3月開春，北京等部分一線城市樓市回暖，但從4月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，熱度有所下降。“小陽春”將如何演繹？“五一”小長假期間，中證君走訪北京一些樓盤和中介機構(gòu)看到，購房者熱情難言高漲。

分析人士指出，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早，預計一線城市房地產(chǎn)銷售增速的反彈還能持續(xù)至年中，二線城市整體成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好，三四線城市回調(diào)壓力大，各城市間分化也會持續(xù)加劇。未來，房價過快上漲城市調(diào)控收緊可能性加大。

一線城市“小陽春”是否依舊？

中證君4日上午來到南四環(huán)某商業(yè)樓盤售樓處，有4組顧客正在看房。該樓盤于去年開盤，計劃本月清盤，目前還剩幾十套住宅尚未售出，遠不及該地段前兩年開盤不久便售罄的場面。為了促銷，該樓盤五一期間也給出了讓利優(yōu)惠。“5月底前交齊40%的首付，有1%的折扣。”售樓處工作人員向中證君介紹。

在該樓盤附近的另一家售樓處，去年開盤的商業(yè)住宅也尚有數(shù)十套仍在待售，最新一期樓盤尚未開盤，該售樓處已給出優(yōu)惠，“提前交150萬押金，可享受1%的折扣”，售樓處工作人員向正在看房的2組顧客建議。

中指研究院發(fā)布的4月中指百城價格指數(shù)報告顯示，4月份，北京、上海等十大城市(新建)住宅均價漲幅較3月收窄0.04個百分點。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場在“小陽春”帶動下房價復蘇上行，但房價轉(zhuǎn)漲讓不少潛在需求轉(zhuǎn)而觀望，從而出現(xiàn)了成交量上漲乏力的情況。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對中證君表示，4月購房者信心指數(shù)今年以來首次出現(xiàn)下跌，環(huán)比下跌2.4%。經(jīng)紀人信心指數(shù)則維持小幅上揚，上漲0.9%。

二手房方面，張波指出，從安居客線上重點監(jiān)測的67城二手房掛牌房價來看，整體環(huán)比上漲0.16%，北京二手房掛牌價格四月環(huán)比出現(xiàn)微下滑，由60529元/平方米降至59968元/平方米，上海出現(xiàn)微上漲，由49547元/平方米上漲至49576元/平方米，廣州、深圳的房價也保持著平穩(wěn)狀況下的微漲跌。

北京某中介機構(gòu)二手房銷售人員對中證君表示，“近期無論是成交還是咨詢都很少，比不上三月份，更無法與2017年相比。”

與此同時，貝殼研究院4月29日給出的數(shù)據(jù)顯示，從北京、上海、深圳、廣州四個一線城市二手房市場表現(xiàn)看，4月市場并沒有延續(xù)“小陽春”的熱度，4月，中介機構(gòu)鏈家二手房實時交易量出現(xiàn)了20%-30%的環(huán)比下降。此前樓市反彈較為明顯的北京4月二手房市場成交乏力，環(huán)比3月下降34%。

不過部分業(yè)內(nèi)人士認為，眼下做出一線城市“小陽春”退熱的判斷或為時尚早。

張波稱，從58安居客線上的表現(xiàn)來看，一線城市“小陽春”的熱度還在持續(xù)。一線城市找房熱度4月環(huán)比微跌0.5%，分城市來看，北京、上海的找房熱度持續(xù)升溫，雙雙突破2%，廣州呈現(xiàn)一定程度的下滑，深圳保持相對平穩(wěn)。預計一線城市的熱度將維持小幅震蕩、微度上揚格局，一二手房整體成交量有望好于去年同期，房價則保持相對穩(wěn)定。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，北京二手房市場并非轉(zhuǎn)冷，4月北京二手房成交的環(huán)比下滑是3月集中釋放后的自發(fā)回落。目前剛需仍為交易主力，改善性需求鏈條尚未真正啟動。

整體而言，天風證券認為，一線城市本輪調(diào)控時間長、力度大，2019年以來，在房貸利率下降帶動下，長期壓抑的剛性需求加速釋放，銷售增速快速反彈。參考歷史規(guī)律，結(jié)合對貨幣政策的判斷，預計一線城市房地產(chǎn)銷售增速的反彈還能持續(xù)1個季度左右至年中。

二線城市熱度提升三四線將現(xiàn)分化格局

張波對中證君表示，樓市熱度的提升在二線城市表現(xiàn)明顯，二線城市整體成交量占比不斷提升將成為大趨勢。三四線城市則面臨分化格局。

展望后市，克而瑞地產(chǎn)研究也認為，二線城市總體成交有望保持平穩(wěn)，成交表現(xiàn)將轉(zhuǎn)好。其中值得關(guān)注的當屬各都市圈內(nèi)核心城市，該機構(gòu)羅列了短期內(nèi)市場可能轉(zhuǎn)好的明星城市，大體分為以下幾類：

首先，長三角的部分城市諸如南京、杭州、合肥、蘇州、寧波等城市經(jīng)過了2018年的調(diào)整，市場已經(jīng)逐步回歸理性，供應(yīng)也逐步放量，對成交有一定的刺激作用，預計這類城市的成交量會小幅轉(zhuǎn)暖。

其次，珠三角核心二線城市，土拍市場熱度居高不下，高溢價地塊頻出，成本驅(qū)動增強了購房者對后市預期，市場回暖也在意料之中。

最后，中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等城市因人口基數(shù)較大、城市基礎(chǔ)配套完善，短期內(nèi)市場需求依舊旺盛，熱度還將持續(xù)一段時間。而沈陽、大連、濟南等環(huán)渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，后期走勢不容樂觀。

此外，克而瑞地產(chǎn)研究表示，三四線城市回調(diào)壓力大，各城市間分化也會持續(xù)加劇。

機構(gòu)：一季度23城房價步入“過熱”區(qū)間

二季度調(diào)控收緊可能性加大

4月25日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布一季度《中國百城房價報告》。報告顯示，一季度，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%，相比1-2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴大。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2018年下半年開始，全國100城年初累計房價同比漲幅持續(xù)擴大。今年2月份該漲幅略有收窄，這和春節(jié)假期效應(yīng)有關(guān)。到了3月份該漲幅繼續(xù)擴大。尤其是3月份房地產(chǎn)成交行情還不錯、市場預期有所調(diào)整，這也使得百城房價同比漲幅繼續(xù)擴大。

報告對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區(qū)間。

統(tǒng)計顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區(qū)間，其中中山房價漲幅最大，達到61%的水平。同時，有5個城市步入到“房價過冷”區(qū)間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。報告指出，客觀來講，形成房價過冷現(xiàn)象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區(qū)市場、市場交易持續(xù)下滑等。

報告判斷，房價過熱城市調(diào)控收緊的可能性加大。近期監(jiān)管層再度強調(diào)“房子是用來住的、不是用來炒的”定位要求。這可能意味著，二季度房價上漲過快的部分城市存在調(diào)控收緊的可能。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，近期部分城市出臺收緊性的調(diào)控措施。例如，西安收緊公積金提取要求、蘇州土地拍賣設(shè)定限價。預計后續(xù)類似措施會增加，包括整頓房地產(chǎn)交易秩序。