國內(nèi)租房市場規(guī)模被認(rèn)為達到“萬億級”，其發(fā)展?jié)摿梢娨话?。?019屆全國普通高校畢業(yè)生預(yù)計超過800萬人，再創(chuàng)近10年畢業(yè)生人數(shù)新高值。而各大城市，尤其是北上廣深四個一線城市，無疑將成為眾多畢業(yè)生追逐夢想的首選之地。

　　近日有消息稱，一線城市的房租在旺季來臨前不漲反降。真相到底如何？近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者分赴北上廣深四個一線城市進行實地調(diào)查，向讀者展示這些城市租房市場的真實表現(xiàn)。

　　當(dāng)記者撥通鄭麟的電話時，他說自己正在回鄉(xiāng)的火車上，要回去辦理入職手續(xù)，在北京租的房子過幾天就會退掉。

　　雖然一年一度的畢業(yè)季將至，也預(yù)示著今年的租房旺季將隨之而來。但據(jù)多家機構(gòu)數(shù)據(jù)，北京租賃市場近期呈現(xiàn)下行趨勢，承租方議價能力增強。

　　一位自如負(fù)責(zé)收房的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“目前的收房價格要低于去年，這是當(dāng)前市場決定的，如果房東出租時仍然保持高價，那么房屋的空置時間就會延長。”

　　但記者注意到，雖然租房旺季將至，但北京部分中介卻推出“免服務(wù)費”促銷活動，為租客優(yōu)惠的服務(wù)費達1000元至2000元不等。

　　租賃企業(yè)推優(yōu)惠促銷

　　“租賃企業(yè)給了我1000元的服務(wù)費優(yōu)惠。”近期，因為工作變動，在出版社工作的清和不得不將家從原來的五環(huán)外搬到四環(huán)附近，能得到這樣一筆優(yōu)惠也挺意外，因為在他的認(rèn)知中北京的租賃房源一直很緊俏。

　　自由職業(yè)者趙明也告訴記者，自己最近在回龍觀附近租下了一間9平方米房子，中介為其減免了2000元服務(wù)費。

　　工作人員向他的解釋是：“最近房源的確比較多，空置期有所延長，所以公司出臺優(yōu)惠政策來促銷。”

　　趙明還向記者說了一個有意思的細(xì)節(jié)：“我搬來之前，隔壁就已經(jīng)空著了，現(xiàn)在一個多星期還沒有租出去，屋里的灰塵已經(jīng)厚厚一層了。”

　　值得注意的是，多家機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場近期呈下行趨勢，承租方議價能力增強。

　　北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，北京住房租賃市場成交量環(huán)比3月份下降了18%。

　　此外，租金價格繼續(xù)延續(xù)下調(diào)趨勢，合租單間租金環(huán)比基本持平，成套整租租金環(huán)比下降約0.2%，順義、大興、西城、通州等區(qū)域則呈現(xiàn)相對明顯的下降趨勢，最高下降幅度接近4%。

　　自如相關(guān)負(fù)責(zé)人也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，他們的房源租金水平和北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)基本一致。

　　貝殼數(shù)據(jù)顯示，北京租賃市場的成交節(jié)奏也在放緩，2019年4月房源7日內(nèi)出租率為21%，同比下降18個百分點，環(huán)比下降3個百分點，租賃市場的成交難度增加。

　　2019年4月，北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調(diào)價，其中83%為下調(diào)報價，同比增加19個百分點，且下調(diào)報價的占比在近半年呈現(xiàn)趨勢性增加。

　　自如一位負(fù)責(zé)收房的工作人員告訴記者：“目前的收房價格要低于去年，這是當(dāng)前市場決定的，如果房東出租時仍然保持高價，那么房屋的空置時間就會延長。”

　　其實，春節(jié)以來，北京租賃市場就已經(jīng)呈下行趨勢。

　　資料顯示，一季度北京大部分區(qū)域租金和去年持平，只有勁松、雙井、團結(jié)湖等少數(shù)區(qū)域租金略漲2%左右，漲幅也低于往年。

　　昌平的天通苑及石景山、通州、門頭溝、房山等區(qū)域租金價格則呈現(xiàn)下降趨勢，最高下降幅度達到8%，全市整體租金水平呈現(xiàn)穩(wěn)中有降態(tài)勢。

　　相關(guān)專家向記者分析認(rèn)為：“近期租金下降，一方面是因為2018年接連釋放集體土地租賃房、集體宿舍開工等擴大市場供給的信號，以及規(guī)范市場秩序的‘三嚴(yán)查、三不得’；另一方面是北京各區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施平衡發(fā)展，居住環(huán)境穩(wěn)步提升，外部區(qū)域有效分解了內(nèi)部城區(qū)的住房壓力。”

　　不過，和統(tǒng)計數(shù)據(jù)不同的是，部分受訪者表示“并沒有感受到租金下降”。

　　清和說：“前段時間找房子的時候，我發(fā)現(xiàn)自如網(wǎng)上已經(jīng)沒有和去年租金一樣低的房源了，沒有感覺租金下降。”

　　在一家私營教育機構(gòu)工作的鄭麟也表示：“最近還是按照去年約定價格交房租。”

　　事實上，正常來講，當(dāng)租賃合同簽訂時，個人未來所要繳納的租金總額就已經(jīng)確定，而機構(gòu)統(tǒng)計的每月租金整體波動水平和已經(jīng)確定租金的人群關(guān)聯(lián)并不大，故而很多人對整體租金的波動水平無感。

　　租賃市場現(xiàn)下行趨勢

　　鄭麟租住在圓明園附近的城中村中，他告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房主自建了三層樓，大約有20個房間，公用一個衛(wèi)生間，租金相對低些，每月1000元。

　　由于工作和學(xué)業(yè)等原因，鄭麟選擇了回老家發(fā)展，他說：“我還是覺得回到老家更安穩(wěn)踏實些。”

　　其實近年來和鄭麟做出同樣選擇的人不在少數(shù)。景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉分析認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)和人口的布局更合理，在一定程度上降低了房租水平。不少在北京工作的人，受高房租、高生活成本、就業(yè)困難等因素影響，逐漸轉(zhuǎn)向二三線城市，或回到家鄉(xiāng)就業(yè)或創(chuàng)業(yè)。另一方面，北京的疏解整治令人口結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。

　　今年3月，北京推動高質(zhì)量發(fā)展情況通報會“疏解整治促提升”專場消息稱：“兩年來，全市共退出一般制造業(yè)企業(yè)1307家，疏解提升市場和物流中心500個，為引入高端要素騰出了寶貴空間。”

　　疏解產(chǎn)業(yè)的同時，相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人口也被疏解。鄭麟說，由于租金低，他的鄰居都是一些低收入者，流動性特別大，經(jīng)常一兩個月就換一撥人。

　　據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊公布的數(shù)據(jù)，2018年末北京常住人口2154.2萬人，比上年末下降0.8%。這已經(jīng)是自1978年以來，北京首次出現(xiàn)連續(xù)兩年常住人口下滑的情況。

　　常住人口的下降代表著住房市場需求的下降，有分析稱，在此背景下租金想要有上漲恐怕很難。同時，北京大學(xué)社會學(xué)系教授陸杰華預(yù)計，2019年北京常住人口還將繼續(xù)負(fù)增長。

　　剛換了工作的清和告訴記者：“我沒有信心能夠在北京堅持下來。”

　　多項因素疊加，令當(dāng)下的北京租賃市場呈現(xiàn)出需求少、支付能力低的下行現(xiàn)狀。

　　不過，胡景暉表示：“5月中下旬起暑期租賃高峰將至，沒有必要因為3、4月份租賃市場遇冷就覺得租房市場平穩(wěn)了，接下來要重點關(guān)注6、7月份的房租走勢。”