補上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板

裝電梯、加保溫層，老舊小區(qū)改造正讓越來越多城鎮(zhèn)居民受益。下一步的重點是什么？

國家發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》(以下簡稱《通知》)，要求對2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施短板進行摸排，以燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等民生設(shè)施為重點，進行優(yōu)先改造。

這些“看不到”“難看到”的地方，是老舊小區(qū)運行的痛點堵點。補上配套設(shè)施短板，讓居民充滿期待。

摸排“看不見的地方”

——排查配套基礎(chǔ)設(shè)施存在的安全隱患，摸排民生設(shè)施缺口情況

老舊小區(qū)的“老”和“舊”，不僅體現(xiàn)在具體的樓齡上，更隱藏在許多“看不見的地方”。

“加裝電梯、路面硬化，這些都是‘看得見的地方’，而‘看不見的地方’也應成為改造的重點對象。”提起老舊小區(qū)改造，北京市海淀區(qū)某老舊小區(qū)居民陳軍這樣說。陳軍所居住的小區(qū)建成于上世紀80年代初，由于樓齡較老，小區(qū)配套設(shè)施存在排水設(shè)施老化、暖氣溫度不高、入戶光纖網(wǎng)速較慢等問題。以排水設(shè)施為例，樓內(nèi)上下水管道為鑄鐵材質(zhì)，老化銹蝕較為嚴重，存在滲水漏水等現(xiàn)象。“每到停水后恢復供水時，水都是棕紅色的，還摻雜著沙礫，要排很久才能恢復清澈。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì)，我家不燒自來水喝，也不用它做飯。”陳軍說。

對民生設(shè)施缺口，老舊小區(qū)的居民們同樣有很強烈改造意愿。

“樓門高出地面5級臺階，卻沒有無障礙設(shè)施，對于坐輪椅、拄拐杖的老人特別不方便。小區(qū)里老人多、孩子多，缺少養(yǎng)老托育設(shè)施。”年過八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽區(qū)一處建于上世紀90年代的小區(qū)，眼下就有一樁煩心事：“我們這里是一梯兩戶的結(jié)構(gòu)，有些業(yè)主干脆就把電梯外的公共空間圈占了，打隔斷、存雜物，感覺很不安全，但物業(yè)又沒有執(zhí)法權(quán)，現(xiàn)在成了‘老大難’問題。”王淑珍說。

這些“看不到”“難看到”的地方，既包含市政配套設(shè)施等基礎(chǔ)類改造內(nèi)容、滿足居民生活便利需要的完善類改造內(nèi)容，也包含豐富公共服務的提升類改造內(nèi)容，正是下一階段老舊小區(qū)改造的重點。

《通知》要求排查燃氣、電力、排水、供熱等配套基礎(chǔ)設(shè)施以及公共空間等可能存在的安全隱患；摸排養(yǎng)老、托育、停車、便民、充電樁等設(shè)施缺口情況。在此基礎(chǔ)上，上述設(shè)施將作為重點內(nèi)容得到優(yōu)先改造。

國務院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員任興洲對本報記者表示，老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造是一項包括前期立項、中期建設(shè)、后期管理維護在內(nèi)的系統(tǒng)性工程，前期摸排到位、面向居民做好解釋引導，是做好改造的重要前提。具體實施過程中也要堅持因地制宜、分類施策，力爭做到一地一策、一小區(qū)一策。“摸清情況，找準短板，在改造過程中首先力求實效，將極大提升老舊小區(qū)居民獲得感、幸福感。”任興洲說。

建設(shè)好、更新好、管護好

——加強事中事后監(jiān)管，推行物業(yè)專業(yè)化管理，完善長效管理機制

補上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板，是一項復雜而細致、牽涉面廣的大工程。

“我們希望把鑄鐵管換成PVC(聚氯乙烯)的，但這真的是大工程，要換就得整串換，需要有人組織協(xié)調(diào)、各戶統(tǒng)一行動。當然，也需要不少錢。”陳軍告訴記者，要解決排水設(shè)施老化的問題，單憑個別業(yè)主和物業(yè)公司的力量是遠遠不夠的，需要多個主體在各環(huán)節(jié)形成合力，才能實現(xiàn)“標本兼治”。

王淑珍表示，設(shè)施建好了，也要管好，這就要提升社區(qū)、物業(yè)和相關(guān)部門的服務管理能力。“我們小區(qū)停車位不僅缺少，而且管理無序。有的戶一個也沒有，有的人卻占有多個。時間長了，很多居民對設(shè)施管理者缺乏信任。”

配套設(shè)施改造，需要壓實責任主體?！锻ㄖ窂娬{(diào)，首先要落實專業(yè)經(jīng)營單位的社會責任和安全責任，做好安全巡查和設(shè)施管養(yǎng)。在完善長效管理機制方面，各級城市(縣)要履行安全管理主體責任，相關(guān)部門要按職責開展安全監(jiān)督檢查。此外，要建立居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司等廣泛參與、共商事務、協(xié)調(diào)互動的社區(qū)管理新機制，推進社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化，共同維護改造成果。

改造過程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也很重要。“各家單位管養(yǎng)設(shè)施常常是‘九龍治水’，缺乏協(xié)調(diào)。今天挖水管子，明天修井，后天動光纜……挖了填、填了挖，時不時再停個水，給居民生活帶來很多不便。”陳軍說。為此，《通知》在工程質(zhì)量安全監(jiān)管方面對項目行業(yè)主管單位、建設(shè)單位、勘察設(shè)計單位、施工單位、監(jiān)理單位均提出相應要求，同時明確強化項目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化空間布局和建設(shè)時序，避免反復開挖。

此外，部分老舊小區(qū)由于歷史原因沒有物管、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，成為中長期配套設(shè)施維護更新的障礙?！锻ㄖ访鞔_，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過市場化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務公司接管；引導將相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位，由其負責后續(xù)維護管理。

多渠道籌措資金

——統(tǒng)籌地方財力；鼓勵金融機構(gòu)參與；引導居民出資參與

不少居民和專營單位、物管企業(yè)工作人員在采訪中表示，配套設(shè)施和民生設(shè)施改造作為老舊小區(qū)改造的難點，“難就難在資金”。

任興洲認為，解決“錢從哪兒來”的問題，關(guān)鍵在于創(chuàng)新投融資機制，推動多主體共建共改；同時，要著眼于改造的可持續(xù)性，促進資金活水持續(xù)涌流，避免籌措資金過程變?yōu)?ldquo;一錘子買賣”。

明確多種資金來源，正是此次《通知》的一大亮點。

一方面，《通知》強調(diào)，中央預算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項目；各地應統(tǒng)籌地方財力，重點安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類安全隱患、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施、建設(shè)停車場和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容。同時，專業(yè)經(jīng)營單位要落實出資責任，優(yōu)先安排老舊小區(qū)配套設(shè)施改造資金。

另一方面，《通知》指出，發(fā)揮開發(fā)性、政策性金融支持的重要作用；鼓勵金融機構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；對養(yǎng)老托育、停車等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵社會資本專業(yè)承包單項或多項等；按照誰受益、誰出資原則，積極引導居民出資參與改造等。

“誰受益、誰出資，這6個字落實起來難度不小。2013年，物業(yè)在電梯里貼出公告，表示電梯已屬過時產(chǎn)品、亟須大修或更換?，F(xiàn)在公告還貼在那兒，就是沒人出錢！”王淑珍表示，“我們這些老住戶都愿意出錢，維修基金這個池子也該續(xù)水了。另外，小區(qū)廣告牌很多，產(chǎn)生的公共收益也應用于設(shè)施養(yǎng)護。”

為落實“誰受益、誰出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導居民出資參與改造時，可采取直接出資、使用(補建、續(xù)籌)住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。同時，建立健全住宅專項維修資金歸集、使用及補建續(xù)籌制度；統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營收益等業(yè)主共有收入，保障后續(xù)管養(yǎng)資金需求。

任興洲解釋，考慮到老舊小區(qū)自身特性，配套設(shè)施改造資金需要多渠道籌措。這既非財政“大包大攬”，也非業(yè)主完全“自掏腰包”，而是通過中央財政、地方財政、居民、社會資本等多主體參與共建共改。

專家表示，不同小區(qū)的改造側(cè)重點不同，在“誰出錢”的問題上應堅持具體問題具體分析：基礎(chǔ)類改造應由各級財政提供資金支持；完善類、提升類改造則應由居民分攤履行出資責任，社會資本也可通過市場化機制引入，用于具有一定營利性的設(shè)施改造。其中，引導居民協(xié)商一致并形成共識、取得樓宇乃至小區(qū)公共利益的“最大公約數(shù)”至關(guān)重要。

汪文正