國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年房地產(chǎn)各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年1~12月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；商品房銷售額173613億元，突破歷史記錄，增長(zhǎng)8.7%；商品房銷售面積176086萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；全國(guó)平均房?jī)r(jià)較上一年最高點(diǎn)時(shí)增長(zhǎng)7.5%。

作為三線城市的駐馬店，2021年又會(huì)怎樣？帶著這些問(wèn)題，記者近日采訪了甲殼蟲(chóng)項(xiàng)目營(yíng)銷總監(jiān)戴黛。

戴黛表示，房地產(chǎn)是一個(gè)政策市，同時(shí)也是一個(gè)區(qū)域性和城市性非常明顯的行業(yè)，對(duì)城市的劃分不能簡(jiǎn)單粗暴。那么，去預(yù)判駐馬店2021年的市場(chǎng)，還需回歸城市本身，去看駐馬店的城市基礎(chǔ)面。

戴黛說(shuō)，談一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，從來(lái)都離不開(kāi)這個(gè)城市未來(lái)發(fā)展?jié)摿腿丝谥巍ｑv馬店作為一個(gè)轄管9縣4區(qū)、人口達(dá)到千萬(wàn)級(jí)別的地級(jí)市，2020年的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前城鎮(zhèn)率不到50%，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平，人口結(jié)構(gòu)仍然以鄉(xiāng)村人口為主，這意味著駐馬店市區(qū)發(fā)展有著巨大的潛力。如果50%的鄉(xiāng)村人口慢慢進(jìn)城，那對(duì)房地產(chǎn)的支撐力依舊強(qiáng)勁。

而駐馬店市區(qū)需要考量的是城市本身對(duì)于9縣以及圍繞9縣的鄉(xiāng)村人口有沒(méi)有足夠的吸附力。不可否認(rèn)，駐馬店具有獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)和通達(dá)全國(guó)的交通輻射半徑，隨著這幾年大刀闊斧的城市道路交通基建，以及創(chuàng)文創(chuàng)衛(wèi)帶來(lái)的成果，駐馬店開(kāi)始構(gòu)筑9縣絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位并形成了向心力。未來(lái)，隨著文化、教育、醫(yī)療、商業(yè)等軟實(shí)力的加強(qiáng)，如果再有更優(yōu)厚的人才留駐政策，相信基礎(chǔ)面肯定會(huì)越來(lái)越好。有趨好的城市大環(huán)境，有人口紅利，那么2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，依舊是樂(lè)觀的。2020年只會(huì)將實(shí)力和能力不足的開(kāi)發(fā)商再次過(guò)濾，而把機(jī)會(huì)留給更務(wù)實(shí)、更有遠(yuǎn)見(jiàn)的企業(yè)。

在資本、需求端以及產(chǎn)品力方面，戴黛認(rèn)為，駐馬店依然有可以挖掘的大市場(chǎng)，但并不是說(shuō)什么樣的產(chǎn)品都可以被市場(chǎng)接受，也不意味著任何房企的日子都能像以往一樣滋潤(rùn)。產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)分化，房企也會(huì)出現(xiàn)分化。

2021年開(kāi)年，疫情并未結(jié)束，“三條紅線”依然橫亙，而房貸“兩條紅線”又緊隨而來(lái)，“十四五”國(guó)策依然強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，地方調(diào)控未見(jiàn)放松。這是對(duì)房企和購(gòu)房者全面提出的去杠桿化。金融杠桿紅利的消失對(duì)房企自身的資本提出了很高的要求，那么企業(yè)拿地和做產(chǎn)品規(guī)劃將會(huì)更加謹(jǐn)慎。

做什么樣的產(chǎn)品才好賣？市場(chǎng)的需求在哪里？在“房住不炒”的前提下，住宅產(chǎn)品的金融屬性會(huì)逐步減弱，居住屬性要求會(huì)越來(lái)越高。優(yōu)質(zhì)剛需和改善型產(chǎn)品會(huì)成為主流，劣質(zhì)產(chǎn)品只會(huì)被市場(chǎng)淘汰。

在當(dāng)前的駐馬店市場(chǎng)，提供給改善型客戶選擇的好產(chǎn)品少之又少。沒(méi)有資本拿優(yōu)質(zhì)地塊，沒(méi)有能力做好產(chǎn)品的企業(yè)，是很難再被市場(chǎng)接受的。未來(lái)好銷售的產(chǎn)品，必然是要圍繞產(chǎn)品力下功夫。這類產(chǎn)品力既包含交通生活配套公共資源的占有，也涵蓋產(chǎn)品自身的綠化、戶型、物業(yè)、車位配比等方方面面。未來(lái)好的房子依然是不愁賣的。而好房子的缺乏，本身也是駐馬店改善型客戶很頭痛的事情，所以，誰(shuí)能專注打造跨越時(shí)間長(zhǎng)河的好產(chǎn)品，誰(shuí)才能贏得住宅市場(chǎng)的青睞。

談了駐馬店城市的發(fā)展前景帶給房企的危機(jī)與機(jī)遇，以及未來(lái)有競(jìng)爭(zhēng)力的住宅產(chǎn)品才是王道之后，在地段加持、資源背書(shū)、差異化方面，戴黛就我市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)表了自己的看法。

講到商業(yè)地產(chǎn)，必然要提到甲殼蟲(chóng)。這個(gè)精美小體量的、由并不知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的卻響亮地建立了自己品牌高度的項(xiàng)目，每年公寓銷售量遙遙領(lǐng)先當(dāng)前市場(chǎng)，絕對(duì)是駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的黑馬。

首先，它有著優(yōu)越的商業(yè)土壤，從項(xiàng)目占位來(lái)說(shuō)，甲殼蟲(chóng)是目前駐馬店商業(yè)地產(chǎn)中的絕對(duì)差異化產(chǎn)品。它是高鐵經(jīng)濟(jì)圈向城區(qū)延伸的核心銜接點(diǎn)，是目前駐馬店大學(xué)經(jīng)濟(jì)圈唯一結(jié)合了文化與商業(yè)屬性的項(xiàng)目。其次，它無(wú)須培養(yǎng)市場(chǎng)，其本身就是一個(gè)市場(chǎng)。它以一所大學(xué)強(qiáng)大的客流人流為基礎(chǔ)，而年輕人是一座城市博大悠遠(yuǎn)的生命力，這個(gè)群體優(yōu)勢(shì)會(huì)吸附整個(gè)城市的青年群體。再次，它有年輕態(tài)的產(chǎn)品規(guī)劃，精致的商業(yè)街、電影院，聚合年輕人一起創(chuàng)業(yè)生活社交的主打Loft產(chǎn)品，有便捷的生活空間以及時(shí)髦的生活方式。它有可控的商業(yè)體量與足夠供給的消費(fèi)力，不會(huì)受未來(lái)電商過(guò)多的沖擊。

“2021年的駐馬店房地產(chǎn)市場(chǎng)，不會(huì)迎來(lái)雪崩暴降，也不會(huì)迎來(lái)熱血普漲。每一家房企都需要思考，在當(dāng)前機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的市場(chǎng)下，如何精準(zhǔn)布局未來(lái)，打一場(chǎng)艱難又漂亮的仗！”戴黛說(shuō)。 （閩艷）