房地產(chǎn)行業(yè)基本面浮出水面。Wind數(shù)據(jù)顯示，2019年上半年，申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入9128.61億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1205.36億元，較2018年同期分別增長(zhǎng)23.80%和19.57%。多數(shù)房企上半年保持營(yíng)業(yè)收入和凈利增長(zhǎng)。Wind數(shù)據(jù)顯示，上述119家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有73家公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)，有72家公司實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)。但從房企半年報(bào)來(lái)看，房企對(duì)融資收緊、去庫(kù)存等因素影響后續(xù)業(yè)績(jī)十分關(guān)注，并各有各的招數(shù)。

加強(qiáng)銷售結(jié)轉(zhuǎn)成業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)主因

龍頭房企業(yè)績(jī)繼續(xù)增長(zhǎng)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年有18家房企上半年?duì)I業(yè)收入超過(guò)100億元，去年同期則為14家。具體看，綠地控股上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入達(dá)2014.45億元，為A股房企之最。萬(wàn)科、保利分別為1393.20億元和711.41億元，位居二、三位。上半年，綠地、萬(wàn)科和保利營(yíng)收同比分別增長(zhǎng)27.59%、31.46%和19.49%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)分別為89.87億元、118.4億元和99.55億元，同比增長(zhǎng)分別為48.4%、29.8%和53.28%。

各大房企十分強(qiáng)調(diào)銷售結(jié)轉(zhuǎn)，這也成為企業(yè)保持營(yíng)收規(guī)模的重要因素。萬(wàn)科上半年實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積846.3萬(wàn)平方米，同比上升20.7%；實(shí)現(xiàn)結(jié)算收入1329.9億元，同比上升32.2%。碧桂園上半年結(jié)轉(zhuǎn)回款資金也表現(xiàn)出色，權(quán)益物業(yè)銷售現(xiàn)金回款約2659.4億元，權(quán)益銷售回款率高達(dá)94.3%。綠地控股則稱，公司加快結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)奏，上半年共結(jié)轉(zhuǎn)收入901億元，同比增長(zhǎng)26%；結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目毛利率平均達(dá)到27.97%，比去年同期增加1.86個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)保持提升態(tài)勢(shì)；結(jié)算利潤(rùn)相應(yīng)大幅增長(zhǎng)，為公司整體業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)發(fā)揮了基石性作用。

也有一些企業(yè)因銷售結(jié)轉(zhuǎn)情況不佳業(yè)績(jī)出現(xiàn)一定下滑。以招商蛇口為例，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收166.87億元，同比減少20.49%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)48.98億元，同比減少31.17%。營(yíng)收與業(yè)績(jī)下滑主要是當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)面積及結(jié)轉(zhuǎn)單價(jià)同比減少所致。截至2019年上半年，公司預(yù)收賬款及合同負(fù)債共1111.03億元，較2018年末的753.49億元增長(zhǎng)明顯。

融資收緊和去庫(kù)存影響后續(xù)業(yè)績(jī)

盡管多數(shù)房企在上半年依然保持著營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)，但從房企半年報(bào)來(lái)看，房企對(duì)融資收緊、去庫(kù)存等因素影響后續(xù)業(yè)績(jī)十分關(guān)注。

融資收緊方面，在多家房企半年報(bào)中有提及。萬(wàn)科稱，下半年整體經(jīng)濟(jì)仍將面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。融資方面，隨著金融監(jiān)管持續(xù)收緊，房企融資將面臨一定壓力。保利地產(chǎn)稱，2019年初，行業(yè)資金受到社會(huì)融資規(guī)模增加及信貸季節(jié)性寬松因素的影響，資金面略有反彈，但至6月，受房地產(chǎn)融資和信托資金收緊等嚴(yán)控影響，資金面進(jìn)一步承壓。財(cái)信發(fā)展則稱，隨著房企融資持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本也在不斷上升，從而對(duì)公司的資金產(chǎn)生不利影響。

國(guó)都證券最新研報(bào)認(rèn)為，受制于當(dāng)期融資渠道額度收緊，房企自籌資金方面下滑較多。隨著當(dāng)前房貸利率的提升，預(yù)計(jì)后續(xù)個(gè)人按揭也將持續(xù)回落，從而帶動(dòng)企業(yè)到位資金小幅回落。

因此，降低負(fù)債率成為房企上半年經(jīng)營(yíng)工作的主旋律。

龍頭房企方面，萬(wàn)科稱，公司在手現(xiàn)金充足，凈負(fù)債率保持低位。萬(wàn)科在手現(xiàn)金1438.7億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期有息負(fù)債。龍湖則表示，截至報(bào)告期末，公司在手現(xiàn)金580.7億元，凈負(fù)債率為53.0%。碧桂園在手現(xiàn)金余額2228.4億元，對(duì)于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到2倍，擁有極好的財(cái)務(wù)安全“護(hù)城河”。

中小房企也注意降低負(fù)債，以保持公司發(fā)展的韌性。以世茂房地產(chǎn)為例，報(bào)告期末，公司賬面現(xiàn)金約為522.34億元，未動(dòng)用銀行及金融機(jī)構(gòu)融資額度約為400億元。世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇在中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示，下半年對(duì)小房企來(lái)說(shuō)壓力較大；對(duì)大房企來(lái)說(shuō)，如果負(fù)債率較高，壓力也較大，世茂集團(tuán)會(huì)謹(jǐn)慎投資。

在去庫(kù)存方面，東吳證券認(rèn)為，8月份，房地產(chǎn)新開工面積已經(jīng)達(dá)到了竣工面積的3.25倍，大大超過(guò)了過(guò)去幾年的水平。若竣工面積持續(xù)跟不上新開工面積，大量的房地產(chǎn)無(wú)法按時(shí)出售，地產(chǎn)開發(fā)商難以及時(shí)回籠資金，那么可能要面臨流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。

中金公司測(cè)算，8月第三周，其監(jiān)測(cè)的10個(gè)重點(diǎn)城市推盤量同比降幅擴(kuò)大，這10個(gè)重點(diǎn)城市共有61個(gè)項(xiàng)目開盤，累計(jì)新推房源10013套，同比下降33%；8月份累計(jì)推盤量同比下降23%。

一些公司在半年報(bào)中對(duì)推盤銷售的預(yù)期不容樂(lè)觀。財(cái)信發(fā)展稱，不排除現(xiàn)有項(xiàng)目及新增項(xiàng)目所在區(qū)域會(huì)出臺(tái)相關(guān)進(jìn)一步的限購(gòu)限貸政策，屆時(shí)可能對(duì)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售造成一定影響。同時(shí)，公司在重慶郊縣項(xiàng)目周邊競(jìng)品較多，由于人口效應(yīng)，快速去庫(kù)存需做出較大努力。大悅城也表示，今年上半年，三四線城市受棚改政策影響較大，同時(shí)受制于前期需求過(guò)度釋放，去化情況有所下降，成交逐漸疲軟。

房企下半年各有招數(shù)

對(duì)于樓市下半場(chǎng)怎么走？梳理房企半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，不同公司也有不同看法，使出不同招法。

一些房企將繼續(xù)夯實(shí)房地產(chǎn)主業(yè)。萬(wàn)科表示，公司將牢牢把握經(jīng)營(yíng)的“基本盤”，在上半年的基礎(chǔ)上，繼續(xù)鞏固和深化既定工作思路。堅(jiān)持積極銷售，積極回款；加快長(zhǎng)期庫(kù)存去化；提升經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)表現(xiàn)；提高資金使用效率；實(shí)施清產(chǎn)核資。

保利地產(chǎn)則稱，公司作為龍頭企業(yè)，將憑借著在融資、拓展、運(yùn)營(yíng)管理、品牌等方面的專業(yè)實(shí)力，積極捕捉區(qū)域市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，繼續(xù)鞏固行業(yè)地位，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健增長(zhǎng)。

一些房企輕裝上陣，以輕資產(chǎn)面對(duì)市場(chǎng)挑戰(zhàn)。大悅城控股8月30日晚發(fā)布公告稱，將上海長(zhǎng)風(fēng)大悅城、西安大悅城項(xiàng)目相關(guān)股權(quán)，注入大悅城商業(yè)并購(gòu)改造基金。大悅城表示，本次交易可以實(shí)現(xiàn)輕重并舉的“大資管”發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用地產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)資本循環(huán)閉環(huán)，降低融資成本，助力公司長(zhǎng)足發(fā)展。

此外，一些房企還加快向園區(qū)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型。以萬(wàn)業(yè)企業(yè)為例，公司加大轉(zhuǎn)型力度，以設(shè)立半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)園基地為依托，積極開展“集成裝備+地方”模式的創(chuàng)新探索，力圖實(shí)現(xiàn)半導(dǎo)體雙向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級(jí)，全方位推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展，在保證穩(wěn)健消化房產(chǎn)存量的同時(shí)確保轉(zhuǎn)型軟著陸。