近日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》。報告稱，大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）監(jiān)測顯示，2018年12月，受監(jiān)測的142個樣本城市房價平均環(huán)比下跌0.68%，環(huán)比跌幅比上月收窄0.08個百分點。

業(yè)內(nèi)分析認為，在嚴(yán)厲的調(diào)控政策持續(xù)下，2018年全國各線城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不同程度的降溫。綜合2018年年底及2019年的房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)，2019年在住房供給普遍增加以及部分城市因城施策的政策調(diào)整背景下，未來各線城市房地產(chǎn)市場將延續(xù)分化。其中，三四線城市仍存去化壓力，整體庫存較低、供小于求的一二線城市則有望率先回暖。

一線城市進入補庫存階段

1月28日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布最新一期《中國百城庫存報告》。報告顯示，截至2018年12月底，易居研究院監(jiān)測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米，環(huán)比增長2.1%，同比增長1.6%。

觀察歷史數(shù)據(jù)，2015年1月份以來，全國100城庫存規(guī)模就呈現(xiàn)出持續(xù)性的下跌態(tài)勢，中間個別月份雖有反彈，但下跌的趨勢不改。到了2018年，庫存走勢基本呈現(xiàn)了“上半年減少、下半年增長”的態(tài)勢。尤其是9月份庫存規(guī)模明顯增長，屬于首次顯著攀升的態(tài)勢。10-12月份繼續(xù)保持增長態(tài)勢?？傮w上看，庫存走勢正迎來變化，年底正式步入上行通道。

截至2018年12月底，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911、23261和19562萬平方米，環(huán)比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%，同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

從同比增幅數(shù)據(jù)看，一線城市在連續(xù)34個月庫存同比下跌后，2018年6月份首次出現(xiàn)同比正增長態(tài)勢，7-12月份繼續(xù)同比正增長，這意味著一線城市正進入補庫存階段。二線城市保持了連續(xù)42個月的同比下跌，但跌幅是在持續(xù)收窄的。三線城市在連續(xù)38個月同比下跌之后，目前出現(xiàn)了連續(xù)兩個月同比正增長的現(xiàn)象。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，2018年全年庫存先降后增，存銷比也有類似的走勢。上半年銷售行情還不錯，去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫，房企高庫存壓力重現(xiàn)，這也倒逼相關(guān)房企積極進行項目的降價。當(dāng)然對于購房者來說恰形成了一個相對好的購房窗口期。

嚴(yán)躍進表示，2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存，所以到了2019年上半年，預(yù)計房企會把去庫存作為一項重要的工作去抓。若是資金方面壓力大，那么相關(guān)房企也依然會采取以價換量的策略，即定價方面不會太強勢。

2019年樓市整體供應(yīng)小幅上漲

事實上，全國各線城市針對自身市場特點，普遍開始推行因城施策。克而瑞地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在此背景下，市場分化更加嚴(yán)重，一線城市成交下滑；重慶、合肥、鄭州、徐州等熱點二、三線城市因需求較為旺盛，成交依然處于高位；但海口、廈門、三亞等城市由于嚴(yán)苛的調(diào)控使得市場陷入“冰凍”，成交量大幅下調(diào)；廣大三四線城市盡管政策環(huán)境依然較為寬松，但受購買力所限，加之棚改貨幣化安置政策的收緊，在2018年下半年項目去化情況有所下降、成交逐漸疲軟。

2018年底，隨著一線和熱點二線城市預(yù)售證管控逐漸放松，新建商品住宅新增供應(yīng)一直相對較為充足。以一線城市深圳為例，2018年11月該市供應(yīng)量高達131萬平方米，創(chuàng)下近十年來新高?？硕鸬禺a(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，總的來看，全國受監(jiān)測的60個重點城市2018年全年新增供應(yīng)總量同比增21%，各能級城市供應(yīng)全線上漲，一線漲幅最甚高達48%，二、三四線漲幅均在20%左右。

“全國房地產(chǎn)市場在2018年下半年轉(zhuǎn)冷，項目去化率明顯下調(diào)，而菏澤、珠海等局部放松引發(fā)的市場悲觀預(yù)期有所削減，調(diào)控放松預(yù)期被進一步強化。”克而瑞地產(chǎn)相關(guān)分析人士預(yù)測，首先，未來一線城市新增供給量預(yù)計將顯著增加。主要是因為房企前期囤積的土地還有相當(dāng)一部分沒有入市，2018年北京、上海、廣州等城市加大土地供應(yīng)力度，且土地價格也相對降低，可上市供應(yīng)房源勢必會顯著增加，加之限價政策也逐漸相對寬松，房企也會加快推盤入市。

其次，二線城市供給量整體小幅增長。其中，鄭州、重慶、武漢、成都、青島、昆明、濟南等城市2018年土地儲備充足，這些城市對省內(nèi)人群存較大吸引力，購房需求相對充裕，房企也會適時增加住房供應(yīng)，預(yù)計2019年供給量顯著增加。

此外，三四線城市供應(yīng)量回落分化。由于當(dāng)前大部分三四線城市房價到達階段性高位使得購買力疲軟，購房者觀望情緒漸起，去化率已經(jīng)明顯下調(diào)，房企為避免陷入新一輪庫存風(fēng)險窠臼，已明顯加快開工和推盤，甚至不惜以價換量。另一方面，過去兩年土地市場成交份額集中在三四線城市，這些也都將在2019年形成供應(yīng)，使得至少明年上半年以前新增供應(yīng)量仍將普遍增加。克而瑞方面預(yù)測，“雖然預(yù)期政策放松，但購買力嚴(yán)重不足是制約三四線城市市場成交的最大障礙，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調(diào)整期，不同城市間表現(xiàn)分化。”

預(yù)計一二線城市率先回暖

1月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布2018年12月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅擴大，二三線城市環(huán)比漲幅有所回落。

由于臨近春節(jié)，各大房企為了在淡季市場沖刺業(yè)績，熱點項目紛紛推案入市，一線城市商品住宅成交有所放量，價格有所上漲，2018年12月份一線城市整體新建商品住宅銷售價格同環(huán)比漲幅均有所擴大，環(huán)比漲幅較當(dāng)年11月擴大1.02點，同比漲幅擴大1.3。

“2019年一、二線城市在供應(yīng)增加、需求購買力相對充裕的情況下，市場成交量將低位回升，而回調(diào)壓力集中在三四線城市。”上述克而瑞分析人士認為，近年來三四線城市房地產(chǎn)市場爆發(fā)，商品住宅面積銷售占比升至69%的高位，除了核心城市外溢、返鄉(xiāng)置業(yè)和棚改貨幣安置等方面因素的推動，核心卻是城市自身內(nèi)生的剛需和改善需求。“而在三四線城市市場行情面臨回調(diào)預(yù)期當(dāng)口，需求能否持續(xù)成為關(guān)注焦點。”

該人士進一步指出，“考慮到近期市場持續(xù)低迷、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經(jīng)降價搶跑，但由于一、二線城市供應(yīng)增加，需求充裕且支付能力相對較高，預(yù)計一線城市將保持低位回升，二線整體平穩(wěn)，熱度將會慣性維持，而回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的大多數(shù)三四線城市。”

從政策層面來看，業(yè)內(nèi)普遍認為，2019年，在“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的整體基調(diào)下，一線城市整體政策面依舊趨嚴(yán)，限價政策仍將廣泛落實，項目售價大幅上漲的可能性并不大，另一方面，即使短期市場成交持續(xù)低位、項目去化走低，但政策放松預(yù)期強烈，房企以價換量、房價環(huán)比大幅下跌動力不足。綜合而言，一線城市房價仍將高位維持且漲跌波幅不會太大。

與此同時，在“因城施政”分類調(diào)控基調(diào)下，二線城市政策松綁預(yù)期最強烈，預(yù)計強二線城市房價堅挺，有望保持小幅微增態(tài)勢。另一方面，三四線城市房價上漲動力不足，結(jié)構(gòu)性分化會更為顯著。尤其是，前期房價上漲過快、市場需求透支嚴(yán)重的環(huán)都市圈三四線城市房價上漲基本已經(jīng)到達階段性瓶頸。