一則“定向放松限購”的消息，使沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”了起來，然而看似火熱的背后卻存在很大的水分。北京商報記者本周調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂燕郊“定向放松限購”的消息目前還沒有官方下發(fā)的正式通知，但當(dāng)?shù)囟嗉覙潜P已將其作為一種“促銷”手段，激勵購房者盡快入場。多家燕郊售樓處銷售人員表示，在近三年樓市限購高壓下，放松限購已經(jīng)成了一個趨勢，房子就那么多，后期漲價可想而知。另有銷售人員表示，已有開發(fā)商停售存房，準(zhǔn)備漲價了，所以要在政策下發(fā)前抓住“低價”房的機會。

自2017年限購后，燕郊房價斷崖式下跌，如果“定向放松限購”能夠落實，燕郊樓市是否能迎來“第二春”？對此，有分析認為，按照政策內(nèi)容，“定向放松限購”只針對新房市場，目前燕郊的新房數(shù)量并不多，幾倍于新房的燕郊二手房市場卻絲毫沒有受到政策惠及，即使“定向放松限購”后，燕郊樓市也難言利好。

　　屬于外來客群的“傳言”

10月18日晚間，網(wǎng)上有消息傳出，三河住建局組織了一次商品房銷售會議，凡燕郊中省直單位、高校、醫(yī)院或燕郊高新區(qū)名義引進的企業(yè)員工（戶籍不限），在燕郊（含三河市區(qū)）無住房，可以在燕郊購買一套新建商品住房（即一手房或新房）。

北京商報記者隨即聯(lián)系上述提到的監(jiān)管部門，工作人員回應(yīng)稱，“根本沒有這回事，消息是假的，一切以官方口徑為準(zhǔn)”。

但樓盤銷售人員已將傳言作為一種“促銷”手段，激勵購房者盡快入場。

“放開限購政策目前還沒有具體落實，但這是早晚的事情。”多家燕郊售樓處銷售人員告訴記者，目前燕郊放松限購政策雖然還沒有正式下發(fā)，但在近三年樓市限購高壓下，放松限購已經(jīng)成了一個趨勢，房子就那么多，后期漲價可想而知。

另有銷售人員表示，目前已經(jīng)有開發(fā)商停售存房，打著“漲價”的算盤，所以要抓住現(xiàn)有可購買房源，再不買就遲了。

不知道是受樓市遇冷的影響，還是確如上述銷售人員所說的存房惜售，記者在走訪中也發(fā)現(xiàn)，目前燕郊的新房項目確實不多，而且多以商住房為主。“限購政策卡得太死，只有商住房，北京等外來購房者才有資質(zhì)買。”一商住房銷售人員稱，在燕郊買房的多為“北漂一族”，商住房項目雖然與住宅項目相比不具備優(yōu)勢，但勝在便宜、不需要購買資質(zhì)。

在號稱燕郊“售樓一條街”的京榆大街上，鱗次櫛比的售樓處也昭示著這座小城鎮(zhèn)曾經(jīng)的熱鬧與繁華。現(xiàn)如今，昔日繁華不再，大部分售樓處也已關(guān)門上鎖，一片蕭條景象。“燕郊限購是時候松綁了，不然就沒飯吃了。”一位樓盤銷售人員告訴記者，放松限購政策雖然還“飄著”，但看房的人已經(jīng)行動起來了，今天來看房的人是原來的好幾倍，一個銷售要帶好幾組客戶。記者在現(xiàn)場也看到，前來咨詢的看房者確實不少，有之前心里猶豫再次探盤的看房者，有聽到限購政策放松后，來核實消息的看房者，沉寂許久的燕郊樓市似乎又“火熱”起來了。

“不管政策怎么變，跟我的關(guān)系都不大，自從燕郊房價上萬后，我就斷了買房的念頭。”在一家小吃店，土生土長的燕郊人、店主張師傅與記者聊起買房話題時也感慨頗多。在張師傅看來，“按照目前的收入水平，燕郊本地人大部分都買不起新房子，無論政策怎么放松，只要價格不降下來，與燕郊土著的關(guān)系都不大，這是屬于北京等外來購房者的政策”。

　　二手房難題 入場易出場難

“有點常識的人都知道這是謠言。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，燕郊是全中國唯一存在的，行政級別是一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但城市規(guī)模相當(dāng)于一個三線城市，房價則比大部分二線城市還要高。但不同于一二線城市，燕郊的行政級別太低，沒有發(fā)布政策機構(gòu)，歷史上也沒有過單獨只針對燕郊一個鎮(zhèn)出臺樓市政策的記錄，所有樓市政策都是由管委會或者三河市發(fā)布的。

另有分析認為，先不談上述消息能不能落實，目前燕郊的新房數(shù)量并不多，幾倍于新房的燕郊二手房市場絲毫沒有受到上述政策惠及，即使“定向放松限購”后，燕郊樓市也難言利好。

燕郊一家中介人員向北京商報記者表示，“定向放松限購”只針對新房市場，對于存量較大的燕郊二手房市場卻沒有絲毫影響。目前燕郊的二手房數(shù)量要比新房多，且價格要遠遠低于新房，即使是特別好的地段也不具備與新房競爭的可能。“或許是燕郊現(xiàn)有的二手房數(shù)量太多了，所以價格才一直沒有漲起來，但如果有購買資質(zhì)的話，現(xiàn)在是入手燕郊二手房的好時機。”該中介人員向記者推薦道。

事實上，對于燕郊二手房市場感受最深的，是那些曾經(jīng)的“炒房者”。自限購令出臺后，炒房者手里的房子一方面價格被不斷壓低，另一方面“變現(xiàn)”途徑也被設(shè)置了諸多障礙。有炒房者表示，自2017年限購后，燕郊房價斷崖式下跌，目前持有的房子總價被“攔腰”一刀，還不及當(dāng)初買房的一半。房子不好賣、不愿賣，才最折磨人。

值得一提的是，北京商報記者在走訪期間也遇到另一番景象。有房主在聽說放松限購政策后，起了“惜售提價”的念頭。雖然中介人員再三強調(diào)，政策落實與二手房市場無關(guān)，但該房主卻表示，“有一就有二，有了開頭，后面還會難嗎？即使不能賺點，但也不能虧太多，再等等、再看看吧”。

中介人員雖然不認同上述觀點，但他也表示，燕郊的地理位置與北京城市副中心僅一河之隔，相較于其他環(huán)京地區(qū)，具有很明顯的優(yōu)勢，目前燕郊地段差一點的二手房價格已經(jīng)跌到1.3萬元/平方米左右，燕郊的二手房價格已經(jīng)觸底，未來只會越來越好。

　　局部放松存在合理性

在房地產(chǎn)限購高壓下，燕郊樓市持續(xù)低迷。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，近期燕郊新房成交均價不斷走低，已由今年2月的2.1萬元/平方米下降到9月的1.6萬元/平方米，月成交量也多為兩位數(shù)。

“受燕郊低迷市場影響，‘傳言’政策確有變?yōu)楝F(xiàn)實的可能。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對北京商報記者表示，從今年開始，燕郊多宗土地掛牌出讓，住宅用地的出讓速度明顯加快，如果燕郊在政策方面不對商品住宅有所放松的話，那么新出讓土地很有可能會遭到市場的冷遇。

在郭毅看來，“政策松綁”往往是刺激樓市的最好手段，但在“房住不炒”的大背景下，燕郊全面放開限購的可能幾乎為零。一定范圍內(nèi)放松限購是被允許的，一方面可以緩解燕郊新房市場售賣壓力，另一方面也保障該地房價不會出現(xiàn)強烈反彈。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則表示，燕郊房價已擠掉了“泡沫”，處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)，具備了放松的條件。從整個市場來看，局部放松的導(dǎo)向也比較明顯。

回歸到“定向放松限購”內(nèi)容，其針對遷入北京城市副中心機關(guān)事業(yè)單位的干部及職工的政策制定，也與多地發(fā)布的人才引入政策相類似，人才引入政策變相“松綁”了房地產(chǎn)限購政策，對樓市來說局部放松成為可能。據(jù)張大偉介紹，9月以來，各地人才政策依然頻繁發(fā)布，累計已超過30城發(fā)布了各種人才引入政策。整體年內(nèi)累計看，2019年全國已經(jīng)有超過150城發(fā)布了各種人才政策，比2018年同期上漲40%。

目前來看，燕郊“定向放松限購”政策雖然存在一定的合理性，但傳言終歸是傳言。對此，張大偉也特別強調(diào)，燕郊是全國樓市樣本，是北京先行指標(biāo)，燕郊炒作基本就代表了市場要醞釀升溫?，F(xiàn)在看來，2018年四季度醞釀的燕郊社保互認、人才政策，又一次炒作了，有可能代表了市場在醞釀又一次小陽春。