經(jīng)歷了2017-2018年的上漲周期，2019年三四線城市熱度進入下行通道，市場上對于三四線城市不具備可持續(xù)發(fā)展空間的論斷似乎再度達成一致性預(yù)期。

回溯歷史，三四線城市房地產(chǎn)市場曾經(jīng)經(jīng)歷過長達5年的衰退期。2009年至2011年，全國房地產(chǎn)市場全面回暖，三四線城市土地供應(yīng)大幅提升，如無錫、常州、寧波等城市一年供地的面積需要三年時間才能消化。大量供地之后，新區(qū)建設(shè)需要建設(shè)周期，項目配套不完善，購房需求下降，部分城市出現(xiàn)大量“鬼城”。大量房企進入三四線城市后被套，供給過量之下房價也無起色，最后房企和金融機構(gòu)紛紛逃離三四線城市。

2015年，隨著去庫存政策的深化以及棚改貨幣化政策的推進，三四線城市迎來房價上漲契機。但棚改貨幣化僅為催化作用，這次三四線市場的復(fù)蘇可以稱為體系性復(fù)蘇，同時受益于以下三個因素：

第一，供給真空。2013年之后土地市場成交情況惡劣，土地價格低，政府無力收儲，因此政府開始主動控制土地出讓量，三四線城市的供給隨之呈較低水平。

第二，一二線溢出效應(yīng)。一二線城市土地供應(yīng)減少之后，房企開始尋找三四線機會，金融機構(gòu)在一二線調(diào)控政策后，也開始尋找三四線機會。對于購房者和投資者來說，一二線城市房票難得，而三四線房價相對較低，投資門檻也較低。

第三，新城配套完善。新城經(jīng)過幾年的開發(fā)和建設(shè)后逐步開始成熟，交通、商業(yè)、學(xué)區(qū)配套完善，激發(fā)了居民的購房需求。

未來，仍有兩大因素能夠支持三四線房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一方面，部分三四線城市城區(qū)人口比重較低，人口從村、鎮(zhèn)向市區(qū)集中帶來的購房需求仍是比較明顯的；另一方面，即使是一些人口流出較多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的城市，外出打工者受制于一二線城市購房資格和高企的房價，也有很多會選擇返鄉(xiāng)置業(yè)，這也會帶來需求的支撐。另外三四線城市的自住改善型需求也是比較充分的，例如碧桂園的好房子系列產(chǎn)品在三四線城市賣得非常好，也正是因為碧桂園發(fā)掘了這一類需求，進行了產(chǎn)品打磨，進一步拓寬了其在三四線城市的市場份額。

（作者系億翰智庫地產(chǎn)首席分析師）