中小房企上演“求生之戰(zhàn)”

“房住不炒”時代傳統(tǒng)開發(fā)模式難以為繼，行業(yè)馬太效應加劇

房地產(chǎn)市場新一輪洗牌正在加速進行。人民法院公告網(wǎng)顯示，今年以來約300家房企破產(chǎn)清算?！督?jīng)濟參考報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，負債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。業(yè)內(nèi)人士認為，在堅持“房住不炒”定位的大環(huán)境下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式難以再持續(xù)，行業(yè)“馬太效應”更加明顯，房企競爭日益激烈，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

各梯隊房企分化持續(xù)

業(yè)內(nèi)人士認為，部分小企業(yè)倒閉的情況并非2019年首次出現(xiàn)，2014年曾有2000家房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)門。房企破產(chǎn)數(shù)量被關(guān)注，顯示出市場對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的擔憂。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，2019年以來，已經(jīng)有超過15次房地產(chǎn)融資收緊政策出臺，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈明顯變緊。

《經(jīng)濟參考報》記者在人民法院公告網(wǎng)上搜索以“房地產(chǎn)”為關(guān)鍵詞的破產(chǎn)文書顯示，今年1至9月，有大約300家房地產(chǎn)公司被法院裁定實施破產(chǎn)清算。在長達20多頁的破產(chǎn)文書名單中可以看到，破產(chǎn)的基本是一些不知名的中小房企，不過也有銀億集團這樣位列全國500強的上市房企。

今年6月，上市公司ST銀億發(fā)布公告，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級人民法院申請重整。銀億集團總部位于浙江寧波，2017年該集團實現(xiàn)銷售收入783億元，創(chuàng)利稅40多億元。

銀億集團只是今年以來受困于資金不足的房企之一。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1至8月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金113724億元，同比增長6.6%，增速比1至7月回落0.4個百分點。張大偉認為，2019年上半年，全國房地產(chǎn)商品房銷售額70698億元，增長5.6%，依然在刷新歷史同期最高紀錄，但漲幅明顯放緩，在這種情況下中小房企加速離開市場是趨勢。

房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)高壓之下，行業(yè)馬太效應逐漸顯現(xiàn)?？藸柸饠?shù)據(jù)顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規(guī)模分化持續(xù)，行業(yè)競爭加劇。其中，TOP3房企權(quán)益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續(xù)保持穩(wěn)健高質(zhì)量發(fā)展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權(quán)益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩(wěn)中有升，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢進一步深化。

新一輪洗牌的大幕已經(jīng)開啟。7月22日晚間，新城控股公告稱，公司正與合作伙伴就公司近期公開市場新獲取項目的合作方式進行洽談、協(xié)商，籌劃出售部分項目公司股權(quán)。截至目前，公司已在洽談、協(xié)商出售的項目約為40個（含聯(lián)營項目）。

易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展模式很難再繼續(xù)下去，未來行業(yè)馬太效應將更加明顯，房地產(chǎn)市場資源將更加向龍頭企業(yè)集中。

記者調(diào)研相關(guān)個案發(fā)現(xiàn)，安徽、浙江、四川等地均有多起房企破產(chǎn)清算案例，僅安徽省，就有合肥的安徽國開置業(yè)有限公司、六安市的安徽匯辰置業(yè)有限公司、安徽省東方金河房地產(chǎn)開發(fā)公司、霍邱中泰恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、蚌埠市的安徽中恒控股有限公司等破產(chǎn)。

融資環(huán)境一緊再緊

負債過高、資金鏈斷裂是房企破產(chǎn)的主要原因。興業(yè)證券一位市場部人士對記者表示，當前房地產(chǎn)商面臨資金困境，有限的資金主要流向大企業(yè)，加劇了房企馬太效應。“中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子才剛剛開始，債務違約、資產(chǎn)處置、兼并重組的情況目前只是個案，將來可能會增多。”

《經(jīng)濟參考報》記者多方了解發(fā)現(xiàn)，目前銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)商的信貸額度不斷收緊，信托、民間融資等其他渠道也在收緊。張大偉對記者表示，目前來看，類似降價拋售、債務違約、破產(chǎn)重組的現(xiàn)象還只是零星出現(xiàn)，中小房地產(chǎn)企業(yè)的困難日子或許剛剛開始。

資金面惡劣的同時，房企競爭日益激烈，不少房企通過多元化轉(zhuǎn)型以求自保。轉(zhuǎn)型之路是否順暢，決定了房企能否繼續(xù)生存，尤其是資金量儲備不足的中小型房企，一旦決策失誤，就容易造成資金鏈斷裂?？藸柸鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，包括新光集團、華業(yè)資本等部分中小房企破產(chǎn)原因之一便是“激進多元化”。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說，銀億事件可以有很多種解釋，有一個重要原因是多元化不成功。在房地產(chǎn)去庫存的大背景下，大量中小型房企專注房地產(chǎn)可能是“等死”，但激進多元化可能是“找死”，不過無論如何必須要有出路，未來頑強生存下來的大型房企，必是找到了適合自己的發(fā)展節(jié)奏。

一家閩系房企的財務負責人認為，房地產(chǎn)行業(yè)并購時代來臨。他認為，如果對土地價格仍有較高期待，而售價又受到限制，那么房企算不過來賬，就會對通過招拍掛方式獲得土儲有所顧忌，轉(zhuǎn)而訴諸并購市場。

建立聯(lián)動機制化解爛尾

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房企破產(chǎn)后的爛尾樓盤遺留問題潛藏風險隱患，根據(jù)以往處置房企破產(chǎn)樓盤爛尾典型案例的經(jīng)驗，需要建立政府、法院聯(lián)動機制等制度創(chuàng)新，引入專業(yè)化處理不良資產(chǎn)的市場化機構(gòu)和資金，才能讓長期爛尾的項目得以盤活，及時有效化解矛盾糾紛。

化解爛尾樓盤復雜問題需要制度創(chuàng)新。安徽省房地產(chǎn)商會法律委員會主任吳正林說，一般的房企破產(chǎn)是很正常的，主要是大多數(shù)房企破產(chǎn)時都是處于資不抵債的狀態(tài)，企業(yè)無產(chǎn)可破、無資可清，并直接導致在建樓盤長期停工，進而又衍生建筑公司農(nóng)民工工資、樓盤購房戶拿不到房等問題，大多數(shù)爛尾樓盤遺留的問題都非常復雜。

多位受訪人士建議，成立政府法院聯(lián)動機制解決破產(chǎn)房企遺留問題。一些法律人士指出，根據(jù)以往出現(xiàn)的房企破產(chǎn)樓盤爛尾項目案例，爛尾的項目不僅債務債權(quán)關(guān)系復雜，有的項目甚至還涉及不合法的問題，比如項目超容積率、開發(fā)商擅自變更規(guī)劃等問題，需要規(guī)劃局、房產(chǎn)局、國土局等部門協(xié)調(diào)解決，專事專辦，在符合一定條件的情況下，給予開通綠色通道。否則，如果按照常規(guī)流程按部就班，會拖出來新的問題，讓遺留問題更加復雜。

合肥市包河區(qū)駱崗街道辦事處副主任陸在兵告訴記者，合肥市下發(fā)了《關(guān)于開展房地產(chǎn)領(lǐng)域矛盾糾紛排查化解工作的通知》，并成立了工作領(lǐng)導小組，通過政府、法院、企業(yè)三方形成合力，為有效化解房地產(chǎn)公司清算破產(chǎn)問題起到了直接推動作用。同時，以包河區(qū)為例，清算工作組還引入了專業(yè)處理不良資產(chǎn)的市場化公司——安徽國厚資產(chǎn)管理公司，成立包河區(qū)國厚公司，投入資金3000萬元，讓積壓多年的爛尾問題得到有效化解。