包興安

作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重要措施之一，土地增值稅將進(jìn)入立法程序。近日有消息稱，財(cái)稅部門已經(jīng)起草了土地增值稅法初稿，目前正在內(nèi)部征求各方意見。

今年3月20日，財(cái)政部條法司公布2019年財(cái)政部立法工作安排，其中包括力爭(zhēng)年內(nèi)完成土地增值稅法等的部?jī)?nèi)起草工作，及時(shí)上報(bào)國務(wù)院。

對(duì)房企影響有限

近日，有媒體報(bào)道稱，土地增值稅法征求意見稿（下稱征求意見稿）基本平移了現(xiàn)行的土地增值稅暫行條例，征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變。但是與《土地增值稅暫行條例》（下稱《條列》）相比新增了不少內(nèi)容，比如，特別規(guī)定出讓集體土地使用權(quán)等可按照轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)收入的一定比例征收土地增值稅。另外也對(duì)中央、地方稅收優(yōu)惠作出規(guī)定列出多種情形，可減征或免征土地增值稅。

中國財(cái)政科學(xué)研究院財(cái)政與國家治理研究中心副主任陳龍對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，土地增值稅立法其目的主要在于落實(shí)稅收法定原則，加快稅收立法進(jìn)程。

“目前，我國關(guān)于土地方面還沒有一部稅法，土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等和土地相關(guān)稅種都以條例形式存在，土地增值稅立法必然會(huì)帶動(dòng)其他相關(guān)稅種的立法進(jìn)程，推進(jìn)稅收法定加快落地。”中國財(cái)政預(yù)算績(jī)效專委會(huì)副主任委員張依群對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,其立法標(biāo)志著我國稅收的法制化建設(shè)向前進(jìn)了一步。

土地增值稅立法對(duì)房企、個(gè)人和房?jī)r(jià)有何影響？陳龍表示，由于立法前后制度沒有大的變化，對(duì)房企、個(gè)人和房?jī)r(jià)都影響不大。

“從土地增值稅立法情況看，對(duì)房企和個(gè)人的影響有限，對(duì)房?jī)r(jià)影響不大，因?yàn)榭傮w政策框架是從條例中平移過來，稅收政策本身調(diào)整變動(dòng)不大。但對(duì)農(nóng)村集體土地上建設(shè)出售的住房會(huì)產(chǎn)生一定影響。”張依群認(rèn)為，按照我國現(xiàn)行土地政策，農(nóng)村集體土地原本不具備轉(zhuǎn)讓條件，只有先征為國有才可以出讓，等于原來集體土地本身沒有太多的征地成本，但土地開發(fā)后的溢價(jià)增幅較大，其轉(zhuǎn)讓會(huì)帶來較大的土地增值收益和稅收收入，同時(shí)對(duì)集體土地征收土地增值稅等于用經(jīng)濟(jì)行為承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)存在的合法性，也必然會(huì)引發(fā)我國土地使用制度方面的一系列深度變革。

蘇寧金融研究院高級(jí)研究員顧慧君對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，自1994年實(shí)行《條例》以來，我國土地增值稅收入規(guī)模逐年遞增。據(jù)財(cái)政部數(shù)據(jù)，2018年土地增值稅收入達(dá)5642億元。土地增值稅的繳納主體主要是房地產(chǎn)企業(yè)，據(jù)2018年年報(bào)，恒大應(yīng)繳土地增值稅超500億元，萬科接近200億元。從目前的征求意見稿看，土地增值稅法基本平移了現(xiàn)行的條例，征稅范圍、計(jì)稅方式、稅率等基本保持不變，因此應(yīng)該不會(huì)加重企業(yè)負(fù)擔(dān)。

不過，顧慧君認(rèn)為，土地增值稅條例上升為立法，可能在征管的規(guī)范性和力度上會(huì)有所加強(qiáng)，對(duì)非上市房企和中小型房企會(huì)有一定的影響。

專家認(rèn)為，經(jīng)過多年運(yùn)行，土地增值稅在配合國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，促進(jìn)普通住宅開發(fā)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益等方面發(fā)揮了積極作用。

專家建議擴(kuò)大適用稅率

征求意見稿與《條例》相比，在納稅人和征稅對(duì)象、征稅范圍方面略有變化。

《條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

征求意見稿規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納土地增值稅。所稱轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)，一是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。二是出讓集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，或以集體土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物作價(jià)出資，入股。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，不征收土地增值稅。

張依群分析認(rèn)為，從征求意見稿的征稅范圍看，擬在原有的只針對(duì)國有土地增值稅收益征稅擴(kuò)大到將集體土地增值收益納入征稅范圍，某種程度上將彌補(bǔ)土地增值稅的征收漏洞，實(shí)現(xiàn)國有土地和集體土地在征稅意義上的同權(quán)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地價(jià)值的提升，土地增值稅征收范圍的擴(kuò)大必然帶來稅收收入的增加，可避免國有土地與集體土地在增值收益上的分配不公。

《條例》規(guī)定，土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢?xiàng)目金額主要涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本及費(fèi)用、加計(jì)扣除項(xiàng)目，舊房的重置成本以及相關(guān)稅金。

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

張依群表示，從土地增值稅征管操作環(huán)節(jié)看，因其扣除項(xiàng)目種類多、不確定因素大、動(dòng)態(tài)指標(biāo)變化快等特點(diǎn)，從某種程度上弱化了土地增值稅的征管，建議應(yīng)簡(jiǎn)化扣除項(xiàng)目，以土地使用權(quán)作為唯一或主要標(biāo)的物的溢價(jià)和折損情況進(jìn)行征收，擴(kuò)大適用稅率，增加稅率分級(jí)檔次，這將更有利于減少征稅成本、防止偷逃稅款、提高土地增值稅征繳的精準(zhǔn)性。

顧慧君建議，需要厘清土地增值稅與增值稅、所得稅之間的關(guān)系，因?yàn)槿咧g的稅基有重合，重復(fù)征稅的問題亟待解決。