涿州樓市:穩(wěn)字底下的開(kāi)發(fā)商溢價(jià)款把戲
摘要:據(jù)涿州當(dāng)?shù)囟址恐薪槿藛T介紹,目前涿州新房項(xiàng)目大部分都已交付,但入住率并不高,平均下來(lái)大概在60%左右,而正是這批交房不到五年的房源,支撐著涿州的二手房市場(chǎng)。
在經(jīng)歷了多輪一體化的炒作以及調(diào)控帶來(lái)的斷崖式下跌后,環(huán)京樓市近期消息不斷,是觸底反彈還是波動(dòng)下行?銷(xiāo)售們口中的未來(lái)在哪里?所謂利好的作用又有多大?北京商報(bào)《新北京樓市周刊》推出《悸動(dòng)的環(huán)京樓市》系列報(bào)道,帶您探訪環(huán)京樓市。
與其他熱門(mén)區(qū)域不同,涿州是目前環(huán)京半小時(shí)交通圈中唯一一個(gè)在沒(méi)有社?;蛲甓惖那闆r下允許非戶籍人口購(gòu)買(mǎi)首套房的城市,北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),大多數(shù)“北漂”選擇在涿州買(mǎi)房,主要看中的就是高鐵一站式通勤。除此之外,涿州的房?jī)r(jià)在經(jīng)歷一輪起伏后,目前相對(duì)平穩(wěn)。然而,平穩(wěn)的背后,一些不滿足于限價(jià)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始玩起溢價(jià)款的把戲。而在二手房領(lǐng)域,更是存在高空置率、無(wú)房本交易的問(wèn)題,購(gòu)房者在選擇置業(yè)涿州時(shí),要對(duì)此有所衡量。
新房:寫(xiě)不進(jìn)合同的溢價(jià)款
作為環(huán)京城市圈的一分子,涿州仰仗高鐵出行的便利性,已逐漸成為北京外溢客群的首選置業(yè)之所。從北京西站出發(fā),乘坐高鐵到涿州東僅需約25分鐘,相當(dāng)于在北京乘坐地鐵6、7站所需時(shí)間,加上市內(nèi)通勤時(shí)間,1個(gè)半小時(shí)到兩個(gè)小時(shí)的交通時(shí)長(zhǎng),讓涿州也成為環(huán)京置業(yè)的選擇。
受高鐵帶動(dòng)的影響,涿州目前概念性最強(qiáng)的就是高鐵新城板塊。但據(jù)北京商報(bào)記者走訪了解,目前該區(qū)域在售新盤(pán)并不多,包括華融現(xiàn)代城、鴻坤理想灣、K2獅子城等多個(gè)項(xiàng)目已紛紛告罄,諾大的涿州高鐵新城板塊只有商辦項(xiàng)目萬(wàn)科城際之光以及唯一的住宅項(xiàng)目華遠(yuǎn)·海藍(lán)城在售。
作為高鐵板塊唯一住宅, 在周邊二手房均價(jià)1.1萬(wàn)元/平方米左右的涿州高鐵新城板塊,華遠(yuǎn)·海藍(lán)城打出了1.6萬(wàn)元/平方米的高價(jià),依然有很多北京購(gòu)房者頗感興趣,但超高首付款成為了擋在購(gòu)房者面前的難題。
據(jù)華遠(yuǎn)·海藍(lán)城銷(xiāo)售人員介紹,該項(xiàng)目實(shí)際備案價(jià)不到1.1萬(wàn)元/平方米,實(shí)際售價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右,多出來(lái)的5000元屬于“溢價(jià)”款項(xiàng)。
“這個(gè)是我們項(xiàng)目的價(jià)值所在,高鐵邊上就這一個(gè)項(xiàng)目,政府不讓賺不代表市場(chǎng)不讓。”正因如此,所有溢價(jià)款項(xiàng)需要另行支付,不能算作網(wǎng)簽價(jià)格,無(wú)法寫(xiě)入購(gòu)房合同,不能走貸款。
在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng),來(lái)自北京的購(gòu)房者曹吉祥給記者算了筆賬:目前涿州市的限購(gòu)政策為“對(duì)非本市戶籍居民家庭,限購(gòu)1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%”,華遠(yuǎn)·海藍(lán)城81平方米的主力兩居戶型的備案均價(jià)約為1.1萬(wàn)元/平方米,自己需要準(zhǔn)備81×1.1×30%=26.73萬(wàn)元,約為27萬(wàn)元的首付款外,還需要準(zhǔn)備81×(1.6-1.1)=40.5萬(wàn)元的額外款,首付款總額超過(guò)67萬(wàn)元,實(shí)際首付比例約為50%。“但關(guān)鍵的問(wèn)題是,這40多萬(wàn)的額外款是不寫(xiě)在房本或者購(gòu)房合同上的,如果按照住建局的備案價(jià)格看,我的首付比例已經(jīng)高達(dá)75%了。”讓曹吉祥擔(dān)心的是,多出來(lái)的這40多萬(wàn)元額外款,并不受到監(jiān)管部門(mén)保護(hù),一旦開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂或者項(xiàng)目本身存在問(wèn)題,亦或自己想要退房,這40多萬(wàn)元的額外款項(xiàng)能不能追回來(lái)是個(gè)未知。
或許知道這樣一筆巨款對(duì)于購(gòu)房者是個(gè)不小的門(mén)檻,華遠(yuǎn)·海藍(lán)城銷(xiāo)售人員也直言可以給予分期支付的政策,但對(duì)于選擇貸款的購(gòu)房者來(lái)說(shuō),整體負(fù)擔(dān)依然不小。
實(shí)際上在涿州,不僅僅是高鐵板塊的華遠(yuǎn)·海藍(lán)城,在老城區(qū)的“溢價(jià)”也成為眾多新房項(xiàng)目的“共同”選擇。多位銷(xiāo)售人員承認(rèn),受到調(diào)控影響,開(kāi)發(fā)商為了“拿證”,首次開(kāi)盤(pán)時(shí)政府備案價(jià)過(guò)低,與目前市場(chǎng)房?jī)r(jià)存在較大差額,開(kāi)發(fā)商為了不虧本,只好收取不等的“溢價(jià)”,目前大部分的溢價(jià)款在10萬(wàn)-20萬(wàn)元,華遠(yuǎn)·海藍(lán)城因?yàn)槭歉哞F概念,所以收的比較多。
北京商報(bào)記者就此撥打涿州市住建局熱線電話,得到的答復(fù)是開(kāi)發(fā)商收取“溢價(jià)”是違規(guī)行為,且這部分款項(xiàng)容易引起糾紛,建議購(gòu)房者要參照售樓處價(jià)格公示表,按照“一房一價(jià)”標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)。
當(dāng)天的售樓處,包括曹吉祥在內(nèi)的購(gòu)房者均表示,來(lái)涿州買(mǎi)房子的北京購(gòu)房者,無(wú)外乎兩種:一是真沒(méi)錢(qián),能夠接受通勤時(shí)間成本,不愿意租房的,這部分群體對(duì)于價(jià)格極為敏感,首付比例如此高的項(xiàng)目確實(shí)讓他們望而生畏。二是投資客,然而在經(jīng)歷了2017年前后的一輪炒作、回調(diào)后,目前涿州的市場(chǎng)已經(jīng)趨于平穩(wěn),由于“缺乏概念”,投資客對(duì)這里的態(tài)度比較淡漠。曹吉祥笑談:北三縣有副中心,固安吃的是雄安新區(qū)+新機(jī)場(chǎng),連比涿州遠(yuǎn)的高碑店都有產(chǎn)業(yè)承接的概念,涿州確實(shí)缺少快速上漲的動(dòng)力。“但就是因?yàn)榭粗羞@里穩(wěn)定才來(lái)的,沒(méi)想到還碰上個(gè)溢價(jià)款。”
二手房:無(wú)證交易的尷尬
新房有溢價(jià)款門(mén)檻,涿州的二手房交易也并不容易。
據(jù)了解,受市場(chǎng)需求影響,涿州在售的二手房也多以兩居為主,單價(jià)約1.1萬(wàn)元/平方米,總房款約百萬(wàn)。中介人員告訴北京商報(bào)記者,一些著急的業(yè)主會(huì)選擇降價(jià)甩賣(mài),但這種房源并不多,屬于可遇不可求,要看“緣分”。
此外,因?yàn)槎际墙鼛啄甑捻?xiàng)目,所以整體二手房房源差別不大,無(wú)論是戶型還是價(jià)格,都大同小異。“受市場(chǎng)遇冷影響,目前二手房議價(jià)空間很大,比如總價(jià)100萬(wàn)元的房子可以還價(jià)到95萬(wàn)元甚至90萬(wàn)元,部分房源連精裝修都附贈(zèng)了,可以拎包入住。”上述中介人員稱,“90后”已成為置業(yè)主力,目前這批二手房房源多為不到五年的新盤(pán),小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等方面,都能滿足當(dāng)下年輕人的需求,對(duì)于“北漂一族”來(lái)說(shuō)也是不錯(cuò)的選擇。
然而,北京商報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),無(wú)論高鐵新城還是涿州老城,二手房交易市場(chǎng)都存在沒(méi)有房產(chǎn)證的問(wèn)題,而其房屋買(mǎi)賣(mài)也多由買(mǎi)家、賣(mài)家和中介私下達(dá)成協(xié)議。具體操作流程為:先簽訂“三方協(xié)議”交首付款給房主,等到房主辦理完房產(chǎn)證后再進(jìn)行過(guò)戶,然后購(gòu)房者去申請(qǐng)銀行貸款。
當(dāng)?shù)匾患抑薪榈墓ぷ魅藛T告訴記者,暫時(shí)沒(méi)有房產(chǎn)證沒(méi)關(guān)系,這只是影響房子過(guò)戶和貸款辦理,其他方面并不受影響。“而且這種房源在價(jià)格方面會(huì)相對(duì)便宜,一平方米近千元的差額,算下來(lái)也能省個(gè)裝修費(fèi)呢!”上述中介人員進(jìn)一步表示。
這種“實(shí)惠”真的可取嗎?對(duì)此,合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析稱,沒(méi)有房產(chǎn)證,買(mǎi)了房之后,就不能證明房子屬于購(gòu)房者,一旦原房主違約,購(gòu)房者很難去保障自己的合法權(quán)益不受侵害。特別是未來(lái)如果房?jī)r(jià)大幅度上漲,之前所支付的款項(xiàng)很可能就不作數(shù)了,原房主違約概率會(huì)非常大。此外,一些商品房本身也可能存在問(wèn)題,這也會(huì)導(dǎo)致購(gòu)房者長(zhǎng)期處于“懸空”狀態(tài),所以在購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)房源時(shí)要擦亮眼睛。
存量:高空置率之殤
隨著環(huán)京限購(gòu)政策的陸續(xù)落地,涿州成為唯一非戶籍人口首套住房不限購(gòu)的城市。
然而高空置率已經(jīng)無(wú)法避免。據(jù)涿州當(dāng)?shù)囟址恐薪槿藛T介紹,目前涿州新房項(xiàng)目大部分都已交付,但入住率并不高,平均下來(lái)大概在60%左右,而正是這批交房不到五年的房源,支撐著涿州的二手房市場(chǎng)。
“涿州購(gòu)房主體還是以北京客群居多,對(duì)于他們來(lái)說(shuō),老城區(qū)交通相對(duì)沒(méi)那么便利,而高鐵新城板塊又缺少商業(yè)配套,所以空置率才會(huì)這么高,未來(lái)隨著涿州的發(fā)展,一切都會(huì)好的。”該二手房中介人員感慨道。
在這位中介口中,目前涿州已引入包括中船重工、中冶科工、中國(guó)五礦、中關(guān)村、華僑城在內(nèi)的多家“中字頭”、“國(guó)字頭”企業(yè),而與之對(duì)應(yīng)的,涿州的醫(yī)療、教育、商業(yè)配套等也將同步跟進(jìn)。未來(lái)涿州在高鐵新城板塊將會(huì)規(guī)劃占比一半以上的商業(yè)業(yè)態(tài),一方面彌補(bǔ)高鐵新城板塊中商業(yè)配套的不足,另一方面也可提升該板塊的升值潛力,將來(lái)會(huì)成為涿州房?jī)r(jià)“跳高”的關(guān)鍵。
對(duì)于目前涿州樓市,當(dāng)?shù)貥潜P(pán)銷(xiāo)售人員也直言,站在自住人群角度,目前考慮涿州無(wú)疑是好的選擇,涿州沒(méi)有限購(gòu)門(mén)檻,房?jī)r(jià)相較于其他環(huán)京區(qū)域要更便宜,而且更加穩(wěn)定,高鐵出行很便利;站在投資客角度,目前涿州老城區(qū)已經(jīng)飽和,投資意義不大,而高鐵新城板塊還有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā),才會(huì)釋放其潛力。
在郭毅看來(lái),涿州發(fā)展起步較晚,因其產(chǎn)業(yè)支撐較少,外來(lái)人口匯入量不夠,所以房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上漲的動(dòng)力。未來(lái)隨著產(chǎn)業(yè)入駐量的提升,涿州的住房需求得以釋放,房?jī)r(jià)走勢(shì)或許能打破“穩(wěn)”的階段。
另有分析認(rèn)為,涿州買(mǎi)房不能落戶,也是造成其房?jī)r(jià)走勢(shì)趨“穩(wěn)”的原因之一。根據(jù)最新政策,在涿州落戶需繳納三年當(dāng)?shù)厣绫?,這對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō),會(huì)影響到他們的未來(lái)規(guī)劃,購(gòu)房的積極性遭到打擊,而涿州本地需求則不具備推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的條件。
責(zé)任編輯:付琳
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