房貸周期縮短利率下行，項目并購、住房租賃迎更多政策支持

　　樓市穩(wěn)預(yù)期信號頻傳 金融支持加力

近期，國務(wù)院金融委會議釋放出樓市穩(wěn)預(yù)期信號。多個金融監(jiān)管部門也紛紛發(fā)聲，稱優(yōu)化對保障性租賃住房的金融支持、滿足住房消費(fèi)者合理的住房消費(fèi)需求以及有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，銀行等金融機(jī)構(gòu)正加強(qiáng)對房企合理融資需求的支持，房貸投放力度加大，多地出現(xiàn)房貸利率下行、放款周期縮短的跡象。

　　房企并購、紓困化險獲金融支持

上海金茂投資管理集團(tuán)有限公司及中國鐵建房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司分別在上交所發(fā)布公告，于3月23日和25日簿記發(fā)行房地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債券。交易所房地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債券的啟動發(fā)行，成為近期金融支持房企正常合理融資的縮影之一。

根據(jù)此前的公告，上海金茂此次即將簿記的房地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債券發(fā)行規(guī)模不超過15億元，擬將其中11億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力。鐵建地產(chǎn)則公告，將于3月25日簿記發(fā)行的債券期限為3+2年期，募集資金主要用于并購地產(chǎn)項目。

諸多跡象表明，房企合理的融資需求正在得到滿足。除了上海金茂及鐵建地產(chǎn)在交易所發(fā)行房地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債券之外，招商蛇口、保利發(fā)展等不少房企此前也在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具，募集資金用于并購項目或已售在建項目建設(shè)。

除了發(fā)債融資之外，在監(jiān)管引導(dǎo)下，銀行等金融機(jī)構(gòu)對房企項目并購、紓困化險等方面的貸款支持一直在持續(xù)。

1月以來，包括平安銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行等均啟動了房地產(chǎn)并購主題債券的發(fā)行，募集資金均主要用于房地產(chǎn)項目并購貸款投放，尤其是支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險和困難大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目。另外，招行等銀行還與一些大型房企簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，并明確了融資額度。

除了銀行，資產(chǎn)管理公司也紛紛出手，中國東方資產(chǎn)和中國長城資產(chǎn)日前均發(fā)行100億元金融債券，募集資金將主要用于房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險化解。中國銀行研究院主管級高級研究員李佩珈表示，金融機(jī)構(gòu)紓困債以金融機(jī)構(gòu)的高信用評級為背書，能以較低的價格融到資金并專項用于房地產(chǎn)相關(guān)優(yōu)質(zhì)項目，有利于擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)資金來源，為房地產(chǎn)企業(yè)在建項目的平穩(wěn)推進(jìn)創(chuàng)造條件。

　　多地房貸放款提速利率下調(diào)

除了對房企項目并購、紓困化險等方面進(jìn)行融資支持，銀行房貸資金的投放也有所提速?！督?jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，多地銀行放款周期明顯縮短，房貸利率也普遍下行。

根據(jù)貝殼研究院最新報告，2022年3月貝殼研究院監(jiān)測的103個重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.34%，二套利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點(diǎn)，創(chuàng)2019年以來月度最大降幅。“首套房貸利率與二套房貸利率的整體降幅較2月分別擴(kuò)大4個、6個基點(diǎn)，已接近2020年三季度水平。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示。

記者采訪了解到，此前房貸利率一度超過6%的蘇州，部分銀行的首套房最低利率已降到4.6%。“目前利率是這些年以來最低的。”蘇州一位房產(chǎn)中介介紹，今年房貸利率已多次下調(diào)，最近一次調(diào)整是3月12日，工、農(nóng)、中、建等大行首套房貸款利率已降至4.65%，中信銀行等商業(yè)銀行甚至已降至4.6%，二套房貸款利率基本維持在5%左右。他表示，政策仍是鼓勵剛需人群，除房貸利率有所下調(diào)外，其余房地產(chǎn)政策暫未有變動。

杭州的房貸利率也普遍下降，目前首套房房貸利率多在5.1%到5.3%左右。在沈陽，大多銀行首套房貸款利率還維持在5.3%-5.5%，但工行、建行、光大、廣發(fā)等銀行已降至5.15%。

易居研究院智庫總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計，房貸利率市場年內(nèi)可能還有下調(diào)空間，部分地區(qū)有望降到5%以內(nèi)。

大多銀行放款周期也有明顯縮短之勢。貝殼研究院報告顯示，3月，103城平均放款周期為34天，較上月縮短4天，接近2020年三季度最快的速度。其中，近五成的城市放款周期不足一個月，19城放款周期低于20天。

記者從北京一房產(chǎn)中介處了解到，北京地區(qū)銀行目前放款速度普遍較去年下半年更快。北京地區(qū)某國有大行人士對記者表示，目前房貸抵押登記后一周內(nèi)放款，額度上相對充足，可以滿足客戶需求。

　　保障性住房支持力度將加大

此前，國務(wù)院金融委召開專題會議，提出“關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)，要及時研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應(yīng)對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。”展望未來，在政策引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)仍將著力滿足房企正常合理的融資需求和消費(fèi)者合理的住房消費(fèi)需求，對租賃住房等保障性住房的金融支持力度也將進(jìn)一步加大。

“最近在加大住房按揭貸款的投放力度和營銷力度，希望能夠保持一定量的增長。”招商銀行副行長汪建中在業(yè)績發(fā)布會上表示，目前，招行一方面通過線上觸達(dá)客戶，另一方面在定價方面出臺一些優(yōu)惠，努力把量保持住。

平安銀行年報中披露，“切實(shí)做好房地產(chǎn)貸款均衡有序投放，重點(diǎn)支持普通商品住房開發(fā)，積極支持保障性住房及租賃住房開發(fā)，并有選擇的支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)實(shí)施的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目并購。”

記者23日也從廣東銀保監(jiān)局獲悉，22日，廣東銀保監(jiān)局召開新市民金融服務(wù)情況調(diào)研座談會，轄內(nèi)12家銀行保險機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人發(fā)言時表示，“近期持續(xù)優(yōu)化新市民金融服務(wù)，有效滿足新市民合理購房信貸需求，持續(xù)加大租賃住房等保障性住房的金融支持力度。”

“當(dāng)前市場預(yù)期仍較弱，需求端信心尚未完全恢復(fù)。”在許小樂看來，在宏觀政策穩(wěn)健的框架下，住房信貸環(huán)境預(yù)計進(jìn)一步寬松，地方支持性調(diào)控政策進(jìn)一步出臺，精準(zhǔn)引導(dǎo)合理住房需求的釋放。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，需求從利好政策落地到釋放可能需要時間，同時，考慮到本輪疫情可能會影響房貸下調(diào)利好政策顯效，購房者需求的釋放有可能進(jìn)一步延后。（記者 張莫 梁倩）