多項(xiàng)指標(biāo)下滑 平均地價(jià)八年首回落

5月70大中城市房?jī)r(jià)漲幅全面放緩

資金收緊預(yù)期加強(qiáng)，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入新一輪調(diào)整

18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了5月70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，一二三線城市商品住宅銷售價(jià)格漲幅總體穩(wěn)定，一二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅出現(xiàn)回落。

業(yè)內(nèi)人士表示，隨著熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策趨緊，“小陽(yáng)春”熱度開始降低，預(yù)計(jì)在資金收緊的背景下，三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)或進(jìn)入新一輪調(diào)整期。

一二線城市房?jī)r(jià)漲幅收窄

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持穩(wěn)定。初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價(jià)格上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，一線城市中，北京、廣州和深圳新建住房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲0.6%、0.8%和0.4%，上海下降0.1%。二線城市方面，濟(jì)南新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，較上月漲幅下調(diào)6個(gè)百分點(diǎn)；天津新建住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%，較上月下降5個(gè)百分點(diǎn)；廈門新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，較上月漲幅下調(diào)3個(gè)百分點(diǎn)；南寧、成都漲幅也分別下調(diào)0.5%和0.4%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，5月政策再次收緊影響了購(gòu)房者的入市積極性。雖然上漲城市數(shù)量仍處于高位，但不論是新建住宅還是二手房住宅，漲幅均明顯下調(diào)。其中，二手住宅價(jià)格漲幅全面放緩。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)70大熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)最顯著的變動(dòng)是二手房?jī)r(jià)格平均漲幅回落，5月70個(gè)大中城市二手房平均環(huán)比上漲0.43%，相比4月的0.53%有所退燒。

易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，根據(jù)對(duì)70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均可知：5月一二三線城市二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅分別為-0.1%、0.5%和0.4%；這意味著，與4月相比，三線城市持平，一二線城市二手住宅價(jià)格漲幅分別收窄0.5%、0.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，一線城市房?jī)r(jià)從去年9月開始連跌5個(gè)月后轉(zhuǎn)漲3個(gè)月，5月再次轉(zhuǎn)跌；二線城市漲幅從去年8月開始收窄，今年1月后連擴(kuò)3個(gè)月，5月重新收窄。這些表明今年一季度“小陽(yáng)春”已經(jīng)開始降溫，隨著政策再度收緊，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月熱度將繼續(xù)下降。

多項(xiàng)投資數(shù)據(jù)下滑

事實(shí)上，除了房地產(chǎn)價(jià)格漲幅有所收窄，房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù)也明顯回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的我國(guó)前5月房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況顯示，1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資46075億元，同比增長(zhǎng)11.2%，增速比1-4月回落0.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資33780億元，增長(zhǎng)16.3%，增速回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

“反彈四個(gè)月后，‘小陽(yáng)春’退燒，5月房地產(chǎn)投資面臨著全國(guó)市場(chǎng)降溫。”張大偉說。

具體來看，前5月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積745286萬平方米，同比增長(zhǎng)8.8%，較前4月持平。房屋新開工面積79784萬平方米，增長(zhǎng)10.5%，增速回落2.6個(gè)百分點(diǎn)。房屋竣工面積26707萬平方米，下降12.4%，降幅擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，在銷售方面，前5月商品房銷售面積55518萬平方米，同比下降1.6%，降幅比前4月擴(kuò)大1.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額51773億元，增長(zhǎng)6.1%，增速回落2個(gè)百分點(diǎn)。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員沈昕表示，受資金收緊、房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴(yán)的影響，5月全國(guó)多項(xiàng)樓市指標(biāo)回落，全國(guó)地價(jià)更是迎來2012年以來首次下跌。

統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5170萬平方米，同比下降33.2%，降幅比1-4月收窄0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2269億元，下降35.6%，降幅擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)此計(jì)算，我國(guó)前5月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置均價(jià)為4389元/平方米，同比下跌3.5%。值得一提的是，今年1-4月，該項(xiàng)數(shù)據(jù)為同比上漲0.5%，而去年同期，該項(xiàng)數(shù)據(jù)更是高達(dá)13.6%。

“土地購(gòu)置均價(jià)是2012年以來首次出現(xiàn)同比下跌。”沈昕說，地價(jià)決定房?jī)r(jià)，8年來的首次下跌或是房地產(chǎn)進(jìn)入新一輪調(diào)整期的關(guān)鍵信號(hào)。整體來看，存銷比已進(jìn)入上升通道，樓市供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，漸趨供大于求，商辦去庫(kù)存壓力更大。

涉房融資收緊預(yù)期加強(qiáng)

5月10日，中國(guó)央行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)鄒瀾在媒體通氣會(huì)上表示，房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)金融政策的取向沒有發(fā)生改變，央行將繼續(xù)嚴(yán)格遵循“房住不炒”的定位，落實(shí)好差別化住房信貸政策，繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)資金管理的相關(guān)工作。5月17日，銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于開展“鞏固治亂象成果 促進(jìn)合規(guī)建設(shè)”工作的通知》，明確要求商業(yè)銀行、信托、租賃等金融機(jī)構(gòu)不得違規(guī)進(jìn)行房地產(chǎn)融資。

5月25日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人肖遠(yuǎn)企公開表示，要堅(jiān)決避免房地產(chǎn)和金融資產(chǎn)泡沫。6月13日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清在陸家嘴論壇時(shí)表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化問題。他指出，房地產(chǎn)業(yè)過度融資，不僅擠占其他產(chǎn)業(yè)信貸資源，也容易助長(zhǎng)房地產(chǎn)的投資投機(jī)行為，使其泡沫化問題更趨嚴(yán)重。

對(duì)此，張大偉表示，金融部門一個(gè)月數(shù)次提及房地產(chǎn)，意味著我國(guó)涉房融資可能收緊，對(duì)于仍在集中償還期的房地產(chǎn)行業(yè)來說，情況并不樂觀。

對(duì)房企來說，壓力并不止于此。從前5月房地產(chǎn)資金到位情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66689億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增速比前4月回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款10762億元，增長(zhǎng)5.5%；利用外資30億元，增長(zhǎng)38.8%；自籌資金20276億元，增長(zhǎng) 4.1%；定金及預(yù)收款22395億元，增長(zhǎng)11.3%；個(gè)人按揭貸款10251億元，增長(zhǎng)10.8%。

“從5月可以明顯看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金主要來源于定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款的較快增長(zhǎng)。”沈昕說，預(yù)計(jì)今年下半年開發(fā)企業(yè)到位資金增速可能會(huì)繼續(xù)趨緩，房企資金壓力有增無減。

沈昕指出，考慮到短期房地產(chǎn)銷售增速難有較大起色，預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)中有降，多項(xiàng)指標(biāo)增速仍將繼續(xù)回落。