魏麗娜、章程

原標(biāo)題：買來二手房卻成“水簾洞” 鬧心！

新買的二手房，裝修時卻發(fā)現(xiàn)四處漏水，簡直成了“水簾洞”。家住廣州市花都區(qū)的溫先生就遇到了這件煩心事，幾次和賣方溝通無果，一怒之下便要求銀行暫停發(fā)放按揭貸款，不料卻被賣方告上法庭，要求其付清全部房款。交易完成后才發(fā)現(xiàn)房子漏水，買方能否以此為由拒絕支付購房尾款？賣方是否還應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任？

文/廣州日報全媒體記者魏麗娜、章程 通訊員王璇、寧宇

　　事發(fā)緣由：裝修時發(fā)現(xiàn)多處漏水滲水發(fā)霉

溫某以92.8萬元的價格向李某購買了涉案房屋。合同簽訂后，溫某向李某支付了首期房款42.8萬元，剩余50萬元房款約定以按揭貸款的方式支付。合同簽訂后，溫某申請按揭貸款并取得了貸款銀行出具的同貸書，雙方辦理了遞件過戶手續(xù)，房屋產(chǎn)權(quán)隨后登記至溫某名下。

溫某接收房屋后開始對房屋進(jìn)行裝修，裝修時發(fā)現(xiàn)房間墻壁存在多處滲水、漏水和發(fā)霉痕跡，衛(wèi)生間也漏水嚴(yán)重，溫某立即將該情況告知李某并要求其維修，李某以房屋出售時不存在漏水、溫某及家人多次查看過房屋為由拒絕維修，溫某即刻通知貸款銀行暫停支付房款。雙方因此發(fā)生糾紛。

之后，李某起訴要求溫某立即支付剩余房款及利息；溫某認(rèn)為李某隱瞞房屋漏水事實，違約在先，提起反訴，要求李某修復(fù)房屋漏水部位、承擔(dān)修復(fù)費用、支付違約金、并賠償其因房屋無法居住的租金損失。

　　判決：買家停付尾款違約 賣家應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任

本案爭議焦點有兩個，一是買方能否以房屋存在漏水、滲水問題拒絕支付房款？二是房屋已過戶并交付使用，賣方是否還應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任？

一審法院審理認(rèn)為，房屋已交付買方使用并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，買方應(yīng)依約支付房款。即使房屋存在漏水、滲水現(xiàn)象，亦屬于質(zhì)量瑕疵擔(dān)保的問題，買方應(yīng)以正當(dāng)?shù)姆绞街鲝垯?quán)利，其擅自停止付款的行為已構(gòu)成違約，故判令買方向賣方支付剩余房款及利息。

同時，因房屋一經(jīng)交付給買方即發(fā)現(xiàn)有漏水、滲水現(xiàn)象，買方亦及時通知了賣方，故房屋雖已交付使用，賣方仍應(yīng)承擔(dān)房屋的質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，故判令賣方對房屋漏水、滲水處予以修復(fù)并承擔(dān)修復(fù)費用。另因漏水、滲水對于使用房屋確有一定影響，房屋維修亦需要時間，考慮日常維修的時間、雙方對于損失產(chǎn)生的過錯程度等因素，酌定由賣方承擔(dān)房屋維修期間4個月的租金損失。

一審判決買方溫某向賣方李某支付50萬元房款及利息，賣方李某聘請有資質(zhì)的專業(yè)維修單位對案涉房屋的漏水、滲水部位予以修復(fù)，買方溫某在賣方李某進(jìn)行維修時承擔(dān)開門、提供維修便利等協(xié)助義務(wù)，維修費用由賣方李某支付，賣方李某向買方溫某支付涉案房屋4個月租金損失。

賣方李某不服一審判決，向廣州市中級人民法院提起上訴。廣州中院日前判決，駁回上訴，維持原判。

　　法官說法：

　　賣方應(yīng)如實告知房屋質(zhì)量瑕疵

　　否則不但要修復(fù)還要賠償損失

本案主審法官表示，房屋買賣合同是賣方轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買方，由買方支付價款的合同。在房屋買賣交易中，賣方的主要義務(wù)是交付房屋、辦理過戶手續(xù)，買方的主要義務(wù)是支付購房款。支付房款與交付房屋相互構(gòu)成對待給付，而房屋漏水、滲水問題屬于質(zhì)量瑕疵擔(dān)保范疇，與付款義務(wù)不構(gòu)成對待給付義務(wù)，不具有對待給付義務(wù)關(guān)系的合同義務(wù)不能形成合同法上的有效抗辯。

關(guān)于瑕疵擔(dān)保責(zé)任，可分為權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任和物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任兩種，質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任屬于物的瑕疵擔(dān)保責(zé)任，是指出賣人交付的標(biāo)的物質(zhì)量應(yīng)符合約定或該類物通常應(yīng)具有的價值或效用，否則買受人有權(quán)要求出賣人承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。本案中房屋的滲水、漏水問題就屬于出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的房屋質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任的范疇。

在房屋買賣交易中，買賣雙方應(yīng)遵循誠實信用原則，對賣方來說，出售的房屋應(yīng)符合正常居住使用的條件，在出售房屋時應(yīng)當(dāng)如實告知房屋的質(zhì)量瑕疵，不能置之不理甚至刻意隱瞞真實情況，否則，對于已出售的房屋不僅應(yīng)當(dāng)承擔(dān)瑕疵修復(fù)的違約責(zé)任，還應(yīng)賠償買方由此產(chǎn)生的其他合理損失；對于買方來說，在購買前應(yīng)當(dāng)實地查看房屋，全面、仔細(xì)檢查和了解房屋的各項情況，在收房后如發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，應(yīng)以正當(dāng)、合理、合法的方式維護(hù)權(quán)利，否則以此為由拒絕支付房款將承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。