原標(biāo)題：房企“搶灘”養(yǎng)老市場(chǎng) 靠合作和并購(gòu)殺入產(chǎn)業(yè)鏈

本報(bào)見習(xí)記者 倪 楠

隨著人口老齡化的加劇以及各種養(yǎng)老政策的陸續(xù)出臺(tái)，養(yǎng)老市場(chǎng)需求持續(xù)擴(kuò)大，市場(chǎng)潛力有待挖掘。

從政策角度來(lái)看，國(guó)家及地方層面紛紛出臺(tái)政策加大對(duì)放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的支持力度。據(jù)了解，全國(guó)近30個(gè)省（直轄市、自治區(qū)）出臺(tái)了放開養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的相關(guān)政策，各省會(huì)城市也紛紛發(fā)布相關(guān)政策。

市場(chǎng)已有多方主體參與到了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，加速布局養(yǎng)老市場(chǎng)。而房地產(chǎn)企業(yè)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)中重要的主體之一，近幾年也是“動(dòng)作頻繁”。

今年8月份，萬(wàn)科的北京隨園養(yǎng)老中心正式亮相，作為萬(wàn)科在北方區(qū)域內(nèi)規(guī)模最大的養(yǎng)老項(xiàng)目，北京隨園整體規(guī)劃7棟樓，共700余張床位。其中，核心組成部分的公共配套空間共占地約4000平方米，擁有20多種服務(wù)功能。

同月，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告稱，其附屬公司廣州海樾薈與廣州越展就發(fā)展越秀集團(tuán)的養(yǎng)老業(yè)務(wù)訂立為期12年的租賃物業(yè)協(xié)議，所確認(rèn)的金額約為1.2億元，租賃物業(yè)將改建為養(yǎng)老設(shè)施。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，千億元級(jí)房企中已有28家企業(yè)布局康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，從整個(gè)房企參與布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的情況來(lái)看，房企開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)方面的投資還是比較保守。

據(jù)中指研究院發(fā)布的研報(bào)指出，現(xiàn)階段企業(yè)在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的布局方式是合作和并購(gòu)雙軌推進(jìn)。

具體來(lái)看，去年，華潤(rùn)置地與國(guó)家開發(fā)銀行就養(yǎng)老業(yè)務(wù)簽訂合作協(xié)議；龍湖發(fā)布養(yǎng)老品牌——椿山萬(wàn)樹，宣告正式跨界進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。

對(duì)于資金實(shí)力雄厚的企業(yè)來(lái)說(shuō)，并購(gòu)仍是其對(duì)外拓展壯大的手段之一。例如遠(yuǎn)洋與美國(guó) MeriStar 集團(tuán)簽署協(xié)議，宣布將以增資方式持有后者旗下的養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)商 Meridian Senior Living 約 40%的股權(quán)。

對(duì)于目前養(yǎng)老地產(chǎn)的整體開發(fā)現(xiàn)狀，中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心經(jīng)濟(jì)研究部研究員劉向東在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，目前養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)尚處于初步探索階段，通過(guò)自建或改建原有物業(yè)提供養(yǎng)老住宅，采用租售并舉或采取按月收取租賃費(fèi)和服務(wù)費(fèi)的盈利模式，發(fā)育自身服務(wù)能力。

劉向東表示，目前房企提供的養(yǎng)老方式主要有4種，分別為機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、特色主題養(yǎng)老、居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老，但都會(huì)面臨長(zhǎng)期的照護(hù)醫(yī)療問(wèn)題。因此發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)需要構(gòu)建醫(yī)養(yǎng)、康養(yǎng)、娛樂多面結(jié)合的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、主題養(yǎng)老，或者在社區(qū)中嵌入養(yǎng)老服務(wù)。老年人的醫(yī)療保險(xiǎn)如何應(yīng)用于養(yǎng)老項(xiàng)目以及房地產(chǎn)廠商能否提供專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)目前還是個(gè)問(wèn)題。

中指研究院研報(bào)指出，對(duì)于當(dāng)前發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，盈利模式尚不清晰，而土地成本是企業(yè)盈利與否的重要影響因素，如何獲取低成本土地資源是其面臨的重要難題。

有相關(guān)業(yè)內(nèi)人士表示，養(yǎng)老地產(chǎn)目前在全國(guó)還沒有一個(gè)成功模式，現(xiàn)在開發(fā)商涉及養(yǎng)老地產(chǎn)一般是兩類，一種是政府要求土地必須配套的養(yǎng)老部分，另一種是部分開發(fā)商用來(lái)拿地的工具。

對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)，劉向東對(duì)記者表示，由于保險(xiǎn)資金規(guī)模大、回報(bào)要求低、周期長(zhǎng)的資金性質(zhì)，相對(duì)更為適合投資養(yǎng)老地產(chǎn)。未來(lái)這類保險(xiǎn)公司介入的地產(chǎn)加養(yǎng)老的新模式會(huì)大行其道，通過(guò)保險(xiǎn)介入可以降低部分融資風(fēng)險(xiǎn)和醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的風(fēng)險(xiǎn)。