袁秀麗 張曉蘭

原標題：遠郊棚改房供應(yīng)過量 鶴崗房子賣出“白菜價”

鶴崗興建小區(qū)及其周邊的回遷二手房售價僅為400元/平方米左右。

鶴崗新建商品房大多在3000元/平方米以上，圖為位于鶴崗工農(nóng)區(qū)的商品房小區(qū)尚典國際。

日前，網(wǎng)絡(luò)上一張東北四線城市鶴崗房價的圖片引發(fā)關(guān)注。有微博發(fā)文稱，東北某四線城市房價已經(jīng)跌到令人難以置信的程度了。3月鶴崗房子均價是1240元／平方米，其中興建小區(qū)周圍300元/平方米，320平方米的復(fù)式高層只要15萬元?？吹竭@則消息，老家在鶴崗、在上海工作的劉小姐坐不住了。她對新京報記者表示，北京、上海也有便宜的房子，但應(yīng)該看房子的位置是在哪里，又是什么性質(zhì)的產(chǎn)品。

在大家驚呼鶴崗房價如“白菜價”之時，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場到底如何？

　　有2萬元經(jīng)適房，也有60萬豪宅

為了了解真實情況，4月15日下午，劉小姐特地讓在家的母親打聽一下鶴崗樓市的現(xiàn)狀。劉小姐家的房子位于鶴崗市中心，位置較好，建于上世紀八九十年代，70平方米，目前的總價是12萬元，算下來均價為1714元/平方米。“這只是一般普通二手房的價格。而附近新建的商品房毛坯均價則在3700元-3800元/平方米。”劉小姐稱。

新京報記者在安居客二手房平臺上查詢到，今年4月鶴崗的二手房均價為1546元/平方米，3月二手房均價為1423元/平方米。從4月均價來看，略有上浮，而具體到各個小區(qū)，有漲有跌。因“均價”數(shù)據(jù)統(tǒng)計自物業(yè)顧問發(fā)布的數(shù)據(jù)，雖然與真實市場會有差距，但仍能大致看出市場行情。

記者在58同城的平臺上也看到，鶴崗的二手房總價低者可至2萬元，通過協(xié)商甚至可以更低，高者則在60萬元以上，甚至超過百萬元。其中，一套總價69萬元的房子，標明是豪華裝修，138平方米，折算下來出售均價是5000元/平方米。

據(jù)房主介紹，這套房子是2018年7月購買的，當時新房均價3500元/平方米，去年年底剛剛裝修完，裝修費用花了20多萬元。房主稱自己沒有賺錢，因為要離開鶴崗，不得已才出售。之所以比新房貴，就是加上了裝修價格。

記者通過房天下查詢得知，鶴崗市在售新房僅有5個，并未檢索到3000元/平方米以下的樓盤。

　　“白菜價”房源多是毛坯棚改房

在鶴崗，到底什么樣的房子單價可以低至千元以下？對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，對于鶴崗城市房價，需要客觀看待。此類房價存在一定的片面性。實際上部分房產(chǎn)之所以如此低價也和房源本身的特殊因素有關(guān)，不代表全市的水平。

據(jù)劉小姐介紹，網(wǎng)上300元/平方米的房源都位于鶴崗的遠郊，交通很不方便。

另據(jù)上述房主介紹，去年買房時，他了解了一下市場，鶴崗有品質(zhì)的商品房并不多，價格都在3000元/平方米以上。但是有著大量的回遷房，品質(zhì)低，價格也低。

記者在58同城找到一家中介掛出的房源，總價在2.2萬元，單價400元/平方米，該房源是55平方米的一居室，位于鶴崗南山區(qū)。據(jù)了解，南山區(qū)原稱“南崗”，因設(shè)南崗采炭所而得名。后因南崗采炭所改稱南山礦，故改名“南山”。房源性質(zhì)顯示的是經(jīng)濟適用房。據(jù)該中介的經(jīng)紀人介紹，這是2017年建成的毛坯房，可以辦理更名。

在58同城上，鶴崗的二手房有41255套，記者通過檢索“精裝修”和“學(xué)區(qū)房”兩個關(guān)鍵詞發(fā)現(xiàn)，僅剩下50套。而通過“精裝修”檢索，發(fā)現(xiàn)房源的總價基本在10萬元以上。如果檢索“經(jīng)濟適用房”，會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)房源是毛坯房，總價都低于10萬元。

這說明大量的經(jīng)濟適用房未經(jīng)裝修就低價流向二手房市場。據(jù)當?shù)刂薪榻榻B，這些低價的房源大多是棚改房，房屋質(zhì)量和環(huán)境與商品房沒法比。

　　“當?shù)厝擞袃扇追渴浅Ｓ械氖?rdquo;

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，鶴崗市2018年城市棚戶區(qū)改造項目補償安置方案是城市棚戶區(qū)居民選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置。一般以就近安置為主，采取抽簽和自選的方式確定安置用房。原居住房屋面積部分可調(diào)換新安置房屋面積部分。新安置房屋面積大于原居住房屋面積部分，45平方米以內(nèi)按經(jīng)濟適用住房價格每平方米1350元結(jié)算。超出45平方米以外部分，按新安置房屋樓層價格結(jié)算。

鶴崗是煤炭產(chǎn)區(qū)，是因煤而發(fā)展起來的城市。據(jù)劉小姐介紹，煤礦的一些塌陷區(qū)需要動遷，有時一家人會分到二套房。在鶴崗當?shù)兀患胰擞袃扇追渴浅Ｓ械氖?。在劉小姐的印象里，回遷房的數(shù)量遠遠大于商品房。

有意思的是，今年3月5日，黑龍江鶴崗市公安局通過其官方微信號發(fā)布招警優(yōu)惠政策時提出，多類符合條件的公安院校畢業(yè)生可以享受到“一車一房”優(yōu)惠：即價值在10萬元以內(nèi)的汽車，以及建筑面積在50-90平方米、房源位于市區(qū)內(nèi)的住房。如此看來，鶴崗公安局出手大方也是有原因的。

　　棚改房蓋多了?還是人少了？

有業(yè)內(nèi)人士分析認為，鶴崗房價怪象的背后仍是供大于求，一是房子蓋多了；二是人少了。

張大偉認為，鶴崗的低價房很大程度是因為過去幾年過量棚改造成的。棚戶區(qū)改造中供應(yīng)了大量的遠郊區(qū)房源。從目前來看，價格低的房產(chǎn)基本都是遠郊區(qū)縣的棚改房，供應(yīng)量大，又沒有交易量，低價在所難免。

鶴崗市常住人口101萬，其中市區(qū)人口61.7萬，鶴崗雖然是地級市，但按照人口數(shù)量劃分，與東部縣級市相當。屬于煤炭資源枯竭城市，年輕購房人群的減少，正在影響房價走勢。

“這是典型的城市空心化導(dǎo)致樓市疲軟。”嚴躍進也這樣認為，東北很多城市的房地產(chǎn)市場基本上比較頹廢，最主要原因是人口外流很明顯，比如鶴崗、雙鴨山、七臺河等，過去是煤炭和工業(yè)相對發(fā)達的城市，但這幾年因為煤炭行業(yè)整頓，城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到影響。除了人口外流外，購房資金也在外流，在沒有人口支撐的情況下，樓市交易不好，價格自然比較低。

此外，張大偉表示，2018年鶴崗經(jīng)濟漲幅放緩，也影響了購房者的購買決策。從目前東北區(qū)域來看，缺乏產(chǎn)業(yè)活力，房地產(chǎn)也很難有起色。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波則認為，單從總價來看，中小城市的房價差異并不合理，一線城市的總房價也存在單套住宅幾十萬到幾千萬的差異性。不但單看總價不適合，同一城市不同區(qū)域的房價差異也是客觀存在的，東北鶴崗房價事件可以理解為通過抓眼球方式來吸引用戶關(guān)注，而非房價本身出現(xiàn)大波動。

張波表示，從長遠來看，四五線城市既有利好又有利空，利好是國內(nèi)城市落戶政策層面的全面放寬；利空則是隨著棚改接近尾聲，以此帶來的購房需求將出現(xiàn)快速回落。

本版采寫/新京報記者 袁秀麗 張曉蘭 本版攝影/李平