“近來市場(chǎng)整體融資環(huán)境變好，房企通過發(fā)債、銀行開發(fā)貸等可獲得大量資金。”某大型信托公司地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理李洋（化名）告訴中國證券報(bào)記者。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月房企融資持續(xù)升溫，40家典型上市房企完成融資總額突破1000億元；融資成本也有所下降，主流房企境外融資成本為6%-8%。業(yè)內(nèi)人士透露，盡管目前房企融資環(huán)境出現(xiàn)改善，但針對(duì)房企的融資門檻并沒有降低，預(yù)計(jì)未來財(cái)務(wù)實(shí)力較弱的小型開發(fā)商仍將面臨較高融資風(fēng)險(xiǎn)。

融資規(guī)模顯著上升

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月以來，房企密集發(fā)布融資計(jì)劃接近1000億元。9日，融創(chuàng)中國控股有限公司公告稱，擬發(fā)行2023年10月到期的7.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率7.95%。8日，中國恒大集團(tuán)公告稱，擬發(fā)行3筆合計(jì)20億美元的優(yōu)先票據(jù)。同日，我愛我家宣布，擬發(fā)行20億境內(nèi)公司債，期限不超5年。此外，1日，民生信托與房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)藍(lán)光發(fā)展在北京簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議。

事實(shí)上，自春節(jié)以來，房企融資就在提速。同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，3月房企融資筆數(shù)、融資額度均創(chuàng)下近年來新高。其中，40家典型上市房企完成融資共計(jì)1024.2億元，自2017年11月融資達(dá)1246.18億元以來(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資)，首次突破1000億元，環(huán)比2月大幅上漲85.25%。

“最近明顯感覺項(xiàng)目增多，經(jīng)常加班。”華南某信托公司地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)人士李想（化名）坦言。同策研究院數(shù)據(jù)顯示，3月40家房企通過信托貸款融資總額達(dá)158.64億元，環(huán)比上月32.91億元大幅上升382.04%。

中國證券報(bào)記者還了解到，目前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期有所改善，地產(chǎn)信托產(chǎn)品銷售火爆。

融資成本下降

除房企融資規(guī)模明顯上升以外，房企融資成本也有所下降。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)于3月27日發(fā)行的一筆5億元短期融資券，利率僅為3.94%。3月26日，上海世茂股份有限公司公告稱，2019年度第一期短期融資券于3月22日發(fā)行完畢，發(fā)行總額為10億元，票面年利率為3.67%。公開資料顯示，一些中型房企的發(fā)債利率降至6%左右。

據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，房企融資成本基本告別兩位數(shù)（個(gè)別企業(yè)除外），境內(nèi)融資的公司債均在5%以內(nèi)，主流房企境外融資成本均在6%-8%，境外融資成本明顯降低。

中國證券報(bào)記者從多家信托公司了解到，房企通過信托融資的成本也略有下降。“房企融資成本從去年底今年初的10%以上降至8%左右。”李洋說。李想則表示，目前公司地產(chǎn)融資成本約為10%，比去年底降低約0.5-1個(gè)百分點(diǎn)。

“雖然信托融資成本沒有顯著變化，但房企會(huì)跟我們講價(jià)。他們認(rèn)為，通過銀行等渠道融資的情況改善，信托的成本也應(yīng)降一降。”某中型信托公司業(yè)務(wù)人士王燁告訴中國證券報(bào)記者。

李洋認(rèn)為，房企融資活躍，與近期大量房地產(chǎn)信托項(xiàng)目陸續(xù)到期不無關(guān)系。王燁則表示，房企融資規(guī)模上升主要有兩方面原因：房企預(yù)期改善，不少房企追加投入，帶來融資需求；融資環(huán)境寬松，資金成本下降，房企融資渠道更為通暢。

融資門檻未降低

“融資門檻一直未降，這是各家信托公司堅(jiān)守的底線。”王燁透露。某城商行對(duì)公業(yè)務(wù)人士告訴中國證券報(bào)記者，其所在公司對(duì)房企放貸的審核標(biāo)準(zhǔn)一直沒有降低。

“我們的融資門檻沒有降低，目前只為一些大型房企提供融資。盡管房企融資渠道增多，但大型房企的融資需求一直有，無需通過降低門檻吸引業(yè)務(wù)，合規(guī)與安全是第一位的。”李洋坦言。

中國證券報(bào)記者了解到，2018年以來，各家信托公司紛紛提高融資門檻。王燁稱，2018年以來公司便對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎，一些激進(jìn)的房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)決不碰，哪怕這些房企的排名或經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)靠前。2018年年中，公司提高了風(fēng)控門檻：年初時(shí)，公司還為房企百強(qiáng)提供融資；下半年，基本只做房企前50強(qiáng)業(yè)務(wù)。

在融資門檻并沒有降低的情況下，中小房企的融資依舊困難。穆迪最新發(fā)布的報(bào)告預(yù)計(jì)，一些評(píng)級(jí)為B及以下、財(cái)務(wù)實(shí)力較弱的小型開發(fā)商將比其他受評(píng)開發(fā)商面臨更高的再融資風(fēng)險(xiǎn)。