滬深兩市上市公司2019年三季報(bào)披露已收官。iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照申銀萬(wàn)國(guó)行業(yè)分類，A股131家上市房企營(yíng)業(yè)收入總計(jì)接近1.5萬(wàn)億元，同比上漲20%；歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)合計(jì)1379億元，同比增長(zhǎng)13%，即平均每家上市公司約賺10.5億元，平均每家比去年多賺1.2億元。

值得一提的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者根據(jù)iFinD統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，A股131家上市房企中，在歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)方面，58家同比下滑，占比約為44%；25家虧損，占比為20%?？傮w來(lái)看，隨著銷售規(guī)模的增長(zhǎng)，房企的凈利潤(rùn)總體呈上漲趨勢(shì)。

“凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)速度比營(yíng)收低了7個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了近幾年?duì)I收和利潤(rùn)增長(zhǎng)不同步，且率差越來(lái)越大的趨勢(shì)。”蘭德咨詢總裁宋延慶在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，超過(guò)四成房企增收不增利，進(jìn)一步驗(yàn)證了我們的一個(gè)判斷，即業(yè)績(jī)分化。從表面上來(lái)看，這是規(guī)模分化，而最終體現(xiàn)必定是利潤(rùn)分化，而利潤(rùn)分化意味著保障企業(yè)持續(xù)發(fā)展的“給油量”動(dòng)力分化。

具體來(lái)看，以營(yíng)收絕對(duì)值計(jì)，綠地控股、萬(wàn)科、保利地產(chǎn)位列A股房企前三。若將在港上市的內(nèi)房股業(yè)績(jī)納入統(tǒng)計(jì)，按照克而瑞地產(chǎn)研究和中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告，今年前三季度房企銷售業(yè)績(jī)前三依次為碧桂園、萬(wàn)科和中國(guó)恒大。

以歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)計(jì)算，今年前三季度，A股房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)最高者為萬(wàn)科，達(dá)182億元，同比上漲30%。萬(wàn)科、保利和綠地這3家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)均超過(guò)100億元。

“整體看，除了少數(shù)資金成本占優(yōu)勢(shì)的企業(yè)，2019年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入秋天的趨勢(shì)非常明顯。與2018年數(shù)據(jù)相比，2019年三季度報(bào)的龍頭房企漲幅明顯放緩，綠地、萬(wàn)科、保利的營(yíng)收漲幅均在20%左右。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，“分化”是2019年三季度報(bào)的主要特點(diǎn)，雖然規(guī)模依然上漲，但大部分企業(yè)的利潤(rùn)率都有所下調(diào)。

回望近幾年房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)，2016年行業(yè)銷售回款大好、但補(bǔ)庫(kù)存力度較弱；2017年，行業(yè)銷售依舊創(chuàng)新高，但受限簽、按揭貸放款周期拉長(zhǎng)等各種因素限制，銷售回款下滑；2018年，多數(shù)房企都注重現(xiàn)金流指標(biāo)，因此有些企業(yè)銷售回款率提升明顯。2019年，融資渠道受阻，多數(shù)房企用遍了融資工具，仍難以得到大量低成本融資，因此有些房企出現(xiàn)了幾個(gè)月沒(méi)有拿地的情況，土地儲(chǔ)備的不足，將對(duì)今年下半年和明年上半年銷售情況造成影響，甚至某些房企在某些城市會(huì)出現(xiàn)斷貨現(xiàn)象。

實(shí)際上，現(xiàn)在的市場(chǎng)已出現(xiàn)降溫跡象。前三季度房企銷售表現(xiàn)數(shù)據(jù)顯示，設(shè)定了年內(nèi)銷售目標(biāo)的房企中，今年僅有37%的房企目標(biāo)完成率達(dá)到75%以上，去年該比例為59%；今年40%房企目標(biāo)完成率處于65%-75%區(qū)間，去年為36%，大致持平；今年23%房企目標(biāo)完成率未達(dá)到65%，去年僅為5%。

鑒于銷售目標(biāo)完成度不高，10月份以來(lái)，不少房企開(kāi)始降價(jià)促銷搶收業(yè)績(jī)，而且力度不小。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，受市場(chǎng)降溫影響，當(dāng)前企業(yè)面臨利潤(rùn)下滑壓力，在降價(jià)促銷的情況下，房企要注意對(duì)利潤(rùn)的把控，以免項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)影響當(dāng)年的財(cái)務(wù)報(bào)表。

宋延慶向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，過(guò)去市場(chǎng)基本不愁賣，即使暫時(shí)滯銷，轉(zhuǎn)暖后也能清盤，但現(xiàn)在則出現(xiàn)“順銷、艱難和很難賣出去的產(chǎn)品各占三分之一”，其增長(zhǎng)動(dòng)力也從“60%靠市場(chǎng)，40%靠能力”轉(zhuǎn)變至“30%靠市場(chǎng)，70%靠能力”了。鑒于此，他進(jìn)一步建議，房企要做好新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，從高周轉(zhuǎn)和競(jìng)逐規(guī)模轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展，通過(guò)品牌賦能、產(chǎn)品賦能、服務(wù)賦能扭轉(zhuǎn)利潤(rùn)下滑的趨勢(shì)。