近日，房地產(chǎn)企業(yè)2019年上半年業(yè)績陸續(xù)發(fā)布，記者了解到，僅有少數(shù)幾家房企公布了長租公寓的運營數(shù)據(jù)，部分企業(yè)甚至正在剝離長租業(yè)務。業(yè)內(nèi)分析指出，隨著行業(yè)集中度進一步提升，近兩年長租公寓整體發(fā)展進入瓶頸期。不過，當前長租公寓的政策紅利和市場機遇仍未散盡。企業(yè)未來的發(fā)展布局需根據(jù)不同城市政策導向靈活制定策略，長租公寓進入品質(zhì)發(fā)展的關鍵時期。

　　房企對長租公寓態(tài)度分化

近日，同策房地產(chǎn)研究院針對萬科、龍湖、遠洋、招商蛇口、旭輝等10家房企系長租公寓上半年業(yè)績監(jiān)測統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，部分企業(yè)正在剝離長租業(yè)務。從10家企業(yè)披露的半年報來看，僅有萬科、龍湖等4家企業(yè)披露了上半年長租公寓業(yè)務規(guī)模、營收情況及出租率。旭輝、遠洋、中駿等大多數(shù)房企半年報中不見“長租公寓”的影子，同策方面表示，這說明房企對長租公寓的態(tài)度分化越發(fā)明顯。

同策研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，以龍湖為例，2018年冠寓整體出租率為50.1%。綜合半年報，2019年上半年，龍湖天街、冠寓等經(jīng)營性物業(yè)如期推進，半年租金收入提升39.2%至25.8億元，整體出租率為98.0%。截至6月底，冠寓目前已在北京、上海、深圳等多個一線及二線城市開業(yè)運營。萬科方面，上半年，萬科租賃住宅業(yè)務新開業(yè)101個項目，截至報告期末，租賃住宅業(yè)務覆蓋35個主要城市，累計開業(yè)8.2萬間，其中74%位于北京、上海、深圳、廣州等14個核心城市。成熟期項目平均出租率為91%。

值得一提的是，2018年一度將長租公寓列入集團四大業(yè)務之一的朗詩地產(chǎn)，2019年開始有意剝離長租業(yè)務。2019年上半年，朗詩調(diào)整了戰(zhàn)略布局，將處于目標虧損期的長租公寓業(yè)務以及向第三方提供服務的建筑設計、園林綠化景觀等非地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務進行剝離。

“綜合半年報可以看出，在長租公寓業(yè)務上，有些開發(fā)商開始掉隊，有的有重大戰(zhàn)略調(diào)整，很多都不再將長租公寓作為主營業(yè)務之一。對于房企系長租公寓來說，未來屬于資本雄厚、模式清晰、抗風險性強的少數(shù)頭部企業(yè)。”同策研究院相關分析人士指出。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，前30強房企中有20家準備布局或已經(jīng)布局長租公寓業(yè)務。不過，從2018年下半年開始，資本市場對長租領域發(fā)展的支持轉(zhuǎn)向謹慎，房企擴張步伐也有所減緩。一方面，是因為少了政策和資金的支持；另一方面，經(jīng)過一段時間探索，企業(yè)逐漸意識到長租公寓盈利的艱難。在此背景下，剝離、收縮長租公寓業(yè)務成了今年以來的房企新動態(tài)。

　　“爆雷”事件令市場再添涼意

8月上旬，南京樂伽公寓宣布倒閉。8月23日南京市房產(chǎn)局的公告顯示，南京樂伽公寓在南京市總共有房源1.5萬間，截至樂伽公寓發(fā)布倒閉公告，共計虧損5.7億。隨后，樂伽公寓的倒閉事件引發(fā)蘇州、西安、杭州等多個城市近萬人維權。

“不管從樂伽公告還是官方公示來看，樂伽公寓都遇到了資金鏈問題，對于樂伽公寓的‘高收低租’（租戶租房價格竟然比房東租給樂伽的價格還要便宜一些）商業(yè)模式本身存在高風險。”同策研究院方面分析指出。

“樂伽公寓可以說是長租市場的先行者之一，它的倒閉在行業(yè)影響深遠。”一位業(yè)內(nèi)人士說道。今年以來，企業(yè)長租公寓方面動態(tài)的明顯減少，以及領軍企業(yè)剝離相關業(yè)務或放緩擴張步伐的動態(tài)也引起行業(yè)深思，長租公寓市場確實讓人感到一絲“涼意”。

近兩年，伴隨著長租公寓市場的迅猛發(fā)展，市場“爆雷”事件也接二連三地發(fā)生。中國房地產(chǎn)經(jīng)紀同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉分析指出，據(jù)不完全統(tǒng)計，2017年至今，全國已經(jīng)有包括西安好熙家、深圳Color公寓、廣州GO窩公寓、上海好租好住、北京昊園恒業(yè)等20余家或大或小的長租公寓運營商出現(xiàn)爆倉。除了爆倉，一些品牌公寓也因為盈利困難、融資困難等原因主動退出長租公寓市場。

胡景暉表示，從行業(yè)競爭情況來看，長租公寓市場的競爭都分外激烈，綜合實力強大的頭部企業(yè)資源優(yōu)勢進一步顯現(xiàn)，一些實力弱規(guī)模小的企業(yè)不可避免地面臨被吞噬的命運。即便在綜合實力強大、長租公寓幾成標配的開發(fā)商陣營中，分化趨勢也日益明顯，退出業(yè)務、收縮戰(zhàn)略、放緩擴張成為他們的主要選擇。行業(yè)面臨的諸多“甲醛門”、“爆雷”事件等亂象背后，更加考驗企業(yè)自身的內(nèi)功修煉。

　　未來長租公寓需換擋出發(fā)

中國指數(shù)研究院近日公布的研究報告認為，當前，包括長租公寓市場在內(nèi)的整個住房租賃市場發(fā)展仍處于初期階段，居民租住意識轉(zhuǎn)變空間、租住形態(tài)升級空間均較大，這其中蘊含著巨大機遇，未來長租公寓市場需要換擋再出發(fā)。

“長租公寓市場發(fā)展仍處政策紅利期，未來政府還會制定更加靈活的支持政策。”中指院相關負責人分析認為，發(fā)展住房租賃市場，是我國構(gòu)建房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的核心內(nèi)容之一。國家發(fā)展住房租賃市場的基調(diào)從未改變，未來政府還會制定更加靈活的政策支持市場發(fā)展。

事實上，租房相較購房是一種更具彈性的生活方式，尤其是在北上廣等以存量房為主的市場結(jié)構(gòu)當中，發(fā)展長租業(yè)務既是企業(yè)順應市場形勢的舉措，租房也成為更多人的生活選擇。

貝殼研究院數(shù)據(jù)研究分析師許婧表示，租賃市場與買賣市場相輔相成又相互制約，在買賣市場熱度居高不下的大環(huán)境下，租賃市場則顯得勢頭不足。

許婧分析，以上海為例，根據(jù)上海鏈家成交數(shù)據(jù)，截至今年6月底，整租套均月租金已達5827元。照此估算，上海市2019年住房租賃消費體量高達2027億元，已超過2018年房地產(chǎn)業(yè)全年的GDP。上海市統(tǒng)計局的公開數(shù)據(jù)顯示，2018年上海市房地產(chǎn)業(yè)GDP為1992.52億元。

業(yè)內(nèi)分析認為，隨著長租公寓市場集中度的不斷提高，潛在風險如果不妥善解決或做好相關預案的話，也意味著危機爆發(fā)后的波及范圍更廣、危害更大。

中指院方面則認為，企業(yè)在不同城市布局長租公寓業(yè)務時，應充分把握當?shù)卣邔?，依所在城市住房租賃市場發(fā)展特色靈活制定策略。順應當?shù)卣邔蚣瓤上硎苷邇A斜紅利，也說明當?shù)貙δ愁惍a(chǎn)品的需求較旺盛。如，杭州支持人才專項租賃住房（人才公寓）的建設，北京支持租賃型職工集體宿舍（藍領公寓）的建設，深圳支持城中村存量房屋開展規(guī)?；赓U業(yè)務等。