土地市場(chǎng)整體仍疲軟 高溢價(jià)拿地存在風(fēng)險(xiǎn)

近兩個(gè)月以來，全國土地市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)疲軟，但一些地方土地市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖趨勢(shì)。這直接體現(xiàn)在二線以及部分強(qiáng)三線城市土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)加劇，溢價(jià)率、地價(jià)持續(xù)攀升。

部分熱點(diǎn)城市房企積極拿地

今年一季度，全國土地市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟。按財(cái)政部統(tǒng)計(jì)，2019年一季度全國政府性基金預(yù)算收入14300億元，同比下降6.2%，其中,國有土地使用權(quán)出讓收入下降9.5%。

不過在全國土地市場(chǎng)疲軟的同時(shí)，一些熱點(diǎn)二線以及部分強(qiáng)三線城市土地拍賣競(jìng)爭(zhēng)加劇。中國指數(shù)研究院截至4月25日的數(shù)據(jù)顯示，全國300城整體住宅用地成交樓面均價(jià)及溢價(jià)率均有所回升，3月、4月表現(xiàn)尤為顯著。

成交樓面價(jià)方面，2月已經(jīng)結(jié)束連續(xù)11個(gè)月的下跌趨勢(shì)，到了4月同比漲幅保持在20%以上，絕對(duì)價(jià)格達(dá)到歷史單月次高水平，僅比2017年9月稍低。溢價(jià)率2月份到4月持續(xù)走高，從10.6%、23.6%到30%以上。

在福州，4月30日土拍，共吸引10家競(jìng)買人報(bào)名參拍，最終兩幅地塊由中梁地產(chǎn)、融創(chuàng)地產(chǎn)獲得，共攬金16.3億元。今年以來，融創(chuàng)在福州土拍市場(chǎng)可謂賺足了眼球，連續(xù)多場(chǎng)土拍戰(zhàn)都保持較高的奪地?zé)崆椤?/p>

4月30日，中海以33.97億元競(jìng)得浙江寧波海曙區(qū)一宗地塊，樓面價(jià)2.08萬元/平方米，溢價(jià)率29.7%，配建保障房2.85萬平方米。該土地面積7.12萬平方米，經(jīng)過2小時(shí)、273輪競(jìng)價(jià)才最終成交。

這還算不上大手筆。4月23日，融創(chuàng)在湖北省武漢市的公開招拍掛土地市場(chǎng)以152.38億元，收獲了4宗地塊。當(dāng)天，武漢共推出總起始價(jià)近200億元的10宗地。

4月26日，合肥迎來了最大規(guī)模的土地出讓潮。溢價(jià)率最高的地塊是肥西一地塊，被正榮以11.14億元摘得，溢價(jià)率為144.23%。正榮也是這次土拍的最大贏家，狂攬4宗地塊。

進(jìn)入5月，房企的拿地?zé)崆椴唤捣瓷?月8日當(dāng)天，包括天津、蘇州、濟(jì)南在內(nèi)的10余城進(jìn)行土地出讓，吸引了包括碧桂園、金地、榮盛等在內(nèi)的眾多房企，多宗地塊拍出高溢價(jià)率。

在3月份各個(gè)房企召開的業(yè)績(jī)會(huì)上，多數(shù)房企都表示2019年主要的投資重心會(huì)聚焦一二線城市。陽光城、雅居樂、金茂、正榮等企業(yè)都明確提出聚焦一二線城市。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至4月23日，已經(jīng)有21家房企年內(nèi)拿地過百億，其中，融創(chuàng)合計(jì)拿地金額高達(dá)565億，位列拿地金額首位。萬科位居第二，拿地?cái)?shù)量52宗，總金額超355億元；新城控股拿地40宗，總金額超250億元，位居第三；中海、綠地、龍湖拿地總金額均超過200億元。

“從連續(xù)兩周土地市場(chǎng)溢價(jià)率處于高位來看，房企對(duì)二線城市土地明顯開始加速購入，拿地積極性全面提高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉這樣認(rèn)為。

多重因素促使部分市場(chǎng)回暖

中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，資金短期充裕、補(bǔ)倉意愿高成房企拿地積極性變高的因素。

中指院認(rèn)為，一方面，2016年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高位運(yùn)行，土地儲(chǔ)備快速去化，房企備儲(chǔ)需求較為旺盛；疊加在行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈的背景下，部分大型房企堅(jiān)持穩(wěn)中有增的規(guī)模擴(kuò)張戰(zhàn)略，在提升銷售目標(biāo)驅(qū)動(dòng)下，需大幅增加土地儲(chǔ)備。綜合來說，2019年房企整體補(bǔ)貨意愿較為強(qiáng)烈。

同時(shí)，融資環(huán)境改善下，企業(yè)資金壓力得到緩解。自2018年末，監(jiān)管層逐步調(diào)整和優(yōu)化企業(yè)融資政策，如：加快公司債審批節(jié)奏、支持符合條件的企業(yè)申報(bào)發(fā)行優(yōu)質(zhì)企業(yè)債券等，在此影響下，企業(yè)發(fā)債熱度有所回升。

相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年一季度，房企融資繼續(xù)呈現(xiàn)回暖跡象。Wind數(shù)據(jù)顯示，一季度，房企信用債發(fā)行總規(guī)模1745億元，較去年同期增長(zhǎng)76.4%；公司債發(fā)行規(guī)模820億元，同比翻番；海外債發(fā)行規(guī)模216億美元，同比增長(zhǎng)20.5%。受益于融資環(huán)境的改善，企業(yè)資金壓力有所緩解，拿地意愿亦隨之逐漸恢復(fù)。

一些開發(fā)商拿地也為了拼規(guī)模。“對(duì)開發(fā)商來說，最重要的就是拿地，尤其是在熱門城市，有了地就有未來，拿了高價(jià)地可能會(huì)死，但沒有地一定會(huì)死，歸根到底還是市場(chǎng)的預(yù)期。”一位開發(fā)商如是表示。而一些業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，規(guī)模給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規(guī)模越大，評(píng)級(jí)越高，發(fā)債利率也越低。

房企高價(jià)拿地帶來了諸多影響。業(yè)內(nèi)專家表示，這種以“高總價(jià)、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的高價(jià)地塊項(xiàng)目，對(duì)周邊房?jī)r(jià)和人們購房心理預(yù)期的影響非常明顯，在過度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí)，也增添了未來市場(chǎng)運(yùn)行的不確定性，容易誘發(fā)市場(chǎng)恐慌性需求，加大調(diào)控壓力。

高溢價(jià)拿地仍存在風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前，樓市調(diào)控政策不斷收緊，開發(fā)商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價(jià)地”存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

在“房住不炒”的背景之下，房企此時(shí)高溢價(jià)拿地?zé)o疑存在風(fēng)險(xiǎn)?？硕鸬淖钚卵芯繄?bào)告認(rèn)為，本輪土地的“窗口期”時(shí)間很短，支撐其持續(xù)的三個(gè)因素當(dāng)中，資金面、政策面和市場(chǎng)面，均存在一定的不確定性。

“企業(yè)投資布局仍然需要保持謹(jǐn)慎。當(dāng)然，謹(jǐn)慎并不意味著不拿地，聚焦、收縮戰(zhàn)略之下，盲目追高并不可取。”克而瑞的報(bào)告警示。

同策集團(tuán)首席分析師張宏偉發(fā)現(xiàn)，去年上半年土地的測(cè)算凈利潤(rùn)率均控制在12%左右，凈利率在8%-9%區(qū)間的土地出現(xiàn)流拍，而現(xiàn)在大部分地塊經(jīng)測(cè)算的凈利潤(rùn)率已經(jīng)大幅下降，只有5%左右。

房企面臨利潤(rùn)空間的瓶頸只是一方面。2019年，房企債務(wù)集中償付期也在到來，企業(yè)面臨的資金壓力依舊不減。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在4月的克而瑞地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上判斷，土地市場(chǎng)的熱度不一定會(huì)持續(xù)下去，“房企第一季度拿地，年底前可以做到上市銷售，對(duì)很多房企來說是不錯(cuò)的選擇，但到二季度末的時(shí)候，整體市場(chǎng)環(huán)境就會(huì)發(fā)生變化。”

克而瑞研究團(tuán)隊(duì)對(duì)全國22個(gè)重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)的地價(jià)、庫存風(fēng)險(xiǎn)分析后提示，在一些庫存高、去化慢、地價(jià)漲幅大的城市，例如鄭州、重慶、寧波、濟(jì)南等，未來投資拿地需要更加謹(jǐn)慎和理性。此外，土地庫存并無較大風(fēng)險(xiǎn)，但地價(jià)漲幅較大的一些城市，如南寧、西安、濟(jì)南等，當(dāng)前并不是拿地的最佳時(shí)期。部分地價(jià)回調(diào)但庫存高企的三四線城市，如湖州、嘉興等，更是需要謹(jǐn)慎對(duì)待。

4月19日，住建部按照《穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制方案》確定的月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，對(duì)第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市做出了預(yù)警提示。

“目前土地市場(chǎng)還是需要多觀察，謹(jǐn)慎下手。”一位閩系房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“雖然土地市場(chǎng)火熱，但銷售市場(chǎng)的表現(xiàn)沒有如預(yù)期一樣好。目前土地市場(chǎng)還是存在風(fēng)險(xiǎn)的。”

“盡管土地市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定的回暖跡象，但不可忽視的是，整體來看，這些大幅上漲地塊只是聚焦區(qū)域之下的個(gè)別案例，市場(chǎng)并未出現(xiàn)2016年那種瘋狂勢(shì)頭。”克而瑞的最新報(bào)告也指出。

廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一表示，“房住不炒”的定位沒有改變。目前，改善性需求、剛性需求、新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)帶來的新增需求對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定支撐。但是，地方政府也在積極引導(dǎo)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，因城施策，有效遏制了投機(jī)性需求。

可以預(yù)見的是，在“因城施策”政策之下，地方政府有義務(wù)嚴(yán)密監(jiān)控樓市變化，將調(diào)控措施細(xì)化，做到更有針對(duì)性，才能促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。