原標(biāo)題：二手房交易哪里最活躍？ 深圳居首，上海墊底

貝殼找房日前發(fā)布了《2019Q1城市居住報(bào)告》（以下簡(jiǎn)稱《報(bào)告》）中，重點(diǎn)觀測(cè)了北京、上海、深圳、南京、成都、天津、鄭州七大城市的二手房交易及租賃情況。

如圖可見(jiàn)，二手房市場(chǎng)方面，5個(gè)城市的3月房?jī)r(jià)處于一季度的高點(diǎn)。一線城市整體波動(dòng)上千元，深圳3月房?jī)r(jià)較之1月有所回調(diào)，但仍高于一季度均價(jià)；新一線城市波動(dòng)較小，鄭州3月房?jī)r(jià)同樣有所回調(diào)，且低于一季度均價(jià)。

租房市場(chǎng)方面，《報(bào)告》顯示，與去年一季度相比，一線城市租金均有所上漲，其中深圳漲幅最快，每平方米租金上漲7.4元。新一線城市租金則普遍小幅下降，但天津的租金小幅微漲。如上圖可見(jiàn)，2月租金水平大多處于2019年一季度低位。這主要由于春節(jié)的緣故，各城市租房量較少。

除此之外，貝殼找房還通過(guò)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)了哪些規(guī)律和特點(diǎn)？

　　二手房活躍度“晴雨表”

　　深圳最高，上海墊底

二手房的“換手率”是指在一定時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)中房產(chǎn)轉(zhuǎn)手買賣的頻率，是反映房產(chǎn)流通性強(qiáng)弱的指標(biāo)之一。七大城市中，上海作為最早進(jìn)行調(diào)整、下行周期最長(zhǎng)、跌幅最深的城市之一，當(dāng)貨幣政策轉(zhuǎn)向、樓市調(diào)控松綁預(yù)期日益明顯，其從低谷反彈，再正常不過(guò)。但元?dú)庖膊皇悄軌蜓杆倩謴?fù)的，從換手率上可見(jiàn)一斑。據(jù)貝殼找房的交易數(shù)據(jù)顯示，上海交易量TOP 20小區(qū)的平均換手率只有0.21%，七城中排名最低。

與此同時(shí)，深圳換手率最高，交易量TOP 20小區(qū)的平均換手率達(dá)到0.76%，比如深圳的桐林公寓，一季度的換手率高達(dá)1.87%。原因在于，與北上廣相比，深圳城市面積最小，存量商品房規(guī)模在一線城市中處于墊底位置，但常住人口已經(jīng)突破1300萬(wàn)。人多房少導(dǎo)致深圳二手房的買賣頻率較高。

換手率高的小區(qū)主要分布在成熟商圈內(nèi)，生活配套完善，交通便捷，區(qū)位明顯。同時(shí)，成交量主要集中在小戶型，購(gòu)房總成本低是促進(jìn)交易活躍度的原因之一。

　　天津人買房

　　有點(diǎn)哏兒

貝殼找房《2018城市居住報(bào)告》曾提到，一線城市的購(gòu)房者主要集中在30-39歲，二線城市則是25-34歲，整整少奮斗五年！而根據(jù)《報(bào)告》顯示，“95前”（1990-1995年出生的人）甚至已經(jīng)成為新一線城市的購(gòu)房主力，在成都、南京、鄭州，“90前”購(gòu)房者超過(guò)30%，在各年齡段中占比最高。

相比之下，天津這座城市，購(gòu)房主力人群卻和京滬等一線城市保持了一致，并且天津的平均購(gòu)房年齡為36歲，晚于全國(guó)平均值。同時(shí)，七大城市中，天津的二手房交易集中在60平方米以下，占比近50%，而其他城市則更青睞60-90平方米的房子。

那么問(wèn)題來(lái)了，為什么天津人買得晚、買得??？

一是因?yàn)榉績(jī)r(jià)較高，天津一季度平均房?jī)r(jià)為176萬(wàn)元/套，高于成都、鄭州等新一線城市。二是天津人偏愛(ài)全款買房。在其他新一線城市，只有10%左右的購(gòu)房者選擇全款，而在天津，由于貸款政策較為嚴(yán)格，加之天津人不愿“舉債”買房的傳統(tǒng)觀念，使之全款比例高達(dá)三成。這自然需要用更長(zhǎng)時(shí)間去攢錢，平均購(gòu)房面積也相對(duì)較小。

　　女生買房早，但男生買得大

在七大城市的男女購(gòu)房PK賽中，雖然女性購(gòu)房整體占比47.8%，略低于男性，但在深圳、鄭州、成都，女性已經(jīng)實(shí)現(xiàn)反超。而且從購(gòu)房者年齡來(lái)看，在多數(shù)城市中，女性也比男性更小。在是否支持女性婚前買房的話題上，調(diào)研顯示，八成的人表示支持，并且女生的意愿更為強(qiáng)烈，高達(dá)近九成。

不過(guò)，男性對(duì)購(gòu)房成本的承受力略占上風(fēng)，他們買的房子更貴、更大，并且獨(dú)立購(gòu)房的比例也高于女性。只是北京的小姐姐們是個(gè)例外，《報(bào)告》顯示，她們買的房子平均每套500萬(wàn)元，略高于北京爺們兒。另外，男性對(duì)房屋居室的要求更高，九成男性向往三居、四居，而女性普遍覺(jué)得兩居、三居已是幸福。

　　你的房子誰(shuí)買單？ “85后”，這個(gè)可以有

購(gòu)房誰(shuí)買單？調(diào)研結(jié)果顯示，34歲是個(gè)分水嶺。在此之前，多數(shù)人除了拿出自己的積蓄，父母還得資助一些。而在34歲之后，未婚的靠自己，已婚的則是夫妻共同努力，父母終于解脫了。

“85后”在買房這件事上最有“野心”。首先，他們的理想居所是120-140平方米的大房子，這個(gè)比例高達(dá)53%，其他年齡段則認(rèn)為90-120平方米足矣。另外，雖然和其他年齡的人一樣，多數(shù)人以三居室為最佳，但向往四居室的同樣大有人在，占比37%，在各年齡段中比例最高。

　　買房需求旺盛，為何成交難

通過(guò)貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，與2018年一季度相比，目前無(wú)論是剛需、改善還是投資，七大城市的需求量普遍在增加，只有北京的投資客在減少。

在房住不炒的基調(diào)下，不同購(gòu)房目的的占比趨勢(shì)有所不同。整體來(lái)看，改善型需求的占比在普遍增加，北京換房需求最旺盛。同時(shí)，投資客占比則開(kāi)始減少。其中，成都尤為明顯，投資需求的比重下降了一半。不過(guò)，滬深兩地的剛需比重仍在增加。

在需求不斷增長(zhǎng)的情況下，2019年一季度七大城市的二手房成交周期卻同比出現(xiàn)不同程度的延長(zhǎng)?！秷?bào)告》顯示，其中成都和鄭州最為明顯，成都從1個(gè)月變?yōu)?個(gè)月，鄭州則由2個(gè)月變?yōu)?個(gè)月。

《報(bào)告》分析發(fā)現(xiàn)，影響購(gòu)房周期的因素主要集中在房源端，房子越大、居室越多、房齡越老，成交越難；而購(gòu)房者的年齡、婚姻狀況以及付款方式則影響較弱。因此，周期延長(zhǎng)與當(dāng)下改善型需求占比增高可能有一定關(guān)系，因?yàn)橐馕吨懈嗳讼霌Q更大、居室更多的房子。