鄒國寶

業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，如果物業(yè)管理公司管理到位，業(yè)主生活方面會更舒心，如果物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，消防存在安全隱患，車輛存在亂停亂放等問題，給業(yè)主的安全和出行帶來不便，影響到業(yè)主的生活質(zhì)量，那就很不愉快了。實(shí)際生活中，這種情況屢見不鮮。為此，有的業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)管理公司服務(wù)不到位，要求物業(yè)管理公司減收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。業(yè)主該請求能得到法律支持嗎？

基本案情

2021年業(yè)主許某與某物業(yè)管理公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.5 元/平方米/月，管理費(fèi)每年結(jié)算一次，自交房之日起30日內(nèi)向物業(yè)管理公司繳納，后期需于每個(gè)繳費(fèi)年度的90日內(nèi)將當(dāng)年費(fèi)用繳納完畢。許某2023年1月至2024年1月物業(yè)費(fèi)未繳納，某物業(yè)管理公司經(jīng)催告后提起訴訟，要求許某按照《物業(yè)服務(wù)合同》約定，按所欠物業(yè)費(fèi)95%的標(biāo)準(zhǔn)繳納物業(yè)管理費(fèi)用。審理中，某物業(yè)管理公司多次表示對于許某所提出的小區(qū)的綠化問題、電動車亂停放問題都在逐步改善和整治。許某認(rèn)為某物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格按照簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)，不同意按某物業(yè)管理公司要求的繳納標(biāo)準(zhǔn)繳納管理費(fèi)用。

法院判決

新蔡縣人民法院結(jié)合雙方提供的證據(jù)和現(xiàn)場勘查情況，認(rèn)定某物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格按照雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)，遂判決許某按《物業(yè)服務(wù)合同》約定的物業(yè)費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)的85%支付物業(yè)管理費(fèi)用。

某物業(yè)管理公司不服原審判決，申請?jiān)賹彙Ｔ賹弻彶檎J(rèn)為，雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》約定了某物業(yè)管理公司負(fù)有案涉小區(qū)消防設(shè)施、公共秩序等的維護(hù)和管理義務(wù)。有相應(yīng)的證據(jù)能夠證明，在合同履行過程中，某物業(yè)管理公司在消防設(shè)施、電梯使用、電動車停放等方面沒有很好地盡到物業(yè)管理及服務(wù)職責(zé)，原審以某物業(yè)管理公司沒有嚴(yán)格按照雙方簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》所約定的內(nèi)容履行自己的義務(wù)而作出的許某按未支付物業(yè)費(fèi)85%的標(biāo)準(zhǔn)向某物業(yè)管理公司支付物業(yè)費(fèi)的處理是適當(dāng)?shù)摹?/p>

法官說法

《物業(yè)服務(wù)合同》作為對業(yè)主和物業(yè)管理公司權(quán)利、義務(wù)均具有約束力的服務(wù)合同，雙方應(yīng)按約定全面履行，任何一方不按約履行，將有可能承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。物業(yè)管理公司應(yīng)按約定履行相應(yīng)的管理和服務(wù)職責(zé)，業(yè)主應(yīng)按約定繳納應(yīng)負(fù)擔(dān)的物業(yè)管理費(fèi)用。業(yè)主在提供相應(yīng)證據(jù)證明物業(yè)管理公司沒有按約定完整履行相應(yīng)的管理和服務(wù)職責(zé)的情況下，要求物業(yè)管理公司適當(dāng)減收物業(yè)管理費(fèi)用，以減少由于物業(yè)服務(wù)瑕疵給業(yè)主造成的損失，不違反法律規(guī)定，應(yīng)當(dāng)獲得支持。

相關(guān)法條

《中華人民共和國民法典》第四百六十五條：依法成立的合同受法律保護(hù)。

《中華人民共和國民法典》第五百零九條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

《中華人民共和國民法典》第五百七十七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國民法典》第九百四十四條：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費(fèi)。（作者單位：新蔡縣人民法院）