原標(biāo)題：房企“爭食” 城市更新的蛋糕到底有多大？

□本版文、圖 信息時報記者 羅莎琳

日前，番禺新基村成員代表會表決結(jié)束，通過了合生創(chuàng)展為該村的合作企業(yè)，投資金額29億元人民幣，改造范圍總用地面積24.71公頃。未來，該舊村將改造成4棟32層住宅與5棟19～20層住宅，一所24班小學(xué)與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。今年，房企紛紛緊抓大灣區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略機(jī)遇，深耕細(xì)作廣州、深圳、東莞、惠州城市更新，包括保利發(fā)展、富力集團(tuán)、佳兆業(yè)、星河灣、合景泰富在內(nèi)的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。

新基村 坐擁一線江景 未來將建9棟住宅樓

據(jù)公示數(shù)據(jù)，新基村的舊改總面積為24.71公頃。其中，村集體用地3.87公頃，村留用地1.18公頃。村內(nèi)常住人口達(dá)4091人，村戶籍人口2143人，其中股東多達(dá)1976人，占92%。

雖然舊村在今年才啟動舊改相關(guān)工作，但新基村的征地早在十幾年前就已經(jīng)開始。早在2003年建設(shè)廣州大學(xué)城時，就征收了新基村位于小谷圍島西端的大片土地，即建成如今的廣東科學(xué)中心。未來，該舊村將改造成4棟32層住宅與5棟19～20層住宅，一所24班小學(xué)與一所10班幼兒園、一個可容納99輛車的公共停車場以及一個居民健身所。

舊村周邊環(huán)繞大型成熟社區(qū)

從區(qū)位來看，新基村位于番禺南村鎮(zhèn)，是珠江后航道上的一個臨江舊村落。值得一提的是，該舊村距萬博CBD直線距離約3公里，與沙洛島、廣州大學(xué)城僅一江之隔，地理位置優(yōu)越。交通方面，該舊村毗鄰南沙港快速、興南大道、金新大道等多條主干道，7號線員崗站距離村口約1公里。但由于與主干道還有一段距離，即使該村周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，但進(jìn)村公交線路也僅有1條，交通相對不暢。

不過，附近生活配套較為成熟，廣東省婦幼番禺分院就在新基村村口位置，水果店、快餐店等基本生活配套鱗次櫛比排列在農(nóng)貿(mào)市場兩旁。除了村民自住的樓房，還有不少田地和廠房，整體租金水平低廉，單間到二房的租金從500元～1000元/月不等。該舊村周邊臨江望水的地理優(yōu)勢，也孕育了不少優(yōu)質(zhì)大盤。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，目前該舊村被華南新城、廣州雅居樂花園、雅居樂劍橋郡、萬科歐泊等大型成熟社區(qū)包圍，二手售價在3.1萬～4.2萬元/平方米不等。一手方面，該舊村周邊售價最低的為珠江鉑世灣，其在售產(chǎn)品均價已達(dá)4萬元/平方米。而僅一江之隔的沙洛島上的江景豪宅項(xiàng)目——星河灣半島，已去到9萬元/平方米；臨近興南大道的五礦萬樾臺別墅產(chǎn)品也達(dá)8萬元/平方米。

合生創(chuàng)展大手筆布局舊改

據(jù)悉，近年來銷售業(yè)績一直處于低谷的合生創(chuàng)展，在三舊改造上卻是“大手筆”。今年4月，與廣州市海珠區(qū)鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社簽署鷺江村、康樂村舊村改造合作意向協(xié)議。合生創(chuàng)展廣州地區(qū)公司董事長丁隆輝表示，隨著海珠區(qū)“一區(qū)、一谷、一灣”產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃的實(shí)施，合生集團(tuán)將與鳳和聯(lián)社一起推進(jìn)兩村的舊村改造工作。據(jù)合生創(chuàng)展官網(wǎng)顯示，鷺江村、康樂村舊村改造范圍覆蓋康樂村和鷺江村，總用地107.69萬平方米，現(xiàn)狀建筑約330萬平方米。該片區(qū)位于中大國際創(chuàng)新谷片區(qū)內(nèi)，涵蓋了中大布市范圍，是房企參與的海珠舊改項(xiàng)目中面積第二大改造片區(qū)，僅次于瀝滘村。

8月21日，合生創(chuàng)展披露2019年上半年中期業(yè)績顯示，報告期內(nèi)，合生創(chuàng)展錄得合約銷售額合共103.69億元，平均合約售價為13188元/平方米。曾經(jīng)的地產(chǎn)航母，如今半年銷售業(yè)績不過剛剛百億大關(guān)，和其他幾家地產(chǎn)大鱷差距相距甚遠(yuǎn)。業(yè)內(nèi)人士表示，低調(diào)多年的合生創(chuàng)展，或通過城市更新獲得更多的土地資源，以謀求更長遠(yuǎn)的發(fā)展。

現(xiàn)象 多家房企加入廣州各村舊改大潮

今年，房企紛紛深耕細(xì)作廣州、深圳、東莞、惠州城市更新，包括保利發(fā)展、富力集團(tuán)、佳兆業(yè)、星河灣、合景泰富在內(nèi)的多家房企也在積極與廣州各村溝通，以圖在這場舊改盛宴中分得一杯羹。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的2019年廣州舊改項(xiàng)目中，保利已介入9個舊改項(xiàng)目，富力介入13個舊改項(xiàng)目。而諸如珠光集團(tuán)、萬科、星河控股、中鼎集團(tuán)、合景泰富、方圓集團(tuán)、華潤、佳兆業(yè)，也分別在廣州簽訂了3～5個舊村改造項(xiàng)目。

房企加大布局城市更新

8月11日上午，海珠區(qū)瀝滘經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社在選定的復(fù)建房地塊舉行瀝滘舊村改造復(fù)建房開工啟動會，這標(biāo)志著瀝滘舊村改造進(jìn)入全新階段。記者日前走訪瀝滘村周邊一二手樓市市場發(fā)現(xiàn)，目前在售的一手房幾乎沒有，二手房有羅馬家園、時代廊橋、珠江御景灣等少數(shù)幾個樓盤，二手房中介報價在3.5萬～4萬元/平方米之間。值得注意的是，越秀地產(chǎn)位于南州路附近的高地價項(xiàng)目或今年推出市場，有業(yè)內(nèi)人士指出，屆時，周邊一手樓供應(yīng)或填補(bǔ)目前的空白狀態(tài)。

6月15日，經(jīng)投票表決，方圓集團(tuán)確定為廣州南沙東瓜宇村舊改的合作企業(yè)，星河控股成為南沙大涌村舊改的合作企業(yè)。而就在3天前的6月12日，時代中國也順利與花都橫潭村（河西聯(lián)社）達(dá)成舊改合作，經(jīng)投票表決，時代中國確定為廣州花都橫潭村舊改項(xiàng)目合作企業(yè)，投資預(yù)算金額8億元。此前3月，時代中國已陸續(xù)斥資46億元、55億元，分別拿下從化、番禺的舊改項(xiàng)目。南沙廣隆村、增城官湖村、白云環(huán)滘村、天河程介西村等10多個舊改項(xiàng)目也被時代中國收納其中。

今年37項(xiàng)目有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展

今年7月30日，在廣州公共資源交易網(wǎng)上公布了關(guān)于“廣州市增城區(qū)中新鎮(zhèn)中新村全面改造項(xiàng)目公開選擇合作企業(yè)公告”。這個21號線中新站地鐵上蓋，面積達(dá)92公頃中新村舊改項(xiàng)目，將于明日揭下合作房企的神秘面紗。今年8月，廣州市住建局對《2019年廣州市全面改造項(xiàng)目影像資料制作項(xiàng)目》《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局城市更新項(xiàng)目現(xiàn)場監(jiān)督巡查工作（2019-2020年度）》進(jìn)行公開招標(biāo)。截至目前，廣州市已批未完工項(xiàng)目251個（已審批未完工的城市更新項(xiàng)目，老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目除外），251個項(xiàng)目總面積達(dá)3126.52公頃。其中，舊村項(xiàng)目38個，面積為1742.64公頃；舊廠項(xiàng)目213個，面積1383.88公頃。另外，2019年有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的舊改項(xiàng)目為37個，合計(jì)面積745.85公頃。

近年廣州鼓勵房企加入舊改政策

2017年7月

廣州市城市更新局印發(fā)實(shí)施《廣州市2017-2019年城市更新土地保障計(jì)劃》，制定了廣州市城市更新項(xiàng)目2017-2019年保障供地9.26平方公里的目標(biāo)，并提出要加大簡政放權(quán)力度、加快批后實(shí)施、加強(qiáng)政策供給等，確保城市更新土地有序供應(yīng)。

2018年底

廣州市政府常務(wù)會審議通過《關(guān)于深入推進(jìn)城市更新工作的實(shí)施細(xì)則》，明確提出加大了城市更新項(xiàng)目支持力度。

2019年1月

廣州市舉辦十五屆人大四次會議并發(fā)布政府工作報告提出，要在2019年推動構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制，完善租購并舉；推動市內(nèi)151個老舊小區(qū)微改造，10個舊村改造，50個舊廠改造。

析因 獲得更多土地資源 降低開發(fā)成本

有業(yè)內(nèi)人士表示，目前包括廣州在內(nèi)的一線城市的土地供應(yīng)呈下滑態(tài)勢。城市新增可開發(fā)土地的不斷減少以及政府在土地市場的謹(jǐn)慎態(tài)度使得開發(fā)商的開發(fā)成本不斷被推高。而在此背景之下，舊改便成為解決土地供應(yīng)瓶頸的重要渠道，房企也可以借此方式降低自己的開發(fā)成本。

房企不再一味追求規(guī)模

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，廣州當(dāng)前城市更新和老舊小區(qū)的改造，對于保障和改善居民生活條件等有積極作用。而從企業(yè)的角度看，積極進(jìn)入此類舊城、舊房、舊村、舊廠等改造過程，有助有獲得更多的土地資源，同時也帶來了更好的開發(fā)機(jī)會。

地產(chǎn)專家鄧浩志認(rèn)為，伴隨著城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)和房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)正在經(jīng)歷一場更為激烈的“優(yōu)勝劣汰”。當(dāng)城市中心的土地極度稀缺、人們生活方式的的改變和對生活品質(zhì)的要求更高，“住房”不僅只停留在“住”的層次上，更廣泛地延伸進(jìn)社會的發(fā)展、城市的提升之中。所以，現(xiàn)在的“建房子”對企業(yè)提出了更高的要求。于是，房企尋找到了一種新的思路，那就是“城市更新”。當(dāng)一般的房企還在追求規(guī)模時，聰明的房企已經(jīng)把目光轉(zhuǎn)向了城市人文肌理，通過更新的手法，來尋找與城市共同成長的契機(jī)。

城市更新成利潤新增長點(diǎn)

據(jù)悉，早期涉足城市更新的房企已經(jīng)在利潤上分得了一杯羹，這對于傳統(tǒng)房地產(chǎn)利潤下調(diào)的今日無疑是個亮點(diǎn)。據(jù)時代中國2018年年報和克而瑞數(shù)據(jù)，年內(nèi)時代中國轉(zhuǎn)化了四個城市更新項(xiàng)目，其中三個是舊廠改造，一個是舊村改造，總貨值近145億元，收入為27.75億元，毛利率達(dá)64.6%。無獨(dú)有偶，舊改專業(yè)戶綠景中國2017年公司整體的毛利率就高達(dá)65.3%。此外，根據(jù)《時代周報》報道稱，佳兆業(yè)集團(tuán)董事局主席郭英成亦對外透露，公司持有的深圳舊改項(xiàng)目毛利率為50%左右，廣州項(xiàng)目為40%，惠州、中山則為26%左右。

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同表示，目前相對寬松的政策環(huán)境是促使更多房企拿地的一個重要原因。如今，廣州的舊改項(xiàng)目中也誕生了不少成功案例，獵德村當(dāng)屬“舊改模板”，新鴻基主持的林和村、保利參與的琶洲村以及富力參與的楊箕村等舊改工程，開發(fā)商根據(jù)每個城中村的實(shí)際情況假以改造，也獲得不俗的成效。而這些，也讓其他房企聞到了舊改“香餑餑”的味道。

風(fēng)險 資金投入周期長 開發(fā)不確定性多

舊改讓舊城區(qū)煥發(fā)出獨(dú)有的魅力，相應(yīng)的，舊改帶動老城區(qū)物業(yè)的升值同樣是顯而易見的。二手物業(yè)因舊改而增值，稀有的一手物業(yè)因比鄰舊改后的物業(yè)，也持續(xù)彰顯地段的競爭力。不過有別于常規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)，舊改的項(xiàng)目往往需要高投入，回報周期也較長。因此對于房企來說，舊改高利潤的背后也隱藏著各種問題和風(fēng)險。

是否熟悉本地成關(guān)鍵

克而瑞地產(chǎn)研究中心分析人士指出，對本地市場和政府運(yùn)作是否熟悉，是房企參加舊改的關(guān)鍵。在克而瑞看來，有能力參加舊改的房企呈現(xiàn)兩大陣營：一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業(yè)和地方政府溝通更為便捷，也更熟悉本地市場；另一類是區(qū)域深耕的大型房企，多年的積累使之具備一定的實(shí)力，對于本地市場也有一定了解。

此外，舊改戰(zhàn)線長，對適合高周轉(zhuǎn)的房企來說也是考驗(yàn)。“一般一個舊改項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批、開發(fā)，需要層層審批。”一位參與舊改的開發(fā)商對記者表示，一般舊改項(xiàng)目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的資金投入。廣州中原房地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，三舊（舊村、舊廠、舊城區(qū)）改造前期開發(fā)商需有很大的力度投入，再加上近些年開發(fā)商開發(fā)資金較嚴(yán)，不是簡單的貸款可以解決，這點(diǎn)是開發(fā)商面臨的第一道坎。第二道坎是競爭很大，即使舊改位置不錯，但目前全廣州舊改項(xiàng)目很多，競爭仍然很大。

對房企資金要求很高

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，舊改項(xiàng)目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發(fā)周期比較長，對于資金方面的要求很高。這就需要房企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力、資源調(diào)配能力、產(chǎn)品研發(fā)能力等。而對比之下，招拍掛的用地相對比較清晰，不大存在各類不確定性。而城市更新包括動拆遷賠償、土地權(quán)屬界定等其實(shí)都有很多不確定性，這都容易對更新項(xiàng)目的開發(fā)周期和開發(fā)成本帶來更大的影響。

為此，有業(yè)內(nèi)人士還指出，在時代快速變化、機(jī)遇和風(fēng)險并存的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)如履薄冰，必須從拼土地儲備、拼投資、拼資金、拼擴(kuò)張速度的粗放型發(fā)展模式中脫離出來。在這種情況下，“房企”已不再是單一的企業(yè)代名詞，而是尋求進(jìn)入行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游，或參與城市配套建設(shè)，從土地開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商，成為影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)、助力城市發(fā)展的重要力量。誰能最先洞察風(fēng)口所向并及時調(diào)整“船舵”，誰就能率先進(jìn)入城市更新的藍(lán)海。