融資環(huán)境持續(xù)收緊 中小房企破產(chǎn)明顯增多
摘要:隨著中小房企不斷暴雷、兌付問(wèn)題頻發(fā),金融機(jī)構(gòu)更愿意把錢(qián)貸給承壓性更強(qiáng)的規(guī)模房企,融資向頭部房企集中的趨勢(shì)越發(fā)明顯。房玲表示,以今年破產(chǎn)重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例,前期房地產(chǎn)主業(yè)盲目擴(kuò)張,加上經(jīng)營(yíng)不力,導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)過(guò)慢毛利率降低等問(wèn)題。
進(jìn)入四季度以來(lái),房企紛紛向全年銷(xiāo)售目標(biāo)發(fā)起沖刺,行業(yè)整體銷(xiāo)售額穩(wěn)步增長(zhǎng)。不過(guò),隨著房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)、房企集中度上升、融資環(huán)境不斷收緊,房企之間分化加劇,尤其是中小房企,生存壓力持續(xù)加大,破產(chǎn)數(shù)量明顯增多。
業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年以來(lái),截至11月底,房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)數(shù)量已經(jīng)超過(guò)450家,超過(guò)2018年全年的破產(chǎn)數(shù)量。
克而瑞研究中心分析師房玲指出,從2018年下半年開(kāi)始,破產(chǎn)房企數(shù)量開(kāi)始明顯增多。主要以三四線(xiàn)城市的中小型房企為主,這些房企實(shí)力較差,抵御風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
房玲認(rèn)為,今年前三季度,三家龍頭房企權(quán)益金額集中度達(dá)10.2%,同比提升0.4個(gè)百分點(diǎn);TOP4-10及TOP11-20梯隊(duì)房企權(quán)益金額集中度較去年均有一定幅度的提升,規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步擴(kuò)大。在馬太效應(yīng)下,頭部房企將會(huì)占據(jù)更多的市場(chǎng)份額。
不僅如此,隨著對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防控的進(jìn)一步強(qiáng)化,一些地方政府要求具有一定規(guī)模的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行土地開(kāi)發(fā),且土地競(jìng)拍要繳納數(shù)額不菲的保證金,這對(duì)小型房企的經(jīng)營(yíng)能力以及決策能力提出了更高的要求,一些實(shí)力不濟(jì)的小房企最終會(huì)被兼并或走向破產(chǎn)。
另外,此輪調(diào)控堅(jiān)守“房住不炒”原則,持續(xù)收緊房地產(chǎn)融資。今年5月發(fā)布的“23號(hào)文”,明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資;7月、8月連續(xù)對(duì)房地產(chǎn)信托、銀行進(jìn)行整治約談,同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)貸、境外發(fā)債等多種融資方式進(jìn)行進(jìn)一步限制。
在此情況下,一些曾經(jīng)規(guī)模較大的企業(yè)也出現(xiàn)在今年的破產(chǎn)名單上,如銀億股份、新光集團(tuán)等房企;此外,部分知名房企債務(wù)違約不斷,如曾經(jīng)的百?gòu)?qiáng)房企頤和地產(chǎn)面臨兩筆合計(jì)10億元的債務(wù)違約。
事實(shí)上,房企整體融資難度和融資成本都在上漲。今年前10月房企新增債券類(lèi)融資成本7.03%,較2018年上升0.52個(gè)百分點(diǎn)。隨著中小房企不斷暴雷、兌付問(wèn)題頻發(fā),金融機(jī)構(gòu)更愿意把錢(qián)貸給承壓性更強(qiáng)的規(guī)模房企,融資向頭部房企集中的趨勢(shì)越發(fā)明顯。
“一些房企破產(chǎn)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)主業(yè)經(jīng)營(yíng)不善,力圖轉(zhuǎn)型,但轉(zhuǎn)型失敗導(dǎo)致房企破產(chǎn)。”房玲表示,以今年破產(chǎn)重組的銀億股份和2018年退市的中弘股份為例,前期房地產(chǎn)主業(yè)盲目擴(kuò)張,加上經(jīng)營(yíng)不力,導(dǎo)致出現(xiàn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)過(guò)慢毛利率降低等問(wèn)題。在主營(yíng)業(yè)務(wù)沒(méi)有進(jìn)展的情況下,又將重心放在了與房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)度甚低的多元化上,不能反哺房地產(chǎn)主業(yè),最后導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不利轉(zhuǎn)型失敗。債臺(tái)高筑引發(fā)的一系列債務(wù)危機(jī),成為壓倒企業(yè)的最后一根稻草。
“基于宏觀及融資環(huán)境調(diào)控持續(xù),未來(lái)破產(chǎn)企業(yè)將會(huì)更多,且會(huì)呈現(xiàn)加速。”房玲認(rèn)為,當(dāng)整體調(diào)控不松綁,房企進(jìn)入存量時(shí)代下,企業(yè)如何降負(fù)債、活下來(lái)才是重中之重。
責(zé)任編輯:付琳
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