原標(biāo)題：順峰大賣資產(chǎn) 29套房“白菜價”藏著哪些秘密

一張北京西四環(huán)“白菜價賣房”的截圖在朋友圈激起不小波瀾。截圖顯示，由于產(chǎn)權(quán)所屬公司轉(zhuǎn)型，位于電視劇《家有兒女》拍攝地——海淀區(qū)定慧寺北京印象小區(qū)1號樓，有29套70年產(chǎn)權(quán)住宅商品房拋售，所有房源均價在5.5萬-5.8萬元/平方米之間。北京商報記者經(jīng)多方問詢和實地探訪發(fā)現(xiàn)，受“商住兩用”影響，1號樓“低價賤賣”屬實。但這29套“賤賣房源”身上還背負(fù)著超1億元的“捆綁抵押”名份，背后的北京順峰貴賓商務(wù)會館似乎不只賣樓這么簡單。

住宅性商用房升值有限

北京商報記者了解到，此次出售的29套房源歸屬于北京順峰貴賓商務(wù)會館。京順峰貴賓商務(wù)會館將出售位于2、3、4層的包間及部分員工宿舍，除4層出售7套房屋外，2-3層均為整層出售，每層11套。從改造后圖紙來看，所有房源價格均在5.5萬-5.8萬元/平方米之間。最小戶型為58.5平方米，報價340萬元；最大275平方米，報價1515萬元。

酒店的2、3層仍為包間模樣，均未進(jìn)行改裝。鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，此前酒店為經(jīng)營需要，曾將其內(nèi)部格局全部打通。目前中介方正在進(jìn)行評估，“如果適合居家，酒店可能需要改造基本格局后再出售。”

11月11日，當(dāng)北京商報記者再訪北京順峰貴賓商務(wù)會館時，工作人員表示，出于經(jīng)營考慮，暫不單獨接待看房者。“目前29套房源尚未進(jìn)入簽約程序，唯一一次集體看房已于上周六結(jié)束，短期內(nèi)不再安排看房事宜。”前述經(jīng)紀(jì)人說。

多家房產(chǎn)中介告訴北京商報記者，該樓房源價格便宜確屬實情。從方位來看，順峰所屬的1號樓雖與其余六棟同屬北京印象住宅樓，但因其建成以來一直屬于住宅性質(zhì)商用房，樓體并不全在小區(qū)之內(nèi)。東臨西四環(huán)北路，北望阜成路，往來車輛較多，環(huán)境也相對嘈雜。

其次，由于該樓自建成以來一直用于商務(wù)辦公，物業(yè)管理成本較高，因此，雖與小區(qū)內(nèi)其他樓棟同歸金地物業(yè)管理，但單戶物業(yè)費為4.56元/平方米，單位平方米計價高出其他樓棟近兩元。按照此次出售58.5平方米最小戶型計算，年均物業(yè)費大約為3200元，高出小區(qū)內(nèi)其他同戶型房屋近1400元/年。目前，大部分樓層正在施工，樓道內(nèi)粉塵彌漫、電鉆聲轟鳴。施工人員表示，此次裝修目的正是將部分商務(wù)房改裝成居家。

“這幾年，同小區(qū)內(nèi)的其他樓房均價皆高于此樓，在6萬-9萬元/平方米不等。1號樓房價基本沒變過。”鏈家另一位工作人員說，目前樓內(nèi)早有住戶搬進(jìn)其他企業(yè)舊址，成交價格也是這樣。“可以考慮自己住。但如果想升值，可能性不大。”

按照鏈家工作人員的說法，該樓雖屬住宅性質(zhì)，但自2003年建成之后一直用于商務(wù)辦公，但如今已不會再有商家入駐，即便入駐也面臨無法注冊的困境。商駐已不可能，而住宅用仍需改造，房源升值壓力較大。

不僅如此，鑒于改造后的民居屬性是商改住宅。經(jīng)鏈家、中原地產(chǎn)及我愛我家等機構(gòu)經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)，這批待售房源尚未安裝燃?xì)?，且不提供集中供暖，主要使用中央空調(diào)。“目前可確認(rèn)的是，順峰會改造房屋基本格局；燃?xì)庹谇⒄勚校锌赡軐⒂捎脩糇孕懈脑?。而對中央空調(diào)，統(tǒng)一改造的可能性比較小。”

疑為捆綁抵押資產(chǎn)

在與多位地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人交流過程中，北京商報記者獲悉，目前北京順峰貴賓商務(wù)會館名下的這29套房源尚且作為1.2億元（一說1.5億元）資產(chǎn)捆綁抵押在銀行。“只有在房產(chǎn)出售幫助企業(yè)還清銀行貸款后，房源解押，買賣雙方才能正常過渡到網(wǎng)簽和落戶階段。”

對此，北京商報記者聯(lián)系了北京順峰貴賓商務(wù)會館方面 ，但對方工作人員表示并不清楚上述房源的具體情況。截至發(fā)稿，北京商報記者通過查詢北京市規(guī)自委、北京產(chǎn)權(quán)交易所，尚未發(fā)現(xiàn)此房源的抵押信息。

卓緯律師事務(wù)所律師許冠男分析指出，如果此次質(zhì)押的29套房源抵押權(quán)人為同一個，而當(dāng)初辦理抵押合同也是同一份的話，房產(chǎn)部門或需要債權(quán)人確認(rèn)，抵押擔(dān)保的債權(quán)已經(jīng)清償，“但這就要求全部清償，債權(quán)人才會做這樣的確認(rèn)”。

“這種情況下，買賣雙方之間將會在簽完合同后，約定專款專用，賣房將買方付款用于銀行解除抵押，解押完成后，買賣雙方即可辦理過戶手續(xù)。”北京市東元律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師李松表示。

“對于二手房來說，正常情況下，在過戶之前，就算購房者繳納了房屋全款，也會凍結(jié)在銀行，直到過戶手續(xù)辦理完畢，才會解凍。”我愛我家工作人員表示，如果順峰需要用購房者的全款房資辦理解壓，雙方還會簽訂補充協(xié)議，明確了過戶日期，出現(xiàn)逾期仍未過戶的情況，理論上，購房者可以對售房者追究法律責(zé)任。

根據(jù)目前北京順峰貴賓商務(wù)會館方面公布的消息來看，購房者需在交易時付全款。如果按鏈家提供的房源價格來看，在此次交易的29套房源中，最低價為340萬元小戶型；最大戶型報價達(dá)1515萬元；還有16套房源在500萬-1000萬元之間。29套房源合計報價超2.5億元。

順峰“此一時彼一時”？

樓上29套房源“白菜價”出售，并沒有影響一層酒店正常營業(yè)。北京商報記者通過大眾點評搜索到該酒店，顯示評論1597條，人均消費327元。這家酒店自2004年4月已被平臺收錄，至今已有15年。

不斷“瘦身”的北京順峰貴賓商務(wù)會館，能夠從消費者反饋中看出變化。翻閱平臺上用戶點評，時不時便可看到消費者感慨順峰變得“親民”。

10月30日，一位打“五星”的消費者稱：“以前的順峰，一頓飯沒個大幾千根本吃不飽，近幾年餐飲行業(yè)走下坡路，很多高大上的知名館子都開始走親民路線。”

相比消費者的觀感，工商信息的變化則不是“親民”這么簡單。天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京順峰貴賓商務(wù)會館的母公司順峰飲食酒店管理股份有限公司成立于1993年，注冊資本達(dá)1億元。

11月12日，北京商報記者就產(chǎn)權(quán)抵押問題致電順峰飲食酒店管理股份有限公司。自稱該公司律師的張明在電話中回應(yīng)稱：“具體情況不掌握，沒有相關(guān)信息可以透露……接受采訪需要經(jīng)過老板同意。”

張明所稱“老板”系公司法人中國香港籍商人何勤剛，其名下共有公司51家，涉及旅游、餐飲、娛樂休閑、酒店管理、投資實業(yè)等領(lǐng)域。資料顯示，2014年3月-2017年3月期間，何勤剛擔(dān)任法人的兩家企業(yè)出現(xiàn)過土地抵押情況，其中一宗地塊位于西城區(qū)蓮花池東路，為順峰飲食酒店管理股份有限公司所有。

同時，何勤剛名下企業(yè)股權(quán)出質(zhì)行為發(fā)生時間也主要集中于2014-2018年間。在其名下8條股權(quán)出質(zhì)企業(yè)信息中，除有一次出質(zhì)人為大連德旭經(jīng)貿(mào)有限公司外，剩余7次股權(quán)出質(zhì)行為出質(zhì)人均為順峰飲食酒店管理股份有限公司。此外，還有兩家公司——大連順峰飲食有限公司和北京順峰鄉(xiāng)村休閑俱樂部有限公司，分別于2016年和2019年因未履行相關(guān)協(xié)議和法律義務(wù)，被最高法列為失信公司。

北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳