在自貿(mào)區(qū)落地的利好之下，近期的江北樓市風(fēng)頭正勁，板塊內(nèi)樓盤的一舉一動都備受矚目。8月30日，因兩次大體量開盤均取得亮眼成績的江北大盤中海左岸瀾庭將第三次開盤，推出四棟樓共計420套精裝房，再度引發(fā)廣泛關(guān)注。

值得一提的是，針對這次開盤推出的新房源，此前已經(jīng)購房的部分中海業(yè)主們也提出了質(zhì)疑：為何差不多的戶型面積小了，得房率反而更高？開發(fā)商有沒有如實告知所有房源的得房率情況？央企大盤被維權(quán)的背后，真相究竟為何？筆者多方走訪，帶回一手報道。

　　■現(xiàn)場調(diào)查：

　　房源套內(nèi)面積

　　和公攤面積都有公示

公開資料顯示，中海左岸瀾庭是中海地產(chǎn)在江北開發(fā)的又一大盤，位于江北核心區(qū)青奧體育公園旁。

筆者了解到，今年6月29日，中海左岸瀾庭首次開盤，主力戶型有 97㎡和112㎡，共推出1247 套房源，當(dāng)天賣出了1006套；7月29日，中海左岸瀾庭加推兩棟樓，共208套房源，建筑面積約97、112㎡，基本售罄；8月26日，中海領(lǐng)取了第三批房源的銷許，共4棟樓，建筑面積約95、98、112、135㎡，開盤前有3616組客戶報名搖號。

中海左岸瀾庭是否將房源所有信息都如實進(jìn)行了現(xiàn)場公示呢？昨天下午，筆者以買房人的身份來到該項目的現(xiàn)場營銷中心。走進(jìn)大廳就可以看到，在醒目的位置有一整排分幢公示的《商品住房價目表》，上面對于每套房源所在樓棟、單元、房號、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、公攤面積、戶型、銷售單價、裝修狀況、銷售總價、銷售狀況都標(biāo)注得很清楚。在現(xiàn)場，買房人不僅能看到新開盤的四棟樓的所有房源信息，也能找到前期開盤的部分樓棟。

接待筆者的置業(yè)顧問表示，已經(jīng)領(lǐng)了銷許的所有樓棟現(xiàn)場都會進(jìn)行公示，這是房管部門的強制要求，現(xiàn)在買房人能看到的是有房源在售或即將銷售的樓棟，因為樓棟數(shù)非常多，基本售罄的會收起來，大的價格公示板放不下，替換成小的價格表公示，另外，買房人也可以登錄“南京網(wǎng)上房地產(chǎn)” 網(wǎng)，上面也能查詢到包括房屋面積在內(nèi)的房源各項信息。

對于前期業(yè)主表示沒有被告知得房率差異的問題，置業(yè)顧問解釋道，預(yù)售許可證是分批領(lǐng)取的，房產(chǎn)部門出具的面積預(yù)測報告也是分批審核出來的，前面兩次開盤時，買房人能看到已經(jīng)領(lǐng)取銷許的房源信息，尚未領(lǐng)取銷許的三期房源自然無法告知買房人。

　　■行業(yè)專家：

　　相近戶型得房率

　　有差異是正常的

在一般人看來，購買的戶型越大，套內(nèi)的使用面積也應(yīng)該越大，因此，中海左岸瀾庭前期購買了97㎡戶型的業(yè)主發(fā)現(xiàn)自己的使用面積反而比新開盤的95㎡戶型小時，心里自然會有疑惑，筆者就此也走訪了專業(yè)人士。

“首先要明確的是，得房率是以樓棟為單位，而不是以戶型為單位的。”南京一家建筑設(shè)計院的資深設(shè)計師告訴筆者，全國通用的《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB 50096）中，對于“得房率”的定義是“全樓總套內(nèi)使用面積/住宅樓建筑面積”，所以影響得房率的因素有兩個，一個是套內(nèi)使用面積，第二個是公攤面積（包括樓梯、電梯、走道、消防連廊等）。

設(shè)計師表示，在公攤面積相同的情況下，那么套內(nèi)使用面積越大，得房率也會越高。“舉例來說，相同層數(shù)的兩棟樓，一棟是90㎡搭配120㎡的戶型，另一棟是90㎡搭配140㎡的戶型，那么前一棟的得房率就沒有第二棟高。”設(shè)計師說，因為戶型搭配的原因，同樣是90㎡的戶型，分布在不同樓棟，得房率也會不同。

“認(rèn)為戶型差不多的得房率就應(yīng)該差不多，這是一個普遍存在的誤區(qū)。”設(shè)計師分析指出，在同一個樓盤內(nèi)，各樓棟因戶型面積、戶型結(jié)構(gòu)、層數(shù)差異等產(chǎn)生的得房率差異是行業(yè)通行的正?，F(xiàn)象。

　　■開發(fā)商表態(tài)：

　　建筑符合規(guī)范，將與

　　業(yè)主進(jìn)行良性交流

筆者注意到，在部分業(yè)主就得房率差異問題提出質(zhì)疑后，開發(fā)商中海地產(chǎn)南京公司很快做出了回復(fù)，8月29日在中海左岸瀾庭官方微信公眾號里發(fā)表了《業(yè)主告知書》。

開發(fā)商方面表示，中海左岸瀾庭所有建筑的建造均嚴(yán)格依照政府部門的規(guī)劃審批及設(shè)計規(guī)范要求實施，購房合同中載明的房屋預(yù)測面積成果均嚴(yán)格按照《南京市房產(chǎn)面積測算細(xì)則》進(jìn)行面積測算。

有業(yè)主表示，憑什么自己花了更多的錢，買到的房子使用面積還不如戶型小、花錢少的？南京中海的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項目采取“一房一價”的定價方式，一套房子的價格并不是僅僅由得房率一個因素決定的，而是要綜合考慮樓棟位置、園區(qū)內(nèi)外景觀、樓棟層數(shù)、朝向、得房率、配套關(guān)系等各項價值因素，綜合考慮之后制定一個合理的價格，然后報請南京市發(fā)改委批準(zhǔn)，之后在網(wǎng)上進(jìn)行公示。

對于部分業(yè)主的質(zhì)疑，該負(fù)責(zé)人也表示中海作為央企始終秉承以誠實之心、行信義之事，將與業(yè)主進(jìn)行良性的互動和交流，承諾嚴(yán)格依照購房合同約定履行房屋建造及交付義務(wù)。

本報地產(chǎn)評論員 劉莉