在部分城市房價(jià)抬頭，及房企融資步伐加速之際，監(jiān)管再度出手“降溫”。據(jù)央行官網(wǎng)8月23日消息，8月20日，住房城鄉(xiāng)和建設(shè)部、央行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，研究進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制。央行、住房城鄉(xiāng)和建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

“座談會(huì)主要涉及部分房企的融資，也提及了政策調(diào)控的穩(wěn)定性，調(diào)控的目的是房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)。房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱。

主旨

兩部委召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)

重申“房住不炒”

會(huì)議認(rèn)為，黨的十九大以來，有關(guān)部門和地方貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，落實(shí)城市主體責(zé)任，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制，房地產(chǎn)市場保持了平穩(wěn)健康發(fā)展。

自2016年首次提出“房住不炒”以來，房地產(chǎn)市場一直圍繞這一主旋律。疫情發(fā)生以來，“是否要將房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的手段”成為輿論焦點(diǎn)。不過，今年4月和7月底召開的政治局會(huì)議都重申“房住不炒”基調(diào)，且7月24日召開的房地產(chǎn)工作座談會(huì)明確提出，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策、一城一策。今年7月以來，已經(jīng)有深圳、杭州等10多個(gè)城市出臺(tái)樓市收緊政策。

會(huì)議強(qiáng)調(diào)，市場化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房企形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)健運(yùn)行，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

原因

監(jiān)管為何此時(shí)再度出手？

房企融資加速+土地市場活躍

對于本次會(huì)議的背景，張大偉認(rèn)為，房企融資井噴是出現(xiàn)增加融資規(guī)則的主要原因，避免房企過度融資，出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月中上旬，房地產(chǎn)行業(yè)信用債發(fā)行規(guī)模高達(dá)261億，在年內(nèi)處于高位。年內(nèi)房企累計(jì)已經(jīng)發(fā)行債券811只，合計(jì)融資額高達(dá)6242億。“特別是最近幾天，房企密集發(fā)布大額融資，整體看，7月來，房企融資刷新了歷史同期紀(jì)錄。”張大偉表示。

他進(jìn)一步稱，整體數(shù)據(jù)看，房企都擔(dān)憂銷售壓力，對于融資加大投入，雖然境外融資收緊，但最近境內(nèi)融資明顯放開。7月單月房企融資超過700億，而且呈現(xiàn)利率降低，數(shù)量增加的趨勢。從房企融資看，越來越重視境內(nèi)融資。

天風(fēng)證券首席固收分析師孫彬彬也表示，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，近期一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)出現(xiàn)上漲勢頭，同時(shí)土地市場持續(xù)活躍。這說明可能進(jìn)一步刺激房價(jià)上漲預(yù)期。而房地產(chǎn)銷售快速恢復(fù)，帶動(dòng)居民中長期信貸持續(xù)大規(guī)模增加，金融資源被房地產(chǎn)過度占用的問題或再度引發(fā)關(guān)注。

影響

對房企影響幾何？

不是打壓，希望從融資角度規(guī)范行業(yè)發(fā)展

此次會(huì)議內(nèi)容公布前，市場曾傳出“房企融資新規(guī)出爐”、“部分房企被約談”的消息。

根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，房企將面臨融資的“三道紅線”，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長，設(shè)置“三道紅線”。具體為紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值。

一位券商人士向貝殼財(cái)經(jīng)記者表示，聽說了此消息，但沒有看到文件原件。一家頭部房企稱，“政策本身和我們溝通了，是比較延續(xù)性的，不是突發(fā)。”

但也有業(yè)內(nèi)人士對細(xì)則提出質(zhì)疑，“市場傳聞的三道紅線明顯對融資平穩(wěn)企業(yè)不利，真實(shí)性或不大。整體看，房地產(chǎn)融資目前依然處于高位，市場也以平穩(wěn)為主。”該人士稱。

會(huì)議提及了融資規(guī)則等，但無細(xì)則描述。據(jù)公告，為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場化、規(guī)則化和透明度，人民銀行、住房城鄉(xiāng)和建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門在前期廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次會(huì)議核心點(diǎn)在于，首次從房企的角度談了長效機(jī)制，這樣長效機(jī)制的工作就更加飽滿了，包括市場、監(jiān)管和企業(yè)。所以這不是簡單的打壓開發(fā)商，而更多是希望從融資角度去規(guī)范開發(fā)商未來融資和發(fā)展。當(dāng)然會(huì)議繼續(xù)強(qiáng)調(diào)穩(wěn)地價(jià)等內(nèi)容，依然有助于穩(wěn)定后續(xù)房企拿地。

張大偉表示，會(huì)議內(nèi)容只提及了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。對于執(zhí)行的影響需要觀察，一方面哪些房企在政策關(guān)注范圍，融資管理規(guī)則的具體內(nèi)容暫時(shí)未公開。因?yàn)榉侨袠I(yè)監(jiān)管，這就出現(xiàn)了房企之間很可能出現(xiàn)更多合作的可能性。整體看，政策的影響要根據(jù)具體規(guī)定的制定與執(zhí)行判斷。

據(jù)央行公告，會(huì)議還就完善住房租賃市場金融支持政策體系，加快形成“租購并舉”住房制度等進(jìn)行了研究。銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局、交易商協(xié)會(huì)等相關(guān)部門負(fù)責(zé)人，以及部分房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 程維妙