□李志浩

　 一、農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2008年至2016年間，我國(guó)農(nóng)村人口總量減少1.13億人，農(nóng)村從業(yè)人員減少7288萬人，農(nóng)業(yè)就業(yè)人員占比下降22.09%，但2009年至2016年間我國(guó)村莊用地增加1091.3萬畝。我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，我市農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和上述情況基本相同，主要表現(xiàn)在：農(nóng)村宅基地布局混亂；村莊外延擴(kuò)張，中心空置；“一戶一宅”制度難落實(shí)；存在私買私賣現(xiàn)象等。

　二、宅基地“三權(quán)分置”的現(xiàn)實(shí)意義

充分提高農(nóng)村宅基地的利用效率發(fā)揮財(cái)產(chǎn)權(quán)益。國(guó)土資源部2017年統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，我國(guó)農(nóng)村集體建設(shè)用地面積19萬平方米，是城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)用地面積9萬平方米的2倍左右。但從2017年全國(guó)常住人口來看，常住人口中的58.52%為城鎮(zhèn)常住人口，只有41.48%為農(nóng)村常住人口，而且在農(nóng)村常住人口中有50%為外出農(nóng)民工。在我國(guó)現(xiàn)在建設(shè)用地緊張的情況下，城市多人少地與農(nóng)村少人多地形成了鮮明對(duì)比。宅基地“三權(quán)分置”制度可以充分提高農(nóng)村宅基地的利用效率，同時(shí)通過宅基流轉(zhuǎn)發(fā)揮財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地保障功能不允許自由轉(zhuǎn)讓，一些農(nóng)民雖有意到城市居住，但無法通過轉(zhuǎn)讓農(nóng)村房屋及宅基地獲得資金，宅基地又無法抵押貸款，無力在城市買房。宅基地“三權(quán)分置”制度既可以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，激發(fā)城鄉(xiāng)活力，又可以解決小產(chǎn)權(quán)房屢禁不止的問題。

有利于鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)。設(shè)立“三權(quán)分置”制度讓農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)，既可以使農(nóng)民獲得利益，也可以發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居，建設(shè)美麗鄉(xiāng)村。

　三、宅基地“三權(quán)分置”制度設(shè)計(jì)

堅(jiān)持宅基地集體所有權(quán)。強(qiáng)化集體對(duì)宅基地的處分權(quán)，發(fā)揮集體經(jīng)濟(jì)組織在宅基地上處分、使用、收回、監(jiān)督的主體作用。強(qiáng)化村集體領(lǐng)導(dǎo)班子，落實(shí)村民自治，建立健全對(duì)集體所有權(quán)的監(jiān)督制約，防止權(quán)力濫用，規(guī)范宅基地集體所有權(quán)中集體的規(guī)劃管理權(quán)、監(jiān)督權(quán)和宅基地收回權(quán)，使宅基地集體所有權(quán)真正落實(shí)，實(shí)現(xiàn)在宅基地流轉(zhuǎn)過程中村集體的收益權(quán)。

保障農(nóng)戶的宅基地資格權(quán)。將傳統(tǒng)農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)變?yōu)橘Y格權(quán)和使用權(quán)，農(nóng)戶的資格權(quán)屬于新創(chuàng)設(shè)的成員權(quán)，制度設(shè)計(jì)上應(yīng)包括作為村集體經(jīng)濟(jì)組織成員在符合“一戶一宅”政策下的宅基地請(qǐng)求權(quán)、對(duì)宅基地自行使用和不違反法律規(guī)定情況下宅基地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的權(quán)利、退出宅基地后的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)等。

放活宅基地使用權(quán)。允許農(nóng)戶的房屋及宅基地在一定條件下進(jìn)行流轉(zhuǎn)，也就是農(nóng)戶將其宅基地使用權(quán)以有償轉(zhuǎn)讓的方式給第三人在一定期限內(nèi)使用，但為了期限屆滿后宅基地能回到初始狀態(tài)，要求在轉(zhuǎn)讓的時(shí)候不能改變集體所有權(quán)的性質(zhì)，不改變土地用途，不改變集體成員資格，防止變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

建設(shè)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)平臺(tái)。規(guī)范流轉(zhuǎn)行為，加快建立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，政府引導(dǎo)建設(shè)統(tǒng)一的流轉(zhuǎn)平臺(tái)，充分激活宅基地使用權(quán)市場(chǎng)，宅基地資格權(quán)人（農(nóng)戶）將宅基地使用權(quán)放于平臺(tái)交易或出租給受讓人開發(fā)利用。政府可在鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)設(shè)立宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)交易所，監(jiān)管宅基地流轉(zhuǎn)行為,規(guī)范流轉(zhuǎn)雙方簽訂合同，成立免費(fèi)宅基地流轉(zhuǎn)法律咨詢中心和土地價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)宅基地價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，防止改變土地用途，防止城鎮(zhèn)居民或者開發(fā)商到農(nóng)村買地炒房，保護(hù)農(nóng)民和村集體的合法權(quán)益。

（作者單位：市委黨校）