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“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價(jià)格降三成

2019-03-29 14:48 來(lái)源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要:“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價(jià)格降三成過(guò)去兩年內(nèi),北京商住房交易幾乎停滯,業(yè)主期待解套,經(jīng)紀(jì)人放棄買賣業(yè)務(wù)2017年3月26日,北京發(fā)布了比住宅更

“3·26”調(diào)控兩年 商住交易降九成、價(jià)格降三成

過(guò)去兩年內(nèi),北京商住房交易幾乎停滯,業(yè)主期待解套,經(jīng)紀(jì)人放棄買賣業(yè)務(wù)

2017年3月26日,北京發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購(gòu)政策,有購(gòu)房資格的個(gè)人須全款購(gòu)買二手商住房。

圖/視覺(jué)中國(guó)

對(duì)于手握商住房的業(yè)主來(lái)說(shuō),2017年的3月26日,是一個(gè)刻骨銘心的日子。至今為止,市場(chǎng)仍是“冰凍三尺”,即便價(jià)格大幅回落,仍然是變現(xiàn)難。

2017年3月26日,北京市發(fā)布了比住宅更嚴(yán)厲的商住限購(gòu)政策,二手房房源個(gè)人可以購(gòu)買,但需要有購(gòu)房資格,并且需全款購(gòu)買。

從“3·26新政”開(kāi)始的兩年時(shí)間內(nèi),北京商住公寓類房源網(wǎng)簽量只有6550套,同比下降93.1%。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),用“暴跌”來(lái)形容一點(diǎn)也不夸張。在市場(chǎng)的大數(shù)據(jù)之下,那些區(qū)域市場(chǎng)、商住業(yè)主、經(jīng)紀(jì)人的感受更加真切地反映了市場(chǎng)現(xiàn)狀。

中介經(jīng)紀(jì)人

一年賣一套,放棄買賣業(yè)務(wù)

北京商住房市場(chǎng)最重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)是2017年,用北京大興經(jīng)紀(jì)人李向好(化名)的話來(lái)形容:“對(duì)于之前火得不能再火的商住市場(chǎng),我們現(xiàn)在的態(tài)度是‘放棄’。”據(jù)中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去2年,北京商住房合計(jì)網(wǎng)簽167億元,但在調(diào)控前2年,高達(dá)1943.99億元。從單月數(shù)據(jù)看,目前,商住公寓單月簽約幾百套,這兩年,套數(shù)低的月份僅為20幾套,但在調(diào)控之前,每月都在數(shù)千套,甚至單月接近萬(wàn)套。

一家門店去年僅成交一套商住

李向好在2016年大學(xué)畢業(yè)后進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè),他經(jīng)歷過(guò)市場(chǎng)交易的高峰時(shí)期,不過(guò),那是在2017年之前,更多的時(shí)候,他看到的是市場(chǎng)下降直至平穩(wěn)。

在“3·26新政”出臺(tái)之后,李向好所在門店主要是處理因?yàn)闆](méi)有購(gòu)房資格而退房的事情。2018年一年的時(shí)間里,整個(gè)門店只賣了一套商住房。2019年至今仍未見(jiàn)起色。李向好說(shuō):“對(duì)于這樣的市場(chǎng)形勢(shì),只能是放棄。”

商住房活躍于2011年,是指將商辦用地上的商業(yè)辦公房改建成住宅。當(dāng)時(shí)受住宅限購(gòu)及住宅高端化的影響,一些被抑制的投資需求和剛需進(jìn)入了商住房市場(chǎng)。商住房一般總價(jià)較低,在200萬(wàn)以內(nèi),這樣的低總價(jià)使其投資屬性強(qiáng),當(dāng)時(shí)交易也異?;钴S。

據(jù)李向好了解,之前購(gòu)買商住房的大多為投資客,時(shí)而會(huì)出現(xiàn)一起買幾套房的客戶。但在“3·26新政”后,商住市場(chǎng)猶如踩了“剎車”。

李向好說(shuō),大興有一個(gè)業(yè)主,2013年用80萬(wàn)元買的商住房,去年急著用錢,90多萬(wàn)元就出手了。加上裝修等費(fèi)用,算下來(lái)持平就不錯(cuò)了。他認(rèn)為,如果有購(gòu)房資格,又能付全款,現(xiàn)在應(yīng)該是商住房抄底的時(shí)候。

新京報(bào)記者了解到,這個(gè)去年90多萬(wàn)元出手的房子,目前有業(yè)主的報(bào)價(jià)約為115萬(wàn)元。而這個(gè)房子在2017年最高點(diǎn)時(shí),能賣到160萬(wàn)元。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前,二手商住房的價(jià)格平均下調(diào)超過(guò)35%,部分房源甚至價(jià)格跌幅超過(guò)45%。

商住房由買賣轉(zhuǎn)向租賃

因?yàn)樯套》楷F(xiàn)在價(jià)格低,很多業(yè)主因此不急于出手。“半年內(nèi)能遇到一個(gè)賣房的。不僅房源少,買家也少,平均下來(lái),一個(gè)月能遇到一個(gè)咨詢商住房的客戶。”李向好說(shuō)。

事實(shí)上,在去年上半年,商住房有企穩(wěn)的趨勢(shì),但是一些低總價(jià)的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目入市后,不僅影響了二手住宅市場(chǎng),還把部分商住房的客群“搶走了”。商住房限購(gòu)政策對(duì)個(gè)人購(gòu)買的資格要求嚴(yán)格,而且不能貸款?,F(xiàn)在大興商住房的總價(jià)一般在100多萬(wàn)元,能夠全款買商住房的人,都有能力在大興購(gòu)買限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。李向好認(rèn)為“能買住宅的人,不可能考慮商住房。”如果是他本人,也會(huì)考慮買住宅,除非有辦公的需求。

因?yàn)榻灰纂y達(dá)成,商住房的交易幾乎停滯,所以北京二手房買賣交易是以住宅為主。“大多數(shù)商住業(yè)主都將房子轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。目前,在租賃市場(chǎng),商住房的地位并不弱,租金也不低,甚至與住宅相差不多。但在以前,一般是住宅的租金價(jià)格高于商住房。”李向好說(shuō),這兩年大興商住房的租金上漲挺快。

以商住房集中的天宮院為例,在2017年3月之前,47平方米左右的LOFT月租金為2400元,到了2017年底,幾乎達(dá)到了3000元,現(xiàn)在則在3500元左右。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,商住的持有價(jià)值在提高,從出租角度看,商住房的租售比要比住宅高很多。

據(jù)李向好介紹,相同的租金,大興的商住房均價(jià)為2萬(wàn)元/平方米,住宅卻在4萬(wàn)元/平方米-5萬(wàn)元/平方米之間。

對(duì)于未來(lái)的商住市場(chǎng),包括李向好在內(nèi)的很多經(jīng)紀(jì)人都認(rèn)為取決于政策放松,但短期內(nèi),政策放松的可能性太小。(記者 袁秀麗)

業(yè)主

期待賣掉商住,用做住宅首付

“就像從頭到腳澆了一盆冷水!”蘇勤(化名)對(duì)2017年3月26日這一天記憶猶新。正是在簽約的前一天,趕上“3·26新政”出臺(tái),蘇勤的商住房沒(méi)有賣掉,換住宅的計(jì)劃化為泡影。直到現(xiàn)在,蘇勤感覺(jué)自己像是一個(gè)被裝在套子里的人,什么時(shí)候能夠解套,還不得而知。

商住房變成“雞肋”

蘇勤來(lái)北京十多年,目前在一家文化機(jī)構(gòu)工作,她目睹了近十年來(lái)京城樓市的風(fēng)云變幻。

2013年的夏天,蘇勤由于社保中斷,不夠五年連續(xù)社保,無(wú)法購(gòu)買北京住宅。于是,蘇勤選擇在朝陽(yáng)區(qū)北苑附近購(gòu)置一套不限購(gòu)的商住新房項(xiàng)目,57平方米戶型,總價(jià)160萬(wàn)元左右。

當(dāng)時(shí),外地就有“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策傳聞,為保險(xiǎn)起見(jiàn),這套商住房是以蘇勤婆婆的名字購(gòu)買的。

2017年春節(jié)剛過(guò),北京盛傳商辦類住房將全面限購(gòu)。因?yàn)樯绫M五年了,而且眼看著孩子也快到了入學(xué)年齡,蘇勤夫婦萌發(fā)了賣商住、換住宅的打算。

春節(jié)后,蘇勤就通過(guò)中介機(jī)構(gòu)將房源掛出,陸續(xù)洽談了不少購(gòu)房者。2017年3月20日,蘇勤剛跟購(gòu)房者洽談完畢,準(zhǔn)備將房子以260萬(wàn)的價(jià)格出售,購(gòu)房者付了40萬(wàn)定金,就等著3月27日,她的婆婆從外地乘飛機(jī)來(lái)北京簽約。

然而,從2017年3月17日開(kāi)始,北京調(diào)控政策持續(xù)加碼,密度和力度大大超出了蘇勤的預(yù)期。粗略算下來(lái),當(dāng)年從2017年3月17日到3月27日這十天里,北京一共出臺(tái)了九項(xiàng)調(diào)控政策,涉及首付比例、貸款利率、非京籍購(gòu)房納稅標(biāo)準(zhǔn)、過(guò)道學(xué)區(qū)房、商住限購(gòu)等,緊接著配以嚴(yán)格的突擊檢查,斷絕了所有炒房的可能。

在蘇勤的計(jì)劃里,因?yàn)槊聸](méi)有房貸記錄,賣了商住房換住宅,按首套房35%的標(biāo)準(zhǔn),首付260萬(wàn)元就能買下總價(jià)700萬(wàn)元的住宅。萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是,2017年3月26日傍晚時(shí)分,等來(lái)的卻是商住限購(gòu)的消息。“沒(méi)想到正卡在了這一節(jié)點(diǎn)上。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō)。

買住宅計(jì)劃擱淺

面對(duì)突如其來(lái)的商住限購(gòu),蘇勤很無(wú)奈,心里不是滋味。“機(jī)票都買好了,就差一天,特價(jià)機(jī)票也不能退了,人也不用來(lái)了。真沒(méi)想到,會(huì)遇到如此戲劇性的一幕。”

蘇勤說(shuō),她十分理解政策變動(dòng)帶來(lái)的不可控因素,因此,當(dāng)買房人因不具備購(gòu)房資格,想退房時(shí),她也就答應(yīng)了。

“3·26新政”后,北京二手商住房因政策原因出現(xiàn)交易空當(dāng)期,2017年底恢復(fù)交易,價(jià)格較政策實(shí)施前出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。

受北京商住新政影響,讓蘇勤的換房計(jì)劃戛然而止,不過(guò),蘇勤很快恢復(fù)了理性。她決定如果賣不了房,就繼續(xù)留著,隨時(shí)觀望政策。“計(jì)劃趕不上變化,也許處理的最佳方式,就是以不變應(yīng)萬(wàn)變。”

政策出臺(tái)后,北京商住公寓市場(chǎng)迅速冰凍,經(jīng)過(guò)兩年的政策消化,如今的商住公寓市場(chǎng)依然難言起色。

現(xiàn)在蘇勤最關(guān)心的問(wèn)題是,她的商住房要標(biāo)價(jià)多少賣掉,才夠繳納下一套普通住宅的首付。而要是商住房賣不出去,她也無(wú)法換房改善居住條件。

“眼看著孩子一天天長(zhǎng)大了,我不知道什么時(shí)候才能換房,也不知道是否還能買到喜歡的房子。”蘇勤無(wú)奈地說(shuō),建議在商住房納入住房限購(gòu)套數(shù)認(rèn)定范圍以及明確商住房居住配套規(guī)范的前提下,可以對(duì)二手商住房適當(dāng)放開(kāi)購(gòu)買資格,在一定程度上降低剛需入市的門檻,畢竟購(gòu)買商住房的,不一定是投資者,還有很多是剛需。(記者 張曉蘭)

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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