原標(biāo)題：老舊小區(qū)“沒人管”“管不好”難題如何破局？

垃圾隨意丟棄、車輛亂停亂放、流動(dòng)商販隨意出入……當(dāng)前，有的老舊小區(qū)根本沒有物業(yè)管，有的物業(yè)管得很差。一些居民因物業(yè)“服務(wù)差”不繳費(fèi)，而物業(yè)也往往以“入不敷出”為由敷衍了事。

在全國(guó)新一輪老舊小區(qū)改造中，補(bǔ)齊物業(yè)管理服務(wù)短板、完善長(zhǎng)效管理機(jī)制呼聲甚高，多地推出相關(guān)政策和措施。

引進(jìn)物業(yè)提升管理，強(qiáng)行清退不合格企業(yè)

據(jù)了解，不少城鎮(zhèn)2000年前建設(shè)的老舊小區(qū)都是出售的公房，由地方國(guó)企下屬的物業(yè)公司托管，除了保潔等基本服務(wù)外，幾乎沒有物業(yè)管理。目前，一些小區(qū)在完成基礎(chǔ)設(shè)施改造后引進(jìn)了物業(yè)公司。

河北邢臺(tái)市橋東區(qū)市交通局家屬院小區(qū)居民劉小英說：“以前刮風(fēng)一身土，下雨一身泥?，F(xiàn)在引入物業(yè)公司后，路面平坦干凈，車輛停放齊整；原來雜草叢生的空地被改造成停車場(chǎng)、健身小廣場(chǎng)，還有保安巡邏。”

此外，各地通過專項(xiàng)整治，強(qiáng)行讓一些服務(wù)質(zhì)量差的企業(yè)退出。“我們通過獎(jiǎng)優(yōu)罰劣，調(diào)整退出20%能級(jí)低、服務(wù)差的物業(yè)企業(yè)。”上海市虹口區(qū)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示。虹口區(qū)還對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)住宅小區(qū)開展問卷調(diào)查，形成164家物業(yè)服務(wù)企業(yè)滿意度得分及排名，并按照七色評(píng)價(jià)體系進(jìn)行分級(jí)，分別為金牌、銀牌、綠牌、藍(lán)牌、黃牌、橙牌和紅牌，不達(dá)標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無法拿到“達(dá)標(biāo)獎(jiǎng)金”。

“現(xiàn)在物業(yè)公司服務(wù)態(tài)度比以前好多了。”上海市虹口區(qū)玉四居民區(qū)黨總支書記盧戈潤(rùn)說，以前，這里兩個(gè)小區(qū)主路上都是亂停亂放的車，經(jīng)過科學(xué)改造，新畫了停車線、集約新增30多個(gè)車位，緩解了居民停車難的問題。“服務(wù)水平提升后，這兩個(gè)小區(qū)業(yè)委會(huì)已經(jīng)同意把物業(yè)費(fèi)提高20%至30%。”

此外，針對(duì)老舊小區(qū)“無管”“失管”現(xiàn)象，一些地方政府實(shí)行托底。南京市棲霞區(qū)在全區(qū)9個(gè)街道均成立物業(yè)公司，托管全區(qū)153個(gè)老舊小區(qū)和59個(gè)保障房小區(qū)，覆蓋全區(qū)住宅小區(qū)總數(shù)的70%。

“服務(wù)差不繳費(fèi)，不繳費(fèi)服務(wù)更差”死循環(huán)如何破解？

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些舊小區(qū)引入物業(yè)后，管理運(yùn)營(yíng)情況仍存在困境，如成立業(yè)主委員會(huì)的比例不高，物業(yè)費(fèi)面臨提價(jià)難、收繳率低等問題。

記者在南京市采訪發(fā)現(xiàn)，有的改造后的小區(qū)后續(xù)管理不到位，僅實(shí)現(xiàn)基本保潔，停車、綠化、安保等無人管理。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，老舊小區(qū)整治后，引進(jìn)市場(chǎng)化物業(yè)的不到10%，已經(jīng)成立業(yè)委會(huì)的只有20%左右。“沒有業(yè)委會(huì)，大家意見不統(tǒng)一，誰(shuí)也做不了主。”

隨著對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量要求的提高，管理成本相應(yīng)增加，提高物業(yè)費(fèi)成為一些老舊小區(qū)的突出矛盾。“有些小區(qū)規(guī)模小，甚至不到1萬平方米，不少居民對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意、拒交物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理公司入不敷出、常年虧本。”上海一家國(guó)有物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人大倒苦水。

“物業(yè)費(fèi)不提高，反過來又影響物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，形成惡性循環(huán)。”河北省衡水市方舟物業(yè)服務(wù)有限公司總經(jīng)理呂研說，很多老舊小區(qū)的居民缺乏服務(wù)交費(fèi)觀念，這讓部分小區(qū)物業(yè)管理工作難以持續(xù)。

“改造社區(qū)及后期維護(hù)必定會(huì)新增費(fèi)用，錢從哪兒來是個(gè)難題。”龍湖智慧服務(wù)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

各地探索：打包合并、居民自治、政府“托底”

為解決老舊小區(qū)物業(yè)管理難題，目前多地因地制宜，探索出一些老舊小區(qū)物業(yè)管理模式。

——合并實(shí)現(xiàn)“大物業(yè)”集中管理。針對(duì)老舊小區(qū)不成規(guī)模、物業(yè)公司不愿接管的難題，河北邢臺(tái)將老舊小區(qū)“化零為整”，將無人管理、無人清潔、無人維護(hù)的多個(gè)相鄰老舊小區(qū)，“打包”交由物業(yè)公司管理，在保潔、秩序維護(hù)、維修等方面實(shí)現(xiàn)資源共享。

——搭建居民自治共治平臺(tái)。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些街鎮(zhèn)基層政府通過搭建社區(qū)共治平臺(tái)，推動(dòng)居民自治制訂物業(yè)管理方案。例如，成都市將成立小區(qū)自治組織，如建立社區(qū)聯(lián)席會(huì)議等方式，作為啟動(dòng)老舊小區(qū)改造的前置條件，讓居民充分協(xié)商，對(duì)小區(qū)管理模式、物業(yè)管理公司形成一致意見。

——政府“托底”。南京市物業(yè)辦副主任童龍聲表示，由于目前市場(chǎng)發(fā)育不健全、國(guó)家相關(guān)政策不完善，一些老舊小區(qū)的管理難題僅通過市場(chǎng)難以解決，暫時(shí)仍需政府“托底”。南京市棲霞區(qū)住建局物業(yè)科科長(zhǎng)李秀東介紹，公益性物業(yè)公司托底之后，老舊小區(qū)和保障房小區(qū)的物業(yè)費(fèi)是每月每平方米0.4元，而其他小區(qū)普遍在每平方米1.9元左右。

石家莊為鼓勵(lì)老舊小區(qū)引入物業(yè)管理服務(wù)，對(duì)主城區(qū)老舊小區(qū)新引入物業(yè)管理實(shí)行財(cái)政補(bǔ)貼，第一年補(bǔ)貼0.3元/平方米、第二年補(bǔ)貼0.2元/平方米、第三年補(bǔ)貼0.1元/平方米，三年后退出。

多位受訪的物業(yè)企業(yè)及部分街道負(fù)責(zé)人認(rèn)為，老舊小區(qū)的改造和維護(hù)都需要投入大量經(jīng)費(fèi)，短期內(nèi)政府可以提供一些專項(xiàng)補(bǔ)助，但長(zhǎng)期看，還需居民提高對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值的認(rèn)識(shí)，通過依法、公開、居民協(xié)商的方式合理提高物業(yè)費(fèi)，并督促物業(yè)公司提升服務(wù)水平，讓居民生活更方便、更舒適。