首套房貸利率動態(tài)調(diào)整機(jī)制建立近一個月以來，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”階段。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，預(yù)計后續(xù)將有更多符合條件的城市下調(diào)首套房貸款利率，同時，首付比例、二套認(rèn)定等需求端政策調(diào)整力度也有望加碼。

　　多地下調(diào)首套房貸利率

今年1月初，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

“長春首套房貸利率從1月31日開始執(zhí)行3.8%，首付比例20%，利息少了不少。”一位房產(chǎn)中介人士向《經(jīng)濟(jì)參考報》記者介紹。

春節(jié)前后，房貸利率調(diào)整城市數(shù)量明顯增多，有更多城市首套房利率降至4%以下。沈陽自2月1日起，部分銀行首套房貸利率將下調(diào)至3.9%。天津自2023年1月起，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限執(zhí)行“不低于相應(yīng)期限LPR-40個基點(diǎn)”，即為3.9%。河南鄭州、山西太原、河北唐山部分銀行也在1月初開始執(zhí)行首套住房貸款利率3.8%的下限。另外，福州、廈門首套房貸利率下限自1月31日起，也從此前的4.1%下調(diào)至3.8%。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月16日，2023年1月首套房主流利率平均為4.10%，環(huán)比上行1個基點(diǎn)，二套房平均為4.91%，環(huán)比持平，同比分別回落146個基點(diǎn)和93個基點(diǎn)。具體來看，首套利率低于4.1%的城市共11個，比上月新增2個。貴陽、昆明等10個城市因去年9月階段性放寬部分城市首套住房貸款利率下限的政策期滿，利率小幅回升至4.1%。

　　部分城市首付比例降低

在貸款利率下行的同時，多地首付比例也在下調(diào)。1月31日召開的2022年度湖南省金融運(yùn)行形勢新聞發(fā)布會發(fā)布的信息顯示，目前，湖南省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限降至首套30%、二套40%。

公積金貸款最低首付比例也在下行。安徽省淮北市近日印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，自2023年2月1日起，首次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為30%；二次公積金貸款購買二手房的，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為40%。山東省濟(jì)寧市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金個人住房貸款部分政策的通知》指出，首套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為20%，二套房公積金貸款最低首付款比例調(diào)整為30%。

信達(dá)證券地產(chǎn)行業(yè)首席分析師江宇輝表示，下調(diào)房貸利率和首付水平或為后續(xù)需求端發(fā)力主要政策。他說，從歷次房地產(chǎn)周期來看，全國商品房銷售金額持續(xù)下行時，貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)，同時房貸利率也隨之下調(diào)，下調(diào)幅度與周期持續(xù)時長和幅度相關(guān)，目前的政策調(diào)整，對扭轉(zhuǎn)房價下跌預(yù)期的作用可能更大。

　　“因城施策”仍有空間

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾此前在國新辦發(fā)布會上表示，根據(jù)央行掌握的數(shù)據(jù)，2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點(diǎn)，這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

“房貸利率下調(diào)成為一項重要的工作，客觀上促進(jìn)了房貸成本的降低，有力支持了住房消費(fèi)的釋放。同時，地方政府‘因城施策’調(diào)整房貸利率更大的自主權(quán)，原則上房價未扭轉(zhuǎn)下跌趨勢前地方政府可以持續(xù)下調(diào)或取消首套房貸款利率下限。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年1月，全國各地已經(jīng)出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)的密集操作，預(yù)計后續(xù)基于房價走勢情況，會有更多地方調(diào)整房貸利率水平。

嚴(yán)躍進(jìn)稱，總體來看，符合新房貸利率下調(diào)的城市多集中在三四線城市和部分房地產(chǎn)市場庫存壓力大的二線城市。根據(jù)對全國百城2022年的房價數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，約有七成城市房價偏弱，具備房貸利率下調(diào)或突破房貸利率下限的條件。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，在存款利率處于較低水平的同時，首套住房貸款利率進(jìn)入“3”階段已是大勢所趨。他預(yù)計，一方面，后續(xù)會有更多城市貸款利率有序下調(diào)，另一方面，部分城市房貸利率下限或不止步于3.8%的水平，還有繼續(xù)下調(diào)空間。

張大偉說，雖然房貸利率下調(diào)會更好地支持剛性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，但目前市場信心依舊沒有完全恢復(fù)。“房地產(chǎn)市場復(fù)蘇也與整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇情況密切相關(guān)。”他表示。

也有業(yè)內(nèi)人士建議對存量房貸利率進(jìn)行調(diào)整。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2017年至2021年上半年，我國新房交易量連續(xù)在歷史最高位徘徊，貸款利率也普遍達(dá)5%以上，甚至部分高達(dá)6%?？梢钥紤]進(jìn)行存量房貸利率下調(diào)試點(diǎn)，降低存量購房人的月供壓力的同時，還能進(jìn)一步釋放內(nèi)需和消費(fèi)，改善房地產(chǎn)市場預(yù)期。（記者 梁倩 張莫）