原標題：上海多個小區(qū)會所“不見了”

海悅花園小區(qū)會所與公共馬路交接處，上海魯班路372號。中國青年報·中國青年網(wǎng)記者 王燁捷/攝

近來不少上海市民發(fā)現(xiàn)，他們居住的小區(qū)會所被“更新”了。有的成了“伴子公寓”，有的成了洗浴場，還有的變成了共享辦公空間。令人著急的是，許多住著千萬豪宅的市民發(fā)現(xiàn)，他們拿著開發(fā)商當年的樓書、宣傳廣告進行維權(quán)卻四處碰壁。

“售樓小姐告訴你，這是你的會所，但其實你根本沒有公攤過所謂‘會所’面積；售樓小姐告訴你這個獨門進門大廳是送給你的，但如果你裝個柜子，就是違建。”上海青年業(yè)委會委員聯(lián)誼會秘書長韓冰告訴記者，目前上海市面上大多數(shù)在會所問題上“維權(quán)”的業(yè)委會、小區(qū)業(yè)主都遇到了幾乎一樣的情況——誰也沒有會所的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證在開發(fā)商手里，他想賣給誰、干什么用，都與業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)無干。

中國青年報·中國青年網(wǎng)記者注意到，上海市房管局曾在2013年出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》以保障小區(qū)會所的有效使用，但這份通知竟然配備了“有效期”——截至2017年年底。

滬上豪宅的尷尬：會所變“私人房產(chǎn)”

位于上海魯班路內(nèi)環(huán)邊上的中海海悅花園小區(qū)，開盤于2004年。它是當時滬上有名的豪華小區(qū)，即便在15年后的今天，該小區(qū)依然擁有360度城市景觀和超大豪華的落地窗。

這里的會所當年曾令很多周邊居民看著眼饞——上下約1600平方米的空間，包含咖啡館、健身房、游泳池等便民設施，且以上設施僅對小區(qū)業(yè)主開放。但這樣的好日子，海悅花園業(yè)主只享受了4年。

2008年，小區(qū)開發(fā)商中海地產(chǎn)將這間會所作為“償債”資產(chǎn)給了一家鋼材公司，當時合同約定，這處商業(yè)必須用于經(jīng)營小區(qū)會所。到了2017年，這家鋼材公司又因為經(jīng)營不善破產(chǎn)，會所作為“抵押物”在法院進行了拍賣，被現(xiàn)業(yè)主以大約每平方米2萬元的價格購入。

如今，會所大門緊閉，現(xiàn)業(yè)主為了防止小區(qū)業(yè)主各種“闖入”，在門口安上了大鎖和攝像頭，掛起了大橫幅“私人房產(chǎn)，不得入內(nèi)；個人房產(chǎn)，不得侵犯”。

中國青年報·中國青年網(wǎng)記者注意到，新接盤的會所業(yè)主如今正在面向公眾招募“創(chuàng)客”。他把這間會所改造成了“極客家黃浦創(chuàng)客中心”，以每月700元的價格出租工位。

無獨有偶，位于上海中環(huán)附近的龍瑞路中海瀛臺小區(qū)會所，也“消失了”。小區(qū)會所的原址上的“上引溫泉生活館”，已經(jīng)開業(yè)一年多了；漓江山水花園小區(qū)曾被譽為“新海派別墅”典范，小區(qū)里占地7000平方米的會所被改建、隔離成了數(shù)十間可日租、月租的“伴子公寓”，目的是讓附近多所學校的學生、伴讀家長寄宿入住；上海康城是上海最大的小區(qū)，這里的居民最近在為小區(qū)會所和大草坪“維權(quán)”，因為開發(fā)商要將之前承諾的會所和草坪用地收回重新開發(fā)。

會所到底是誰的

海悅花園居委會負責人在接受中國青年報·中國青年網(wǎng)記者采訪時，表達了諸多無奈，“現(xiàn)在我們也不知道怎么辦了”。

這名負責人告訴記者，在得知會所新業(yè)主可能將會所改造成共享辦公空間后，他們曾多次上門溝通，均以失敗告終。居委會、物業(yè)、業(yè)委會代表、業(yè)主代表、消防部門、市場監(jiān)管部門曾多次聯(lián)合上門，均被會所的新業(yè)主拒之門外，“給他打電話，也不接，就是不開門”。

這名負責人告訴記者，自己曾見過新業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證名稱寫的是“會所1、3”，性質(zhì)為“其他”。他還曾就此咨詢過房產(chǎn)交易中心，但對于這處商業(yè)究竟是否必須為“會所”，目前并無準確答復。

上海市建交委的相關負責人告訴記者，房屋在辦理產(chǎn)證時包括住宅、商業(yè)或其他等類型，還有“配套用房”等。比如，物業(yè)的辦公場所就屬于“配套用房”性質(zhì)，但小區(qū)會所卻并未做過過多規(guī)定，也不屬于強制要求的“配套用房”之列。

“政府會規(guī)定多大面積的小區(qū)要配備多少個門崗，這些有物業(yè)服務標準。但沒有規(guī)定過多大面積的小區(qū)配套多大的會所。”這名負責人說，小區(qū)會所搞不搞、搞成什么樣，更多地要靠“開發(fā)商對自身品牌的要求”。

韓冰說，這也正是上海目前小區(qū)會所“逐步消失”、業(yè)主卻維權(quán)無門的最主要原因，“單個業(yè)主，可以拿著當年的樓書、宣傳冊去法院告開發(fā)商虛假宣傳，可能會判賠一些違約金；但如果業(yè)委會去法院起訴開發(fā)商不管理會所，法院可能壓根不會受理，產(chǎn)權(quán)都不是你的，你怎么起訴？”

海悅花園居委會負責人告訴記者，該小區(qū)會所并不在每戶居民購房時的“公攤面積”之內(nèi)，它本身就是開發(fā)商所擁有的一處正規(guī)商業(yè)用房，這也是該會所15年來幾經(jīng)轉(zhuǎn)手，居委會、業(yè)委會、業(yè)主都拿它沒辦法的主要原因，“它僅對小區(qū)業(yè)主開放，經(jīng)營基本要虧，誰愿意做虧本買賣？就算這次這個業(yè)主同意不經(jīng)營了，他再倒手賣給下一個業(yè)主，接盤俠也會動腦筋掙錢、改建，業(yè)主們還得再維權(quán)一次。”

如何盤活“虧本買賣”

上海如今步入“城市更新”的快車道，每年十幾億平方米的銷售不可持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)也逐步邁入了存量時代，上海已經(jīng)沒有多少可以新建商業(yè)、住宅的土地。在新一輪城市更新進程中，商務樓宇變成了藝術購物中心，銀行倉庫變成了商業(yè)綜合體，工業(yè)老廠房變成了時尚創(chuàng)意園區(qū)……那么，小區(qū)會所有沒有可能在城市更新進程中被盤活呢？那些每平方米售價高達10萬元的小區(qū)，其商業(yè)用房、小區(qū)會所售價僅2萬元，會所資源是否可利用呢？

在上海浦東聯(lián)洋社區(qū)，這里很多小區(qū)的會所被改建成了可以對外營業(yè)的生活超市、市民生活館，里面有美發(fā)店、瘦身會館、足浴店、24小時便利店、小型水果賣場、簡餐食堂等，租金可觀。這些位于小區(qū)會所內(nèi)的商店，面向小區(qū)居民提供8折-9.8折不等的折扣，同時也能對外營業(yè)，生意興隆。

中國青年報·中國青年網(wǎng)記者注意到，上海很多小區(qū)的會所都處在小區(qū)和社區(qū)的交匯處，即會所一頭連著小區(qū)內(nèi)部，一頭連著面向公眾開放的馬路。“這樣的會所，可以不要硬掰著‘僅對小區(qū)業(yè)主開放’不放，為什么不能整個社區(qū)共享？把這塊商業(yè)寶地利用起來。”韓冰說。

海悅花園居委會負責人告訴記者，此前該小區(qū)會所內(nèi)健身房曾一度對外開放，但被小區(qū)業(yè)主以“影響小區(qū)安全”為由叫停過，“游泳池倒是只對內(nèi)開放，就算暑期人多得不得了，到了冬天還是主動關門了，經(jīng)營不下去，虧本；后來健身房、咖啡館也都是老板自己主動關門的，虧本。”

這名負責人曾調(diào)研過一些運營得比較好的小區(qū)會所。他發(fā)現(xiàn)，這些會所有的地處特別熱鬧的商區(qū)附近，可以對外開門營業(yè)且生意不錯；有的僅對小區(qū)業(yè)主開放，但小區(qū)物業(yè)費較高，物業(yè)費用來補貼會所的運營；有的則由與開發(fā)商同屬一個集團的物業(yè)公司運營，開發(fā)商出于自身品牌美譽度的考慮，貼錢運營。

但無論以哪種方式運營，一旦“會所”不在開發(fā)商手里，而是被開發(fā)商賣給了其他個人或者企業(yè)，小區(qū)會所就會進入“不可控”的尷尬境地。因為“接盤俠”們幾乎不會考慮小區(qū)業(yè)主的可接受范圍，也不會考慮小區(qū)的生活便利性或者開發(fā)商的美譽度，“就是以盈利為唯一目的，怎么掙錢多怎么來。”

據(jù)悉，上海此前曾出臺過《關于加強商品住房項目附屬會所交易和使用管理的通知》，這份通知要求開發(fā)商應與購房人在商品房預（出）售合同正文或合同附件中約定明確，銷售廣告、售樓書等宣傳資料中明確會所經(jīng)營服務方式和服務功能的，開發(fā)商不得擅自改變。而保留會所所有權(quán)的開發(fā)商，如欲出租、出售會所，應將已向業(yè)主承諾的具體用途、經(jīng)營服務方式和服務功能，約定為租售合同的內(nèi)容，承租人和受讓人應按租售合同的約定經(jīng)營使用，不得擅自改變。

但記者注意到，這份通知自2013年1月1日起施行，有效期至2017年年底。也就是說，這份保護業(yè)主享有會所權(quán)利的通知“已經(jīng)過期了”。

中國青年報·中國青年網(wǎng)記者 王燁捷 來源：中國青年報