原標(biāo)題：“金九”是不是買房好時機(jī),專家這樣說

4日,國務(wù)院常務(wù)會議指出,落實(shí)降低實(shí)際利率水平措施,及時運(yùn)用普遍降準(zhǔn)和定向降準(zhǔn)等工具。有分析指出,這對后續(xù)實(shí)際樓市運(yùn)行或稍微改善,量價方面會略有反彈。另一方面,自8月起廣州不少樓盤提前開啟了促銷序幕,這讓市場猜測9月促銷力度會不會加大,不少人開始觀望。那“金九”是不是買房的好機(jī)會呢?

■新快報(bào)記者 丁燦

　　促銷試探市場反應(yīng),8月整體去化率為43%

從8月成交數(shù)據(jù)來看,全國重點(diǎn)城市新建住房的成交面積普遍減少,北上廣深8月成交面積環(huán)比下降10%,同比下降7%。二手方面,北京、深圳、廣州市場持續(xù)降溫。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會的統(tǒng)計(jì),8月份廣州市中介促成的二手住宅成交4555宗,環(huán)比回落8.64%,這已經(jīng)是連續(xù)第5個月環(huán)比下降。知名房地產(chǎn)市場研究專家趙卓文表示,目前來看,有幾方面原因?qū)е率袌龀霈F(xiàn)膠著狀態(tài),一是“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”的定調(diào)十分重要,在經(jīng)濟(jì)下行壓力增大的背景下,房地產(chǎn)業(yè)的作風(fēng)和地位,需要重新定位。至少,管理層不希望新一輪的經(jīng)濟(jì)刺激政策,又造成新一輪的房價上漲。另一方面,2019年的房地產(chǎn)政策,并沒有像房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期的那樣發(fā)展。也不再重復(fù)以往的靠大基建和房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的常用手段。在全球降息、降準(zhǔn)的環(huán)境下,中國房地產(chǎn)業(yè)卻面臨流動性收緊、房貸利率無優(yōu)惠有加點(diǎn)的窘境。

在這種僵持的市場環(huán)境下,不少樓盤提前到8月進(jìn)行促銷。廣州克而瑞市場首席分析師肖文曉表示,8月廣州有將近30個樓盤以推出少量一口價單位、特價房的方式進(jìn)行促銷,試探購房者的反應(yīng)?？傮w來看,部分樓盤確實(shí)用特價房的手段聚攏了一些人氣,但是購房者的出手仍然偏于謹(jǐn)慎,8月整體的開盤/加推去化率只有43%。

　　“至少調(diào)整5%-10%,促銷才會有效果”

對于“金九銀十”這樣的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn),廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜表示,開發(fā)商無疑會抓住這個時機(jī)推新,買家也會在這個時間多看房和買房,今年的情況跟往年有相似但也有不同,相似的就是搶跑“金九”,不同的就是提早之余還進(jìn)行了促銷。外圍區(qū)域有些樓盤調(diào)整了5%-10%,而這個趨勢可能會再進(jìn)一步的往市區(qū)蔓延。他認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)該面對現(xiàn)實(shí),不要再猶豫了,越晚促銷,可能會錯失客戶,所以要么促銷要么堅(jiān)守,但是開發(fā)商守不守得了,資金的壓力怎樣,只有開發(fā)商自己最清楚,而對于購房者來說,真正有需求有合適的就可以出手。

令市場尷尬的是,“促銷并沒有帶來成交量的提升”。市場為何對促銷不買賬呢?黃韜認(rèn)為,一方面是市場普遍的心態(tài)是買漲不買跌,另一方面是促銷力度不夠大,從目前的情況來看至少調(diào)整10%-15%以上才有可能被買家認(rèn)可,成交量才會有所回收。比如,番禺某大盤大幅優(yōu)惠促銷效果明顯,后至少賣了兩三百套。所以只要調(diào)整到位,肯定會有效果。

　　“有購房需求的不一定要等到最低點(diǎn)入市”

在肖文曉看來,43%的去化率表明,光靠“噱頭”是很難打動購房者的,所以“金九銀十”應(yīng)該會有更多的開發(fā)商拿出真槍實(shí)彈的折扣來。肖文曉分析稱,廣州樓市近幾個月的成交量都維持在7000套左右,這好于去年低谷期每個月五六千套的成交水平,但是距離9000套左右的景氣線也有差距。由于融資渠道收窄、融資成本提高,目前很多開發(fā)商的資金鏈偏緊,需要加快銷售回籠資金,因此樓盤給出的優(yōu)惠會是比較多的,對于購房者來說會是一個置業(yè)的窗口期。

“我建議有買房需求的買家準(zhǔn)備好錢,調(diào)整15%左右的時候就可以出手了,不一定非要等調(diào)整20%左右”,黃韜認(rèn)為,有需求有選擇的時候,稍微有優(yōu)惠就可以買,不要等到所謂最低點(diǎn),最低點(diǎn)在哪里誰也說不清,而且市場隨時會恢復(fù)。目前廣州整體樓價的判斷是穩(wěn)定為主,所以整體應(yīng)該不會調(diào)整20%,而去年到現(xiàn)在調(diào)整很明顯,差不多有10%,今年可能就會調(diào)整到位。

后市未必悲觀,趙卓文分析稱,2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策雖然仍為“因城施策”,但全局一盤棋的舉措和力度亦清晰可見。年初住建部定調(diào)的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”,可視為“雙向調(diào)控”。倘若年末樓市繼續(xù)趨冷,政策上一定會加溫。這一點(diǎn),要有信心。同時,我們應(yīng)看到,讓樓市升溫的手段和政策工具還有很多,大可不必?fù)?dān)心樓市一直向下。

　　新聞鏈接

　　9月中心區(qū)多個全新盤入市

據(jù)中地行不完全統(tǒng)計(jì),9月廣州全市共有25個項(xiàng)目有動作,4個全新開盤,11個舊盤加推,10個開放營銷中心,合計(jì)約2963套貨量。

中心五區(qū)9個項(xiàng)目有供應(yīng)

中心五區(qū)方面,9月份越秀區(qū)零供應(yīng),白云區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)和荔灣區(qū)共有9項(xiàng)目有供應(yīng)。荔灣區(qū)葛洲壩·廣州紫郡府將加推143㎡四房,預(yù)計(jì)均價約4.8萬-5.2萬元/㎡;新世界凱粵灣加推76-143㎡二至五房產(chǎn)品。

海珠區(qū)兩個全新盤入市,越秀天悅江灣營銷中心及樣板間將同步開放,項(xiàng)目首推建面約102-140㎡的江景復(fù)式單位,帶裝修發(fā)售;華發(fā)江南府預(yù)計(jì)9月中上旬對外開放,將主推建面約128-143㎡四房戶型。

天河區(qū)珠江花城加推7棟115-139㎡四至五房單位;天河云商匯于近期推出建面30-55㎡創(chuàng)意空間和建面155-900㎡企業(yè)總部,預(yù)計(jì)2019年9月開盤。

白云區(qū)偉騰云星8月31日提前搶跑推出建面79-130㎡二至四房住宅單位,其中以建面79㎡2房2廳戶型及建面100㎡3房2廳戶型為主;華潤置地·潤府打造全南向建面約105-133㎡3+1至4+1房復(fù)式單位即將推出,全盤僅224套;朗云花園預(yù)計(jì)9月開放銷售中心,計(jì)劃推平層121㎡、復(fù)式洋房111-115㎡及別墅產(chǎn)品。

　　花都3項(xiàng)目即將全新開盤

外圍區(qū)域方面,9月從化區(qū)無新推,合計(jì)共16個項(xiàng)目有動作。

黃埔區(qū)華標(biāo)峰湖御境、萬科幸福譽(yù)、萬科山景城樾山3個項(xiàng)目有加推,其中華標(biāo)峰湖御境將推出328-586㎡五至九房大戶型單位。

番禺區(qū)星河灣半島四期新推出一棟28層高的普通住宅,四房單位建面約286m2,帶裝修,戶型南北對流,可俯瞰一線江景;亞運(yùn)城9月推出89-135㎡三至四房單位,均價約27000元/㎡。

南沙區(qū)嘉霖聚和·尊悅臺項(xiàng)目位于南沙大崗鎮(zhèn),首推建面約76-96㎡的二至三房單位,預(yù)計(jì)9月份開放營銷中心;金科·博翠明珠將推80-138㎡三四房江景住宅;中交藍(lán)色海灣預(yù)計(jì)2019年9月中下旬推售1棟洋房單位,戶型建面約為144-237㎡;敏捷·鹿港預(yù)計(jì)9月開盤,主推建面約34-90㎡住宅單位;中交匯通中心商用項(xiàng)目預(yù)計(jì)9月初推售建面50-70㎡南向海景LOFT辦公單位。

增城區(qū)萬科金色里程屬于新塘東的新樓盤,售樓部于8月31日提前開放,戶型區(qū)間為75—85㎡三房,價格待定。

花都區(qū)3個項(xiàng)目即將全新開盤,碧桂園·泊岸預(yù)計(jì)9月開盤,項(xiàng)目首期推售的戶型涵蓋建面90-122㎡南向三房帶主套和114㎡南向四房帶主套戶型;新力琥珀園同時推出1棟92-112㎡洋房單位和8棟121-154㎡疊拼墅產(chǎn)品;陽光城蘭園·翡麗灣首推89-121㎡三至四房,均價待定;奧園譽(yù)湖灣將推建面約105-140㎡三至四房湖居大宅,預(yù)計(jì)將于9月下旬開放營銷中心;華潤路勁金茂桐悅將于2019年9月底開放銷售中心,主力戶型有建面97-128㎡的三至四房和復(fù)式建面約106-140㎡的四至五房。