10月23日，中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》，報(bào)告顯示，核心城市房?jī)r(jià)總體由漲轉(zhuǎn)跌，二手房成交量繼續(xù)下降，一線(xiàn)城市整體微跌，北京房?jī)r(jià)下跌相對(duì)較快。

今年的“金九銀十”有點(diǎn)不一樣。核心城市漸漸“退燒”，也有不少城市暗自發(fā)力，在因城施策的調(diào)控思路下動(dòng)作連連。有研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次。剛剛過(guò)去的一周，就有南京、天津、燕郊、三亞四城以人才落戶(hù)的名義側(cè)邊調(diào)整樓市“限購(gòu)”。

地方躍躍欲試，從去年菏澤深夜取消限售令可見(jiàn)一斑。作為房地產(chǎn)江湖的無(wú)名之輩，菏澤的做法很快引來(lái)廣州效仿，并引發(fā)市場(chǎng)猜測(cè)。長(zhǎng)期以來(lái)，不同于一線(xiàn)城市的供不應(yīng)求，大量類(lèi)似于菏澤的三四線(xiàn)城市供大于求，兩種不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)在“房住不炒”的大背景下，衍生出“大”同“小”異的訴求。

當(dāng)前房地產(chǎn)政策主基調(diào)依然是維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定，穩(wěn)定的內(nèi)涵是既無(wú)大漲也不會(huì)大跌。從國(guó)家層面看，避免樓市暴漲的底線(xiàn)沒(méi)有變，因此即便經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨內(nèi)部壓力外部不確定性，也不能構(gòu)成房地產(chǎn)政策整體放松的理由。如果市場(chǎng)過(guò)熱，甚至是局部過(guò)熱，都會(huì)引起中央調(diào)控政策加碼。

從地方層面看，相比中央政府，地方政府更有動(dòng)力放松調(diào)控，更加警惕樓市暴跌的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，背后是“六個(gè)錢(qián)包”堆起的龐大購(gòu)房群體和巨量家庭債務(wù)，房?jī)r(jià)暴跌無(wú)異于釜底抽薪，因此需要“一城一策”具體問(wèn)題具體分析。

暴漲暴跌兩個(gè)底線(xiàn)之間，國(guó)家要“穩(wěn)”、地方可“活”。調(diào)控大方向不變，小細(xì)節(jié)靈活變通，保證樓市既不過(guò)熱也不過(guò)冷，便是樓市雙向調(diào)控的空間，也將是未來(lái)政策的常態(tài)。對(duì)于地方而言，給予地方樓市調(diào)控一定的自主權(quán)，不等于放縱土地財(cái)政依賴(lài)癥，更不等于助長(zhǎng)房?jī)r(jià)肆意上揚(yáng)。仍需要警惕非理性需求帶來(lái)的盲目增長(zhǎng)，避免一些城市打著引才的旗號(hào)變相炒熱房?jī)r(jià)。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，要保證樓市價(jià)格平穩(wěn)，最重要的還是供求平衡，最有力的工具依然是長(zhǎng)效機(jī)制的構(gòu)建。在長(zhǎng)效機(jī)制的工具箱里，應(yīng)該包括涉及土地、金融、稅收等一系列長(zhǎng)期穩(wěn)定的制度建設(shè)，來(lái)替代政府短期行政力量對(duì)市場(chǎng)的干預(yù)，不輕易打壓、不隨意刺激。側(cè)重于供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，通過(guò)發(fā)展租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房等，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房體系。讓需求在時(shí)間周期內(nèi)平穩(wěn)釋放，讓供給的彈性貼近需求的變化。

過(guò)去幾十年的發(fā)展，決定了中國(guó)樓市的特殊性和復(fù)雜性。房地產(chǎn)牽一發(fā)而動(dòng)全身，樓市調(diào)控沒(méi)有一蹴而就的“特效藥”，長(zhǎng)效機(jī)制不可能在短期內(nèi)羽翼豐滿(mǎn)。它將會(huì)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性、系統(tǒng)性工程，也將是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，在不同時(shí)機(jī)適時(shí)探索并逐步走向成熟。