原標(biāo)題：佛山禁止商業(yè)、辦公用房以“公寓”用語(yǔ)進(jìn)行銷售

□文/圖 信息時(shí)報(bào)記者 羅莎琳

近日，佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《加強(qiáng)服務(wù)型公寓建設(shè)管理規(guī)范商業(yè)、辦公類項(xiàng)目銷售行為的通知》(征求意見稿)。通知指出，除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語(yǔ)或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者。根據(jù)通知，在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計(jì)容建筑面積占商業(yè)計(jì)容建筑面積比例不得超過20%；其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計(jì)容建筑面積的30%。各區(qū)政府可根據(jù)區(qū)域發(fā)展要求，在符合城市規(guī)劃的前提下，進(jìn)一步確定本區(qū)域內(nèi)服務(wù)型公寓式的設(shè)置區(qū)域和可建比例。

劃重點(diǎn)

辦公項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)屬性：

統(tǒng)一登記“辦公用房”

通知明確了不動(dòng)產(chǎn)登記要求，批準(zhǔn)為辦公項(xiàng)目的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書時(shí)，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進(jìn)行登記。另外，除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語(yǔ)或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者。商業(yè)、辦公建建筑不得設(shè)置廚房等居住空間，衛(wèi)生間、茶水間必須集中設(shè)置，每一分隔單元的套內(nèi)建筑面積不得小于200平方米。

服務(wù)型公寓規(guī)劃要求：

不得用單元式住宅套型設(shè)計(jì)

根據(jù)通知，規(guī)劃條件和土地出讓合同未約定的，不得設(shè)置服務(wù)型公寓（除本通知印發(fā)實(shí)施前已出具規(guī)劃條件的按原規(guī)劃條件要求執(zhí)行）。在商業(yè)用地上建設(shè)的服務(wù)型公寓，其計(jì)容建筑面積占商業(yè)計(jì)容建筑面積比例不得超過20%；其他用地性質(zhì)兼容商業(yè)的，服務(wù)型公寓建筑面積不得超過商業(yè)計(jì)容建筑面積的30%。在設(shè)計(jì)要求上，服務(wù)型公寓應(yīng)按不低于公寓建筑面積的千分之二設(shè)置管理用房，最低不少于50平方米，最高不超過300平方米；建筑平面一般采用通廊式布局，不得采用單元式住宅套型設(shè)計(jì)。其建筑立面應(yīng)做公建化處理，陽(yáng)臺(tái)應(yīng)封閉且不得外挑，如設(shè)置空調(diào)室外機(jī)，應(yīng)做隱蔽處理。

現(xiàn)象

商住不能辦居住證，

業(yè)主蒙圈

有業(yè)內(nèi)人士表示，政策出臺(tái)的背景就是某房企的“公寓門”事件所引起。今年7月份，佛山某房企樓盤業(yè)主向媒體爆料稱，2017年購(gòu)買的公寓，在拿到不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)卻發(fā)現(xiàn)“用途”為“商務(wù)金融用地/辦公”，并非當(dāng)初購(gòu)房時(shí)宣傳的“商住”。還有業(yè)主在準(zhǔn)備辦理居住證時(shí)，拿著“辦公”性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證前往辦證大廳，被告知不能作為有效資料，甚至辦證柜臺(tái)前還印著“XX公寓的不能登記信息及辦證”的“特別提醒”。

那么何謂公寓？業(yè)內(nèi)人士表示，公共寓所，分為商業(yè)公寓和住宅公寓，是一種商業(yè)或地產(chǎn)投資中的居住形式，外形一般中規(guī)中矩，每層樓內(nèi)有若干個(gè)套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對(duì)外租賃之用。商業(yè)公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對(duì)外租賃，空間大小適當(dāng)、布局規(guī)范緊湊，經(jīng)濟(jì)實(shí)用。住宅公寓則包含學(xué)校宿舍等，比較方便實(shí)用。而前者也稱為40/50年產(chǎn)權(quán)公寓，它們的特性是不可落戶；公攤面積大；水電物業(yè)等費(fèi)用按商用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；不可明火入戶；最長(zhǎng)按揭年限為10年；商業(yè)雜亂，物業(yè)管理難度大。后者為70年產(chǎn)權(quán)公寓，可落戶；公攤面積小；水電物業(yè)等費(fèi)用按民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)；可明火入戶；最長(zhǎng)可按揭年限為30年；生活環(huán)境和氛圍更優(yōu)質(zhì)。

合富研究院（佛山）有關(guān)人士表示，本次新規(guī)是對(duì)商辦產(chǎn)品界限的進(jìn)一步明確，旨在進(jìn)一步明晰商辦物業(yè)的權(quán)屬登記及規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，加強(qiáng)公寓和辦公項(xiàng)目的規(guī)范管理，禁止辦公項(xiàng)目改造為公寓或具有居住功能的住宅產(chǎn)品。同時(shí)，此次政策也是早前某房企項(xiàng)目“商辦”改“商住”事件處理的延伸，未來(lái)政策將從各個(gè)環(huán)節(jié)徹底禁止辦公類物業(yè)的居住功能，進(jìn)一步防范市場(chǎng)上其他辦公項(xiàng)目為了去庫(kù)存而誤導(dǎo)購(gòu)房者。

廣州市房協(xié)專家委員鄧浩志表示，全國(guó)多數(shù)城市都把公寓視為擦邊球。政策放松的時(shí)候，各城市到處是公寓項(xiàng)目大張旗鼓地銷售，政策收緊的時(shí)候又是各種限制。比方上海兩年前禁售公寓，還要求把已經(jīng)銷售了公寓的廁所、廚房拆掉，恢復(fù)成為商業(yè)或辦公形態(tài)才能交易……在上一輪的全國(guó)整頓中，北廣深等城市也都有跟進(jìn)。

專家

變臉后的“公寓”風(fēng)險(xiǎn)多多

業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，未來(lái)針對(duì)商辦物業(yè)設(shè)計(jì)、改造、申報(bào)可能更趨嚴(yán)格，開發(fā)商再買商辦用地蓋公寓肯定越來(lái)越受到限制，買家自然也要小心。鄧浩志告訴記者，其實(shí)之前市場(chǎng)上出現(xiàn)了不少商用性質(zhì)項(xiàng)目變身而成的公寓項(xiàng)目，因“不限購(gòu)不限貸，宜商宜居”，戶型小、總價(jià)低，吸引不少市民出手投資。但這類公寓項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)多，硬傷也不少，有下列一些風(fēng)險(xiǎn)需要提防。

土地使用年限縮短

商用物業(yè)改造而成的公寓項(xiàng)目雖然都具有居住功能，但其土地使用性質(zhì)上大多屬于“商場(chǎng)”或?qū)懽謽?、酒店性質(zhì)。相比住宅性質(zhì)用地使用年限有70年，這類商改住宅因其類別不同土地使用年限為40~50年不等。另外，目前在售的這類舊項(xiàng)目不少是改造之前已空置多年，其剩下的土地使用年限比普通住宅要短得多，年限到期后需補(bǔ)高額地價(jià)才能繼續(xù)使用。

高稅費(fèi)轉(zhuǎn)手交易難

根據(jù)政策，住宅二手交易可免收土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即按增值額的高低，對(duì)增值部分征收30%~60%的稅費(fèi)。此外，還需按物業(yè)交易總價(jià)征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。各項(xiàng)稅費(fèi)加起來(lái)，通常達(dá)到物業(yè)交易總價(jià)的10%~14%。

房貸利率高年限短

雖然“改裝”公寓不受住宅限購(gòu)令、限貸令影響，但因?yàn)槭巧逃眯再|(zhì)物業(yè)，只能獲批最高五成、最長(zhǎng)10年期的貸款(住宅可獲最長(zhǎng)30年、最多七成的貸款)，而且不能申請(qǐng)利率較低的公積金房貸。目前，商用項(xiàng)目貸款市場(chǎng)從嚴(yán)，不少項(xiàng)目最多只能貸到四成，而且只能貸5年、8年期，貸款利率還被提高到基準(zhǔn)利率的1.1~1.5倍。

管理費(fèi)水電費(fèi)更貴

目前廣州商業(yè)物業(yè)用水收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為4.11元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.9885元/度，但住宅物業(yè)的用水加污水處理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.22元/立方米，用電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)僅為0.61元/度。另外，商用公寓的管理費(fèi)一般都要2.8~10元/平方米/月，比普通住宅1~3.8元/平方米/月要高得多。

改造工程難度較大

由舊項(xiàng)目改造而成的公寓，特別是對(duì)原本水管設(shè)計(jì)相對(duì)簡(jiǎn)單的裙樓項(xiàng)目來(lái)說，要改造成公寓，就要重新間隔洗手間、廚房等功能空間，必須大量輔設(shè)水管、下水道。這些工程都非常麻煩，工程質(zhì)量不好的話，日后就容易漏水。

不能入戶、無(wú)學(xué)位

購(gòu)買“改裝”公寓是不能入戶的。雖然不少“改裝”公寓地處市中心，附近還有名校，但因不能落戶也無(wú)法入讀學(xué)校。這對(duì)向以名校學(xué)位優(yōu)勢(shì)備受市場(chǎng)寵愛的老城區(qū)物業(yè)來(lái)說，其后期升值潛力將大打折扣。

相關(guān)鏈接

通知提出五點(diǎn)要求

1

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)、辦公類項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃功能進(jìn)行銷售，制作專門的《商業(yè)、辦公類項(xiàng)目重要信息提示》展板并固定在項(xiàng)目銷售現(xiàn)場(chǎng)的顯眼位置，對(duì)當(dāng)期銷售商品房的規(guī)劃功能及使用屬性進(jìn)行公示。

2

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)如實(shí)發(fā)布項(xiàng)目銷售廣告，不得發(fā)布虛假房源和價(jià)格信息。除服務(wù)型公寓外的商業(yè)、辦公類項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得在商業(yè)、辦公用房銷售過程中以“公寓”“公館”“×房×廳”等用語(yǔ)或設(shè)置具有居住功能的樣板房誤導(dǎo)消費(fèi)者。

3

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人簽訂購(gòu)房合同前，銷售人員與購(gòu)房人需共同在展板旁拍照存檔，照片中需能清晰顯示購(gòu)房人、銷售人員的正面樣貌、身份證信息和展板信息。

4

批準(zhǔn)為辦公項(xiàng)目的，在辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書時(shí)，房屋規(guī)劃用途應(yīng)統(tǒng)一登記為“辦公用房”，不能以“公寓式辦公、單元式辦公、單間式辦公等”用途進(jìn)行登記。

5

非住宅項(xiàng)目的用水、用電，應(yīng)按商業(yè)辦公標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)和管理，不配置管道燃?xì)庠O(shè)施、教育學(xué)位等。

相關(guān)報(bào)道

今年廣州公寓市場(chǎng)銷售暢旺

壓抑多年的廣州公寓市場(chǎng)，今年迎來(lái)爆發(fā)。據(jù)廣州克而瑞統(tǒng)計(jì)，今年前10個(gè)月，廣州一手公寓成交達(dá)24350套，同比增長(zhǎng)103%，成交量趕超去年全年水平，堪稱逆市飄紅。而廣州公寓市場(chǎng)能取得這般成績(jī)，也跟背后的政策變化不無(wú)關(guān)系。2017年3月30日，廣州樓市“330新規(guī)”實(shí)行商辦物業(yè)“一刀切”，新規(guī)要求“一手商服類物業(yè)只能出售給法人單位作為商業(yè)、辦公使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)也只能出售給法人單位”，公寓市場(chǎng)自此陷入平淡階段，庫(kù)存量日漸累積。直至2018年12月，有關(guān)規(guī)定才出現(xiàn)松綁，廣州“330新規(guī)”前出讓的商辦項(xiàng)目可以個(gè)人名義購(gòu)買。在利好助推之下，今年公寓市場(chǎng)漸趨活躍，甚至超過往年“非調(diào)控期”水平。

成交量：三區(qū)遙遙領(lǐng)先

在一片暢旺的公寓市場(chǎng)中，黃埔、花都、南沙三區(qū)公寓成交量遙遙領(lǐng)先，均已突破4300套。其中，GDP排名全市第二的黃埔區(qū)，也是廣州前景較好的投資地區(qū)。今年來(lái)，黃埔引進(jìn)眾多世界500強(qiáng)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)較強(qiáng)，公寓價(jià)格也不如中心區(qū)那般高，投資價(jià)值大。在空港經(jīng)濟(jì)圈、花都CBD中軸線等規(guī)劃的帶動(dòng)下，花都樓市價(jià)值也進(jìn)一步被放大，不乏有慧眼識(shí)珠的購(gòu)房者于此置產(chǎn)投資。南沙區(qū)則為近段時(shí)間來(lái)的大熱區(qū)域，區(qū)內(nèi)各板塊均涌現(xiàn)明星樓盤，走量較理想。近期，天河區(qū)的成交也十分搶眼，下半年以來(lái)，聯(lián)泰天河YOHO、天河云商匯等全新公寓盤相繼入市，也助推了公寓成交量的上升。

據(jù)悉，10月有5個(gè)項(xiàng)目公寓成交破百套，約占全市成交量的四成。白云區(qū)保利金沙大都匯二期公寓入市銷售，10月以199套的成交量位居銷量榜首，對(duì)外售價(jià)約2.6萬(wàn)元/平方米。其次，黃埔區(qū)萬(wàn)科尚城10月開盤，批量網(wǎng)簽134套。另外，增城長(zhǎng)風(fēng)國(guó)際、南沙珠江灣、中交匯通中心三個(gè)項(xiàng)目持續(xù)熱銷，公寓跑量過百套。其余項(xiàng)目銷售階段性回落，榜單后五個(gè)項(xiàng)目成交量較上月普遍下跌二至六成左右。此外，得益于萬(wàn)科尚城、萬(wàn)科云城米酷等萬(wàn)科系公寓的助力，10月30平方米以下公寓成交占比提升至8%；80~150平方米公寓占比亦有增加，成交主要來(lái)自保利金沙大都匯；市場(chǎng)主力30~50平方米公寓的占比縮減，為35%。

價(jià)格走勢(shì)：漲幅相對(duì)有限

近10年間，廣州一手公寓成交均價(jià)普遍呈上漲態(tài)勢(shì)，但漲幅相對(duì)有限。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1~10月份，中心五區(qū)一手公寓的成交均價(jià)為28268元/平方米，近10年間僅升值31%；外圍六區(qū)僅由12950元/平方米上漲至16310元/平方米，漲幅也有限。

不過，也有部分投資者購(gòu)買公寓為的是租金上漲，而不是物業(yè)升值。但從上月上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年三季度50城租金收益率研究報(bào)告》來(lái)看，今年前三季度廣州租金收益率僅為1.8%，租金漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)漲幅。盡管如此，在高企的房?jī)r(jià)壓力之下，不限購(gòu)、低總價(jià)的公寓也成為不少購(gòu)房者的上車首選；再加上，在“330新規(guī)”之后限定法人單位購(gòu)買和最小分割不得低于300平方米的雙重限制猶在，門檻低、受眾廣的公寓項(xiàng)目或?qū)⒏軞g迎。

整體供求：供應(yīng)大幅抬頭

10月廣州公寓市場(chǎng)供應(yīng)大幅抬頭，若干項(xiàng)目獲得大批量供應(yīng)，全市共供應(yīng)1974套13.20萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅達(dá)150%。

10月廣州公寓市場(chǎng)共有3個(gè)項(xiàng)目獲得新批預(yù)售，產(chǎn)品均可以個(gè)人名義購(gòu)買。天河區(qū)信達(dá)金茂廣場(chǎng)、花都區(qū)富力·環(huán)貿(mào)中心兩個(gè)全新項(xiàng)目批售亮相，各供應(yīng)598套、535套公寓。白云區(qū)保利金沙大都匯二期入市，4棟全新公寓樓合計(jì)供應(yīng)841套，主力戶型為47~98平方米LOFT公寓。因10月廣州公寓市場(chǎng)供應(yīng)大幅度增長(zhǎng)，公寓可售庫(kù)存量抬升，去庫(kù)存周期升至9.9個(gè)月。

后市預(yù)測(cè)：活躍氛圍延續(xù)

10月廣州公寓市場(chǎng)成交雖保持高位，但有階段性降溫苗頭。繼“金九銀十”后，各項(xiàng)目銷售節(jié)奏調(diào)整，現(xiàn)時(shí)除新項(xiàng)目積極蓄勢(shì)待售外，其余項(xiàng)目以順銷為主。合富輝煌（中國(guó)）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌指出，公寓市場(chǎng)今年以來(lái)表現(xiàn)搶眼，在前7月成交超越去年全年之后數(shù)月，仍能保持較為充足的后勁，中心區(qū)域推新的項(xiàng)目更加備受關(guān)注。像白云金沙洲板塊的保利金沙大都匯，每次推新基本都搶購(gòu)一空，客戶購(gòu)買積極性甚高；天河區(qū)近期好些有推新項(xiàng)目也同樣受到市場(chǎng)追捧，市場(chǎng)整體活躍氛圍有望得以延續(xù)至明年。

投資建議：回報(bào)低需慎重

任何投資品都有兩面性，優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)并存。但看一個(gè)項(xiàng)目到底值不值得投資，還得看看其收益如何。一般來(lái)說，公寓投資的回報(bào)主要來(lái)源于租金。比如一套公寓買的時(shí)候是120萬(wàn)元，每月租金為4000元，那根據(jù)粗略的租金回報(bào)率計(jì)算公式為租金回報(bào)率＝（月租金＊12）／購(gòu)買房屋總價(jià)＝（4000×12）／120萬(wàn)＝4％。目前公寓投資的租金回報(bào)率在3％~5％之間，但也有不錯(cuò)的公寓回報(bào)率可達(dá)6％。業(yè)內(nèi)專家表示，購(gòu)買公寓最重要的還是在購(gòu)買前評(píng)估該樓盤所在區(qū)域的人氣，確定出租回報(bào)率，考慮物業(yè)升值前景，回報(bào)率低于5%的更要慎重。