薛宇飛

因為換租，居住在北京西城區(qū)的李濤(化名)將未到期的房子交給了中介掛牌轉租，但一個月過去了，即便是下調租金，房子也沒有轉租出去。房價不會一直漲，房租也一樣，李濤正經歷著租房市場的調整期。

　　出租房 中新經緯 閆淑鑫 攝

在諸葛找房數據研究中心監(jiān)測的全國20個重點城市中，有16個城市的租金環(huán)比下調，一線城市和重點二線城市的整體平均租金均呈現下跌態(tài)勢。緯房大數據等機構的報告也顯示，核心城市住房租金已經連續(xù)2個月小幅下降。

房子不好租了

李濤2018年6月租下北京西城區(qū)的一間住房，租金為2800元/月，租賃期為1年。到今年4月，他想提前換租，并在附近找到一個房屋面積更大的房間，價格也為2800元/月。之后，李濤就想通過鏈家以3000元/月的價格把之前的房子轉租出去，但是掛牌很多天，也沒能租出去。他將租金下調至2900元/月，仍沒有吸引到租客。

最終，李濤只得將新租的房間短租出去，等到之前的租房合同到期再搬走。為此，他額外承擔了半個月的租金。他對中新經緯客戶端說：“本以為西城區(qū)的房子很好出租，沒想到這么難。”

李濤稱，我愛我家的一位工作人員近日還告訴他，我愛我家在他們小區(qū)有40多個房間對外出租，但出租率不是很理想，即便是主打品質生活的相寓公寓，出租情況也不好。

中新經緯客戶端14日在網上看到，北京朝陽區(qū)甘露園小區(qū)附近有一間主臥以2500元/月的價格對外出租，負責出租的一家小型房產中介公司的工作人員稱，租金還能談，垃圾處理費等費用可以再商量。他說：“今年的市場與往年差別不是很大，甘露園附近的租金價格也沒有多大調整，但這段時間的租客確實少了一些。”

某大型長租公寓的一名銷售人員稱，相比4月，他們公寓的租金價格有些許下調，同時，近段時間一些房源在做優(yōu)惠促銷活動，租客一年能剩下1000元左右。不過，優(yōu)惠房源已經不多，在畢業(yè)季到來后，價格不會再有多少松動。

14日，緯房大數據與人工智能研究院、中國城市經濟學會房地產專業(yè)委員會聯合發(fā)布的2019年4月核心城市住房租金報告顯示，從環(huán)比看，北京近2個月的住房租金穩(wěn)中略降；中國房地產業(yè)協會主辦的中國房價行情網顯示，4月北京平均住宅租金環(huán)比下降1.85%。

北京鏈家4月的租賃成交價格雖仍呈上漲狀態(tài)，但該機構認為，2019年北京租賃市場的成交節(jié)奏明顯放緩。這一變化來自于供應量的增加和供需矛盾的緩和，由此帶來1~4月租賃市場的量增價穩(wěn)。而從租客行為來看，2019年租賃市場呈現出明顯的“租得小”“租得遠”的特征。

鏈家數據顯示，在4月的北京市場上，房源7日內出租率為21%，同比下降18個百分點，環(huán)比下降3個百分點，租賃市場的成交難度明顯增加。北京鏈家租賃房源中共發(fā)生12224次調價，其中83%為下調報價，同比增加 19個百分點，且下調報價的占比在近半年呈現趨勢性增加。

租金同比漲幅創(chuàng)4年新低

租房市場的微妙變化，并非只體現在北京一座城市，其他一二城市也有反映。

緯房研究院等機構的上述報告稱，今年4月，核心城市住房租金環(huán)比下跌0.13%，同比上漲2.79%，租金已連續(xù)2個月小幅下降。中國房價行情網數據顯示，4月份住宅租金平均單價排在全國前40位的城市中，租金平均單價同比負增長的城市有13個，環(huán)比負增長的城市達到了32個。

2019年第19周(5月6日~5月12日)全國大中城市租金均價 來源：諸葛找房數據研究中心

諸葛找房數據研究中心發(fā)布的2019年第19周(5月6日~5月12日)全國大中城市租金報告顯示，當周租金均價為44.15元/平方米/月，環(huán)比微跌0.11%，租金均價小幅回調，市場價格整體趨穩(wěn)。當周4個一線城市平均租金環(huán)比上周下跌0.15%，重點二線城市平均租金環(huán)比微跌0.08%，大多數重點城市租金均價普遍微跌。該報告監(jiān)測的全國20個重點城市中，下跌城市數量有16個，比上周增加9個，持續(xù)上漲的城市僅4個，與上周持平。

諸葛找房數據研究中心分析師楊雅靖對中新經緯客戶端表示，4月份，全國大中城市的租金連續(xù)4周上漲，租金均價已達相對高位，隨著階段性市場需求陸續(xù)釋放完畢，多數城市的租金出現小幅回調。租金下跌的主要原因是由于租賃市場傳統淡季的到來。

至于北京市場的變化，楊雅靖分析，北京外來人口較多，需求一般在幾個時間節(jié)點集中釋放。一個是春節(jié)后的返城務工潮期間，是城市與城市之間流動人口交換頻繁的時間節(jié)點，大量的務工、經商人員流入城市帶來居住需求增加，加之一些年后租約到期、租地變更的需求釋放。另一個比較明顯的節(jié)點是每年的高校畢業(yè)季，市場進入畢業(yè)工作租房潮。像北京這種流動人口大的城市，租賃市場的周期性更加明顯。

4月，全國的房租租金價格表現亦十分平淡。國家統計局數據顯示，4月全國租賃房房租價格環(huán)比上漲0%，同比上漲2.2%。申萬宏源近日的研報指出，租賃房房租環(huán)比上漲0%，顯著弱于季節(jié)性特征，拖累租賃房源同比再度下行至2.2%，降至4年新低，突顯出租賃房供給持續(xù)充裕的現狀。

空白研究院創(chuàng)始人、貝殼研究院前院長楊現領認為，房租租金的下調受多個因素影響。他對中新經緯客戶端表示，住宅、寫字樓的租金變化能直接反映經濟運行狀況，住宅租金下降在一定程度上說明城市年輕人的收入增速停滯甚至下調。“租房的主體是年輕人，他們的收入上漲，可能不會租住更貴的房子，但收入下調，則會立刻縮減房租開支。”他說。

楊現領稱，近兩年，政府一直在鼓勵租賃市場發(fā)展，提倡租售并舉，大力拓展租賃房源，這些舉措讓租賃市場的供求矛盾有所緩解，也是拉低房租價格的因素之一。

長租公寓或過剩

一家長租公寓對外出租房源 中新經緯 薛宇飛 攝

對于未來的房租變化，楊雅靖認為，春節(jié)后的租賃小高峰需求陸續(xù)釋放完畢，雖然市場進入了短暫的租賃淡季。但這種回調是租賃市場自有的周期特性，預計即將到來的畢業(yè)季會有新的租賃需求釋放。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新經緯客戶端稱，預計后續(xù)的租金還會有所上調。至于北京市場，其本身的租賃需求還較多，上漲仍是主流，但后續(xù)會有各類分流現象的出現，類似機構外遷等措施會制約租金上漲的幅度。

近幾年，多個一二線城市的租賃市場出現了長租公寓的新業(yè)態(tài)，受到了一些收入水平較高且相對穩(wěn)定的年輕人青睞。但受其經營模式影響，只有保持較高的出租率，長租公寓才能盈利。嚴躍進認為，雖然近期很多長租公寓的經營狀況比較平穩(wěn)，但隨著供給的增多，長租公寓或進入到過剩階段，運營方需要認真思考出租問題。

楊現領亦認為，長租公寓行業(yè)未來或面臨一些挑戰(zhàn)，需引起租客和政府部門的重視，“很多人在收入達不到的情況，并不想住貴的房子，他們仍會選擇價格便宜、位置更偏的房子居住。”

緯房研究院稱，2018年，不少長租公寓企業(yè)利用資金杠桿快速搶占房源，一定程度上推高了住房租金。隨著住房租金的下跌，部分過快擴張長租公寓企業(yè)的經營風險將逐步顯現，需要加以警惕和防范。