《住宅項(xiàng)目規(guī)范（征求意見稿）》建議住宅應(yīng)以套內(nèi)面積交易 專家：若實(shí)現(xiàn)有助長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展

2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于〈城鄉(xiāng)給水工程項(xiàng)目規(guī)范〉等38項(xiàng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》。其中《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》的第二部分2、4、6條指出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”。這是住建部首次在官方文件中明確提出房屋應(yīng)由套內(nèi)面積來進(jìn)行交易。

雖然住建部發(fā)布的只是規(guī)范性文件的征求意見稿，但還是引發(fā)了市場(chǎng)熱議，許多業(yè)內(nèi)人士將其解讀為我國(guó)廢除房地產(chǎn)交易中“公攤面積”的一個(gè)信號(hào)。

亂象

買100平方米得70平方米

公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)

目前我國(guó)公攤的測(cè)算主要是依據(jù)2000年8月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》執(zhí)行?！斗慨a(chǎn)測(cè)量規(guī)范》可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e即公攤面積為：大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。

不少房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，“公攤面積”的概念就是源自香港樓市。但在2013年起，香港實(shí)行住宅物業(yè)銷售新規(guī)，“公攤面積”被逐步廢止。

目前，我國(guó)住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同，而套內(nèi)使用面積不同的問題，加劇了購(gòu)房者和開發(fā)商的矛盾。部分業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，公攤面積是房地產(chǎn)市場(chǎng)“最不透明的一項(xiàng)指標(biāo)”。

去年8月，新華每日電訊曾刊發(fā)《買100平方米得70平方米：公攤面積七大亂象》揭露公攤面積帶來的種種，指出在當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)企穩(wěn)的情況下，部分房地產(chǎn)開發(fā)商為獲利，頻頻打起住房公攤面積的主意，“買100平方米得70平方米”，個(gè)別商品房公攤面積比例甚至超過50%。公攤面積“貓膩”嚴(yán)重影響了群眾的居住獲得感。

新華社亦發(fā)表評(píng)論《買100平方米房子只得70平方米 “公攤面積”讓我們很受傷！》指出，公攤面積缺少標(biāo)準(zhǔn)、管理混亂，不僅會(huì)讓消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)需支付更多房款，更使之在未來要支出物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)等更多成本。而隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產(chǎn)稅出臺(tái)，購(gòu)房者遭遇到的問題還將進(jìn)一步加劇，產(chǎn)生的各類矛盾也將愈發(fā)尖銳。

分析

各地公攤系數(shù)不一

給購(gòu)房者帶來價(jià)格錯(cuò)覺

公攤的具體面積在各個(gè)城市也有所不同。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，很多人看深圳的住房單價(jià)高，其實(shí)是因?yàn)樯钲?ldquo;偷面積”（變相贈(zèng)送陽臺(tái)等住宅面積）部分比較多。以北京為例，平均單套房成交面積在121.8平方米，而深圳則只有100平方米。實(shí)際原因并非北京的套內(nèi)面積更大，而按照建筑面積計(jì)算，北京的房?jī)r(jià)明顯被攤平了。從全國(guó)看，公攤系數(shù)在15%-25%的比較普遍，部分不規(guī)范的城市有超過30%的住宅公攤系數(shù)。

以北京一套最近入市的商品房住宅為例，實(shí)際商品房住宅的套內(nèi)面積是141平方米，但增加公攤后就變成了173.7平方米，多出了18%的公攤面積。而平均單價(jià)也從套內(nèi)的10.8萬元變成了8.8萬元，降低了19%，這給購(gòu)房者帶來價(jià)格的錯(cuò)覺。如果按照套內(nèi)面積計(jì)算，北京的“房?jī)r(jià)數(shù)值”恐怕還要增加20%左右。

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)有無公攤？實(shí)際上，國(guó)際通行的房屋交易計(jì)價(jià)單位多為所見即所得的套內(nèi)面積，國(guó)內(nèi)對(duì)此雖無統(tǒng)一規(guī)定，實(shí)際操作中卻普遍采用建筑面積計(jì)價(jià)。張大偉認(rèn)為，國(guó)外基本都是街區(qū)制，公共部分都是政府維護(hù)的多，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)公攤的核心主要都是小區(qū)制，公共空間建設(shè)依賴開發(fā)商，開發(fā)商只能從業(yè)主身上“薅羊毛”。

觀察

可學(xué)重慶經(jīng)驗(yàn)

最大限度減少交易糾紛

重慶是我國(guó)目前重點(diǎn)城市中唯一強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的地方。

早在2002年6月，重慶人大常委會(huì)就通過了《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》，要求：商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)，商品房買賣合同及商品房權(quán)證應(yīng)當(dāng)載明共用部位及設(shè)施。該條例于當(dāng)年8月1日施行，宣告重慶在全國(guó)率先強(qiáng)制施行商品房銷售以“套內(nèi)建筑面積”計(jì)價(jià)的政策，不按這一計(jì)價(jià)依據(jù)銷售的開發(fā)商，將由房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令改正，并處以商品房交易金額5%-10%的罰款。

談及重慶為何要做強(qiáng)制改革商品房計(jì)價(jià)方式的“先驅(qū)”，時(shí)任重慶國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)處處長(zhǎng)的曾強(qiáng)在接受媒體采訪時(shí)表示：“最大的目的在于讓消費(fèi)者明明白白購(gòu)房，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。”

張大偉表示，國(guó)內(nèi)有很多獨(dú)有、少有的房地產(chǎn)交易現(xiàn)象，比如公攤計(jì)價(jià)、期房銷售、二手房雙邊代理，從未來趨勢(shì)看，這些都隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展或有改變的可能性。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房產(chǎn)稅按套內(nèi)面積征收引發(fā)民怨較小。從購(gòu)房者的角度來看，在買房時(shí)少了一個(gè)顧慮。從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的觀點(diǎn)看，未來要建設(shè)開放式街區(qū)小區(qū)環(huán)境，公共通道部分該如何征稅、會(huì)否增加公攤面積、如何緩解社會(huì)矛盾，都值得深思。

專家認(rèn)為，住建部此次發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿雖然離真正廢除“公攤面積”還很遠(yuǎn)，但能夠在市民中引發(fā)廣泛的關(guān)注和討論，說明我國(guó)在法律層面真正廢除“公攤面積”的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來。

專家釋疑

規(guī)范能否取消公攤？

張大偉認(rèn)為，這只是一個(gè)工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見稿，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，也不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。從政策內(nèi)容看，包括了住宅、商業(yè)、工程建設(shè)等方方面面，包括全裝修交付等等政策，這些政策起碼5年內(nèi)落地可能性非常小。

專家認(rèn)為，這是一個(gè)針對(duì)工程建設(shè)方面的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，約束的主要是工程建設(shè)方面。我國(guó)商品住宅交易環(huán)節(jié)的主要依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》，要取消“公攤面積”，首先需要修改的是《商品房銷售管理辦法》，或者在更高層面上進(jìn)行立法或者修法。

取消后導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲？

張大偉表示，是否套內(nèi)計(jì)價(jià)政策對(duì)于購(gòu)房者實(shí)際購(gòu)房成本基本無影響，主要影響的是部分打著政策擦邊球賣低得房率房子的開發(fā)商。套內(nèi)面積計(jì)價(jià)影響最大的是期房銷售，對(duì)于現(xiàn)房和二手房，購(gòu)房者更容易計(jì)價(jià)。另外，對(duì)于購(gòu)房者而言，物業(yè)費(fèi)等因?yàn)榻ㄖ娣e衍生的收費(fèi)也有可能降低。

帶公攤房屋價(jià)值縮水？

一名業(yè)主提出，套內(nèi)計(jì)價(jià)推行之后，不動(dòng)產(chǎn)登記的確權(quán)范圍是否會(huì)改變？專家表示，二手房的價(jià)值不會(huì)因此減少，市場(chǎng)價(jià)500萬元，公攤20%的100平方米的二手房，如今算按照80平方米的套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，肯定不會(huì)降價(jià)到400萬元，而是繼續(xù)按照500萬元的價(jià)格出售。