長(zhǎng)沙市明確商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成

嚴(yán)控房企項(xiàng)目利潤(rùn) 虛增成本難上加難

12月11日，長(zhǎng)沙市發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于明確我市成本法監(jiān)制商品住房?jī)r(jià)格構(gòu)成有關(guān)事項(xiàng)的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格管理，明確價(jià)格由“成本+利潤(rùn)+稅金”三部分組成，規(guī)定平均利潤(rùn)率為6%-8%?！锻ㄖ纷?2月11日起開始執(zhí)行。

限價(jià)同時(shí)防“避稅”

《通知》的發(fā)布被市場(chǎng)認(rèn)為是長(zhǎng)沙市新房市場(chǎng)限價(jià)政策的2.0版，限價(jià)房源由限價(jià)商品房擴(kuò)大至全部商品房。2017年發(fā)布的《長(zhǎng)沙市限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格管理暫行辦法》顯示，限價(jià)商品住房?jī)r(jià)格由成本加利潤(rùn)加稅金構(gòu)成，平均利潤(rùn)率為6%-8%。

根據(jù)上述《通知》，成本主要由樓面地價(jià)、前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)和基金組成。利潤(rùn)是指商品住房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)按規(guī)定計(jì)提的利潤(rùn)，平均利潤(rùn)率為6%-8%。稅金按國(guó)家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

需要強(qiáng)調(diào)的是，《通知》對(duì)不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格的費(fèi)用進(jìn)行了特別規(guī)定，賠償金、違約金、滯納金、罰款、經(jīng)營(yíng)性設(shè)施建設(shè)費(fèi)、安裝費(fèi)、辦公用房均不得計(jì)入商品住房?jī)r(jià)格。這意味著房企要想實(shí)現(xiàn)盈利，營(yíng)銷過程中的銷售成本需要進(jìn)一步管控。

“房地產(chǎn)企業(yè)存在虛增成本的情況。一方面是為了達(dá)到避稅的目的；另一方面，虛增成本還可以提高定價(jià)。上述文件出臺(tái)后，可以有效管控這兩個(gè)方面。”某上市公司財(cái)務(wù)人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，限制利潤(rùn)的做法，有助于防范房企隨意虛高報(bào)價(jià)、過度追求利潤(rùn)等。對(duì)于一些類似財(cái)務(wù)和營(yíng)銷等費(fèi)用過高的企業(yè)而言，利潤(rùn)自然難以做高。這會(huì)鞭策房企積極進(jìn)行科學(xué)的項(xiàng)目投資和操盤。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，《通知》提到的政策屬于限價(jià)范疇，目的是管控房?jī)r(jià)上漲。相比簡(jiǎn)單的限價(jià)，限制利潤(rùn)率的做法更加復(fù)雜，動(dòng)態(tài)指標(biāo)更多，拿地成本、建安成本、配套成本都有很大的變動(dòng)空間。上述政策對(duì)前期低成本拿地的房企影響較大。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從這兩年全國(guó)樓市限價(jià)政策看，地方政府對(duì)地價(jià)的把控是關(guān)鍵。此次對(duì)利潤(rùn)率的管控是一種限價(jià)上的創(chuàng)新。

房企利潤(rùn)被壓縮

中銀國(guó)際證券研報(bào)顯示，2019年前三季度，地產(chǎn)板塊上市公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和歸母凈利潤(rùn)增速分別為19.2%和9%，分別較2019年上半年收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)和3.3個(gè)百分點(diǎn)。利潤(rùn)率方面，板塊總體毛利率和凈利率分別為35.6%和10.3%，分別較2019年上半年下降1.1個(gè)百分點(diǎn)和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

長(zhǎng)沙此次發(fā)布的《通知》規(guī)定商品房項(xiàng)目平均利潤(rùn)率為6%-8%，低于2019年前三季度行業(yè)整體10.3%的利潤(rùn)率，相關(guān)房企利潤(rùn)率可能會(huì)受影響。但張大偉認(rèn)為，6%-8%的利潤(rùn)率不算低，如果能保證這個(gè)利潤(rùn)率，對(duì)房企而言是可以接受的。2019年以來，長(zhǎng)沙地區(qū)出讓的地塊基本以限價(jià)地塊為主，項(xiàng)目本身利潤(rùn)有限。此次出臺(tái)的6%-8%的利潤(rùn)率是上限，不排除不少項(xiàng)目會(huì)和北京地區(qū)的限競(jìng)房一樣陷入微利或虧損境地。

多位業(yè)內(nèi)人士則表示，房企凈利潤(rùn)因該政策而下降難以避免，不排除部分項(xiàng)目的凈利潤(rùn)降至5%左右。但房企開發(fā)新盤項(xiàng)目往往分一、二、三期等多期，某一期項(xiàng)目?jī)衾苡绊憣?duì)房企整體業(yè)績(jī)影響相對(duì)有限，特別是對(duì)大型房企而言。

專家：讓定價(jià)更加科學(xué)

值得一提的是，長(zhǎng)沙地區(qū)的這一做法在海南省已經(jīng)出現(xiàn)過。

2012年，《海口市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，規(guī)定限價(jià)商品住房具體銷售價(jià)格按項(xiàng)目用地土地出讓價(jià)格及開發(fā)成本、建筑安裝成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)（利潤(rùn)率不得超過6%）等完全成本因素確定。同年，《三亞市限價(jià)商品住房管理暫行辦法》發(fā)布，對(duì)限價(jià)商品房的建設(shè)模式、購房資格、監(jiān)督管理等作出明確規(guī)定，并要求限價(jià)商品房利潤(rùn)率不超過建設(shè)成本的6%。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這類政策的出臺(tái)，使得相關(guān)住房產(chǎn)品的定價(jià)更加科學(xué)，既確保了房企一定的盈利空間，也確保了房?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定。張大偉則表示，目前的調(diào)控政策都是微調(diào)范疇，房?jī)r(jià)上漲了就會(huì)收緊，房?jī)r(jià)下跌了可能會(huì)放松。對(duì)于房?jī)r(jià)出現(xiàn)回暖的城市，限價(jià)升級(jí)的可能性會(huì)進(jìn)一步加大。而樓市持續(xù)遇冷的地區(qū)，則可能出臺(tái)以人才落戶為主要導(dǎo)向的調(diào)控放松政策。