弄清楚“如何還房貸”的核心邏輯

存量房貸利率調(diào)降后，“要不要提前還房貸”的討論出現(xiàn)了分歧——有聲音認(rèn)為，既然利率下降了，那就沒(méi)必要提前還款；有人則表示，要提前還款，“不給銀行打工”。商業(yè)銀行的最新數(shù)據(jù)也印證了以上分歧。部分銀行9月當(dāng)月的提前還款規(guī)模環(huán)比下降；還有部分銀行數(shù)據(jù)則顯示，與今年3月“提前還房貸高峰期”相比，目前的還貸量有所下降，但與3月之前的月份相比，還貸量依然偏多。

回答“要不要提前還房貸”問(wèn)題，需把握兩層邏輯。一是“乍一看”的表面邏輯，二是“細(xì)分析”的核心邏輯與底層邏輯。若只看前者忽視后者，很可能人云亦云、不明所以，甚至作出不利于自身利益的決策。

乍一看，要不要提前還房貸的決策依據(jù)很簡(jiǎn)單，即“貸款價(jià)格是否劃算”。但由于人們對(duì)“劃算”的判斷標(biāo)準(zhǔn)不一，觀點(diǎn)分歧持續(xù)存在。有人認(rèn)為，目前的資金價(jià)格較為“劃算”。一方面，去年以來(lái)，與99%房貸利率掛鉤的5年期以上LPR已實(shí)際累計(jì)下行45個(gè)基點(diǎn)，存量房貸利率本就持續(xù)下行；另一方面，今年9月，“存量房貸利率調(diào)降”工作啟動(dòng)，加之“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，部分購(gòu)房者的二套房轉(zhuǎn)為首套房，利率降幅較大。持反對(duì)意見(jiàn)的人則認(rèn)為，利率雖然降了，但依然“不劃算”。拉長(zhǎng)時(shí)間軸，假設(shè)貸款期限為25年，借款人需償還的利息總額并不少，有些甚至接近貸款本金總額。

細(xì)分析，要不要提前還房貸的決策依據(jù)并不簡(jiǎn)單，其背后涉及名義利率、實(shí)際利率的比較，不同時(shí)期、相同數(shù)量人民幣的購(gòu)買力對(duì)比，個(gè)人收入將隨著時(shí)間推移如何變化，以及如何統(tǒng)籌撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療養(yǎng)老等一系列綜合問(wèn)題。

金融學(xué)者普遍認(rèn)為，貸款是“福利”，這句話或許有“王婆賣瓜、自賣自夸”的嫌疑，但也有一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。人們之所以對(duì)“貸款價(jià)格是否劃算”存在爭(zhēng)議，是因?yàn)榛煜嗣x利率與實(shí)際利率，即“看得見(jiàn)的”與“看不見(jiàn)的”。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，目前貸款執(zhí)行的利率均為名義利率。名義利率經(jīng)過(guò)通貨膨脹矯正，就得到了實(shí)際利率。假設(shè)貸款的名義利率為8%，通貨膨脹率為3%，實(shí)際利率就是5%，若存在通貨緊縮，則實(shí)際情況反之。

厘清了名義利率、實(shí)際利率概念后，再分析今年的100萬(wàn)元貸款在25年后相當(dāng)于多少錢。經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出了這樣一個(gè)公式：用2023年的100萬(wàn)元乘以2048年物價(jià)水平與2023年物價(jià)水平的比值。當(dāng)然，人們只能通過(guò)這個(gè)公式進(jìn)行趨勢(shì)性預(yù)判，較難得出精準(zhǔn)數(shù)值，不僅因?yàn)槿藗冸y以精準(zhǔn)預(yù)測(cè)2048年的物價(jià)水平，也因?yàn)殚L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)存在諸多不確定因素。

此外，借款人還需研判自己的收入走勢(shì)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，通貨膨脹不利于固定收入群體，但對(duì)變動(dòng)收入群體的影響較小，因?yàn)楹笳叩呢泿攀杖胪ǔ?huì)走在價(jià)格水平、生活費(fèi)用上漲之前。由此可見(jiàn)，如果借款人未來(lái)的收入走勢(shì)是逐年增加且增幅較大，加之存在通貨膨脹，不提前還款或許是一個(gè)更好的選擇，固定收入群體則反之。

分析“如何還房貸”的核心邏輯，并不是要求借款人必須提前還款，或者必須不提前還款，而是為借款人提供一個(gè)理性分析問(wèn)題的工具。借款人可結(jié)合自身實(shí)際情況，綜合考量突發(fā)事件儲(chǔ)備、撫養(yǎng)子女、贍養(yǎng)父母、醫(yī)療、養(yǎng)老等因素，作出最適合自己的決策。最后要強(qiáng)調(diào)的是，若合同沒(méi)有禁止提前還房貸的約定，提前還款是借款人的合法權(quán)益與選擇，商業(yè)銀行不得人為設(shè)置障礙，借貸雙方應(yīng)按照市場(chǎng)化、法治化原則，協(xié)商解決相關(guān)事項(xiàng)。 （郭子源）