“金九銀十”過半，樓市并未轉(zhuǎn)暖。

北京商報記者采訪多家機構(gòu)獲悉，截至9月23日，北京9月新建住宅網(wǎng)簽量與去年同期基本持平；二手房方面，網(wǎng)簽量已跌落至2019年2月后的成交最低點，相比2018年同期的12352套下調(diào)超過三成。當前，盡管“金九銀十”作為樓市營銷火熱節(jié)點的說法仍存，但房住不炒的基調(diào)下，今年“金九銀十”成色不足已成行業(yè)共識：一方面是因為熱點城市的樓市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高；另一方面也說明當前樓市已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場成交表現(xiàn)則更多地看限價政策嚴格與否。對于即將到來的“銀十”，很大程度上將會落空。

　　“金九”爽約

一年之中的9月及10月，是除“小陽春”外，房地產(chǎn)又一重要火熱的營銷節(jié)點，但在2019年，“金九”來自市場層面的聲音顯然并不樂觀。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，全國商品房的銷售面積連續(xù)低于去年同期的銷量水平。8月全國70個大中城市中20城的二手住宅銷售價格環(huán)比回落，其中不乏北京、天津、杭州、重慶等一線及強二線城市。

在北京，我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，整體來看，北京新房市場目前較為平穩(wěn)，除共有產(chǎn)權(quán)房外，交易量波動不大；二手房市場尚未回溫，整體成交仍然穩(wěn)中有降。

具體來看，新房方面，截至9月23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有產(chǎn)權(quán)房）成交2382套，環(huán)比上月同期下降0.92%，同比2018年同期下降2.02%，市場同環(huán)比基本持平，略有下降；共有產(chǎn)權(quán)房成交861套，環(huán)比增長168.22%，同比下降31.61%。二手房方面，9月截至23日，二手住宅網(wǎng)簽8275套，環(huán)比下降7.01%，同比下降33.14%。同時，機構(gòu)自身的實時交易量環(huán)比下降2.9%，同比下降23.53%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心方面更是直言，從過往五年（2014-2018年）9月（9月1日-22日）數(shù)據(jù)來看，2019年9月二手住宅成交量成色嚴重不足，同比去年下跌37.78%，僅高于2017年9月同期。來自中原地產(chǎn)研究中心方面的數(shù)據(jù)也指出，9月截至22日，北京二手房住宅簽約7685套，網(wǎng)簽量已跌落至2019年2月后的成交最低點，相比2018年同期的12352套下調(diào)了37.7%。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的報告指出，從北京二手住宅周度成交數(shù)據(jù)來看，9月上半月二手住宅成交量較為低迷，37周受中秋假期影響，成交量下滑明顯。但在38周中秋積壓的部分需求有所釋放，加之北京新的房貸利率將在10月8日正式啟用（新規(guī)則下北京地區(qū)首套房利率5.4%、二套房5.9%，相比之前大部分銀行執(zhí)行首套5.39%、二套5.88%房貸利率水平微漲），部分房地產(chǎn)銷售者以此為噱頭，一定程度上促使部分購房者加快購房節(jié)奏。

但該研究中心也指出，相對而言，此次央行降準對于房地產(chǎn)市場而言，并未帶來較大影響，降準對于市場的刺激作用微乎其微。

　　“銀十”預(yù)期不高

實際上，對于今年“金九”的“爽約”，業(yè)內(nèi)早有預(yù)期。多家機構(gòu)早前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，樓市在年初的“小陽春”之后，已開始顯露后勁乏力的現(xiàn)象；且在“金九”之初，市場也已盡顯疲態(tài)：9月上半月，北京二手住宅成交4827套，新房商品住宅成交1428套。

“從上半月成交數(shù)據(jù)來看，9月北京二手住宅成交量很可能會跌破1萬套的市場‘榮枯線’；至于新房，如果（月末網(wǎng)簽量）在3000套左右，基本能夠達到2019年前8個月的銷量均值。”稍早前，就9月北京樓市成交狀況，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅如是說道。

在我愛我家研究院方面看來，從2016-2019年下半年北京新房、二手房的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，能稱得上“金九”的也就是2016年，當年9月的二手房（成交3萬多套）、新房（成交5000多套）交易量明顯高于其他月份。

“2017年、2018年的‘金九銀十’明顯成色不足，無論是新房還是二手房，交易量都沒有比7、8月或者年底多出多少。至于今年，9月截至23日的新房、二手房交易量均低于8月，顯然今年的‘金九’也無從談起。”就今年的“金九”成色，我愛我家研究院方面概括道。

此外，值得一提的是，在2019年“金九”爽約有待坐實之際，業(yè)內(nèi)對于即將到來的“銀十”也并未太過看好。

“今年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)保持高壓態(tài)勢，市場觀望情緒濃厚，購房者謹慎入市；加之新房供應(yīng)增加，分流二手房市場購房需求，使得今年二手房市場熱度持續(xù)下滑。” 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師國仕英表示，從截至目前9月二手住宅的成交量來看，同環(huán)比仍處于下滑趨勢，今年“金九銀十”的來臨，并未明顯刺激購房需求釋放和入市節(jié)奏。其預(yù)測，在沒有利好政策或消息刺激及其他大幅度折扣力度的情況下，“銀十”的成交量仍會保持穩(wěn)定或小幅下滑態(tài)勢。

“隨著人們生活觀念的轉(zhuǎn)變，‘十一’國慶假期期間大部分人會選擇出行游玩，不再將全部精力投放在購房這一事宜上，從北京歷史‘十一’數(shù)據(jù)來看，‘十一’期間日成交量往往低于10套，并不會拉動‘銀十’成交量。” 國仕英解釋稱。

我愛我家研究院方面也指出，2017、2018年的“十一”假期有七天，經(jīng)紀機構(gòu)的二手房交易量都不高，而今年9月市場成交量略低于7、8月，預(yù)計“十一”國慶假期的交易量也不會比前兩年更多，所以“銀十”基本不會出現(xiàn)。

　　價格政策是關(guān)鍵

在業(yè)內(nèi)人士看來，業(yè)內(nèi)對于樓市9月及10月“金九銀十”的論斷，在近幾年已然“名存實亡”。所謂的“小陽春”及“金九銀十”，在本質(zhì)上都是房地產(chǎn)從業(yè)者為促銷售而炒作出的營銷概念罷了。準確來說，原則上樓市成交熱點主要集中在年中和年尾兩個時間段，在這兩個階段正是房企沖刺業(yè)績、“做好報表”的關(guān)鍵時期。

另有過往成交數(shù)據(jù)顯示，近年來9月及10月顯然沒有底氣再擁有“金銀”之稱。據(jù)其他媒體統(tǒng)計，9月及10月向來不是年度成交高點，在一些年份，9月和10月的交易量僅能達到當年的月平均水平。最近三年（2016-2018年）的月度成交第二高點，均出現(xiàn)在6月。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2019年北京樓市“金九”未現(xiàn)，一方面是因為熱點城市的樓市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)沖高；另一方面也說明當前樓市已經(jīng)沒有“金九銀十”，房地產(chǎn)市場已經(jīng)沒有淡旺季之分，市場成交表現(xiàn)則更多地看限價政策嚴格與否。

“消費者買房，主要看價格是不是合適、首付比例多少、房貸利率有沒有優(yōu)惠。春天和秋天確實是最舒服的季節(jié)，但沒有哪個人只是因為天氣好就出來買房。”張大偉說道。

郭毅更是進一步指出，回顧往年，“金九銀十”同樣成色不足。據(jù)其介紹，2016年以“9·30”為節(jié)點，北京推出“京八條”，隨后全國19城緊跟調(diào)控，開啟了當下的緊縮周期；2017年的“金九銀十”，全國百萬中介經(jīng)紀人遭遇“最冷寒冬”，大量門店關(guān)閉，二手經(jīng)紀人面臨下崗轉(zhuǎn)業(yè)；2018年9、10月兩個月全國樓市表現(xiàn)平平，甚至被稱為“銅九鐵十”。

來自我愛我家研究院方面的觀點認為，“金九銀十”不再的主要因素在于近幾年嚴格的樓市調(diào)控。2016年9月市場大熱后，北京就出臺了“9·30新政”，10月市場開始轉(zhuǎn)向；2017年“3·17新政”后，市場一路下行，到9、10月才穩(wěn)定下來；2018年9月，北京又出臺了公積金新政，以致剛剛穩(wěn)定的市場再度走低。雖然今年9、10月北京大概率上不會再有重磅政策出臺，但目前的政策已經(jīng)是持續(xù)高壓，“金九銀十”自然也難以再現(xiàn)。

“房地產(chǎn)的營銷節(jié)點早已不是‘金九銀十’、‘金三銀四’，而是年末啟動、年初開戰(zhàn)。”郭毅坦言，在調(diào)控政策的嚴格管控下，“金九銀十”不再是房地產(chǎn)營銷的“靈丹妙藥”，換個角度來說，年末的促銷動作僅僅代表著最后的沖刺，而決定一場賽事最終排名的，是包括日常訓練、陣容組合、戰(zhàn)術(shù)體系在內(nèi)的全程發(fā)力。