“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)購(gòu)房首付比例、下調(diào)存量首套住房貸款利率——

　　樓市新政頻出，提振市場(chǎng)預(yù)期

不到一個(gè)月內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來多項(xiàng)重磅新政：“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)購(gòu)房首付款比例、下調(diào)存量首套住房貸款利率。

政策帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是一二線城市的樓市出現(xiàn)了哪些新變化？購(gòu)房者如何看待？

　　購(gòu)房成本顯著降低

最近，家住上海的于小成決定置換一套約100平方米的房子。“我家現(xiàn)在的房子已經(jīng)住了十幾年，原本今年初就有換房的打算，但是當(dāng)時(shí)首付款要七成，可以‘夠得著’的心儀樓盤偏少。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺(tái)后，首付款降到了35%左右，是時(shí)候‘出手’了。”他說。

所謂“認(rèn)房不認(rèn)貸”，是指居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部門發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確了“認(rèn)房不認(rèn)貸”相關(guān)細(xì)則；8月30日，廣州、深圳先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策；9月1日，上海、北京相繼發(fā)布通知，明確執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”。至此，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策在北上廣深四大一線城市正式落地。

“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策落地后，有改善性需求的購(gòu)房者將成為直接受益群體。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，此前，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，部分存在置換需求的購(gòu)房者由于名下有貸款記錄，被認(rèn)定為二套房，執(zhí)行更高要求的信貸政策。“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，能降低購(gòu)房首付款等，實(shí)質(zhì)性降低了購(gòu)房成本。

除了“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，近期出臺(tái)落地的多項(xiàng)金融信貸政策，同樣旨在降低消費(fèi)者購(gòu)房成本。

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，對(duì)差別化住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。據(jù)中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，此次差別化住房信貸政策調(diào)整優(yōu)化的重點(diǎn)主要有兩方面：一是統(tǒng)一全國(guó)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實(shí)施“限購(gòu)”城市和不實(shí)施“限購(gòu)”城市，首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。二是將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）加20個(gè)基點(diǎn)。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個(gè)基點(diǎn)。

“各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。”上述負(fù)責(zé)人說。

　　順應(yīng)供求關(guān)系重大變化

樓市新政為何密集推出？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這與房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變動(dòng)密切相關(guān)。

7月24日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

“‘房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化’，這是中央對(duì)全國(guó)樓市走向所作的最新判斷。而近期出臺(tái)的系列樓市新政，正是基于這一重大變化。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池認(rèn)為，前些年在樓市走熱階段，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于供不應(yīng)求狀態(tài)，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。近幾年，受多重因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定程度轉(zhuǎn)向供大于求。各城市房產(chǎn)交易不再以增量為主，而是以存量房和舊房改造為主。住房制度也由過去的銷售為主轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉。居民的剛性改善性住房需求，有待進(jìn)一步滿足。

對(duì)于最新發(fā)布的住房信貸政策，央行有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，“近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對(duì)于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債均有訴求。”此次存量住房貸款利率的下降，對(duì)借款人來說可節(jié)約利息支出，有利于擴(kuò)大消費(fèi)和投資。對(duì)銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對(duì)銀行利息收入的影響。同時(shí)，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險(xiǎn)隱患。

在中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知后不久，9月7日，中國(guó)工商銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行四大銀行發(fā)布關(guān)于存量首套住房貸款利率調(diào)整和操作事項(xiàng)的公告，明確將于9月25日起對(duì)存量首套住房貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

“通俗地說，存量首套房貸利率下降就是把房貸利率的計(jì)算公式做調(diào)整，每個(gè)月的月供根據(jù)調(diào)整后的新公式重新計(jì)算。”嚴(yán)躍進(jìn)說，目前絕大多數(shù)購(gòu)房者的房貸利率是按照“LPR+基點(diǎn)”的方式計(jì)算。此次存量房貸利率調(diào)整，就是把“LPR+高基點(diǎn)”調(diào)整為“LPR+低基點(diǎn)”。比如，在2019年10月前購(gòu)房的，其房貸利率重新定價(jià)規(guī)則調(diào)整為“LPR+0基點(diǎn)”，以當(dāng)時(shí)房貸利率為5.8%的購(gòu)房者為例，按照新規(guī)，其利率可以調(diào)整為目前的LPR+0基點(diǎn)，即4.2%。如果以100萬元貸款本金30年期等額本息計(jì)算，其原本的總利息為111萬元，月供5868元。而下調(diào)房貸利率后的總利息為76萬元，月供4890元。

　　多地樓市出現(xiàn)回暖勢(shì)頭

目前，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地已超過10天。部分城市還因城施策，推出了購(gòu)房補(bǔ)貼、取消住房限購(gòu)等新政。樓市新政頻頻發(fā)力，市場(chǎng)表現(xiàn)如何？

“國(guó)家層面出臺(tái)‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策后，北上廣深四個(gè)一線城市也已經(jīng)全面落實(shí)了‘認(rèn)房不認(rèn)貸’。從過去房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的過程看，北上廣深四個(gè)一線城市都是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市，對(duì)周邊城市乃至更大區(qū)域范圍內(nèi)的城市都有明顯的‘風(fēng)向標(biāo)’作用。”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛介紹，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的反響總體呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。有市場(chǎng)機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示，從全國(guó)整體看，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿約提升了15個(gè)百分點(diǎn)，一線城市增幅可能更高。從政策實(shí)際落地來看，有剛需和改善性需求的購(gòu)房者積極入市的跡象很明顯。

“9月1日北京確認(rèn)實(shí)施‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策以來，我們門店負(fù)責(zé)區(qū)域的房屋掛牌量較之前有明顯增長(zhǎng)。”北京市朝陽(yáng)區(qū)某房產(chǎn)中介公司門店經(jīng)理陳景告訴記者，一些房東本身也有置換需求，希望早點(diǎn)把原有房產(chǎn)轉(zhuǎn)手，置換更好的房子。上個(gè)周末門店的線上咨詢量基本比9月前的周末翻番，這兩天中介帶看量也開始有明顯提升。

在上海從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的徐冬冬也有同樣的感受：“我之前帶看的幾組客戶看房看了幾個(gè)月，都是有置換需求的購(gòu)房群體。‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策出臺(tái)后，有兩組客戶已經(jīng)簽約了，還有幾組客戶打算提高預(yù)算置換品質(zhì)更好的房子。”

嚴(yán)躍進(jìn)分析，“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地，有效降低了購(gòu)房者入市成本，客觀上引導(dǎo)了市場(chǎng)預(yù)期向好發(fā)展，對(duì)于活躍和提振市場(chǎng)交易量有積極顯著的作用。“目前正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)‘金九銀十’階段，上海的房企在推盤上積極性明顯增加，購(gòu)房者的購(gòu)房意愿和策略也更加清晰，可以說供需兩端都已釋放出積極信號(hào)。”他說。

“近期各項(xiàng)樓市新政出臺(tái)落地以來，包括北京、上海在內(nèi)的部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回暖跡象，說明一系列調(diào)控政策為穩(wěn)樓市打下了較好根基。伴隨相關(guān)金融政策落地實(shí)施，相信穩(wěn)樓市將迎來更好基礎(chǔ)。”趙秀池說，“目前出臺(tái)的樓市新政主要聚焦購(gòu)房條件、房貸等領(lǐng)域，從長(zhǎng)期來看，要進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心，仍需因城施策、有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)政策優(yōu)化調(diào)整，降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，更好滿足剛需和改善性住房需求。”（記者 廖睿靈）