根據(jù)《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》等文件要求，昨日，南昌市房管局編制了《南昌市住房發(fā)展規(guī)劃（2018-2022年）》（公開征求意見稿）?！兑?guī)劃》（意見稿）指出，南昌人均住房建筑面積35.55平方米，至2022年將新增24萬套房源。

現(xiàn) 狀

南昌城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積超35平米

截至2017年，南昌市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.55平方米，已提前實現(xiàn)全面建設(shè)小康社會關(guān)于人均住房建筑面積的標準；新建商品住房交易價格與城鎮(zhèn)常住居民人均可支配月收入的比值為3.04，低于中部四省會3.5的平均水平。

據(jù)了解，目前南昌常住人口通過租賃住房解決住房問題的占比約8.1%，遠低于一般發(fā)達國家租購比例約3:7的水平。

2013年至2017年，南昌新建商品住房市場總體較為平穩(wěn)。其中，南昌市新建商品住房年均交易面積679.48萬平方米，年均供銷比約為1.1；南昌市新建商品住房交易價格年均漲幅4.5%，總體較為平穩(wěn)。

從南昌存量房交易額及比例來看，南昌存量市場發(fā)育已較為成熟。自2015年至2017年，南昌市二手住房交易面積占新建商品住房交易面積的比例分別為38.92%、34.03%、47.16%，占住房市場總交易面積的比例分別為28.01%、25.39%、32.05%。

中心城區(qū)已分配6.8萬套保障房

記者了解到，截至2018年8月，南昌市中心城區(qū)（含新建區(qū)）70181套保障性住房已分配68004套，分配率達96.9％；其中政府投資的57242套分配率達100％。隨著棚戶區(qū)改造力度的加大，自2013年至2017年的5年間，實際完成城鎮(zhèn)房征遷建筑面積1067.1萬平方米，住房套數(shù)約66557套。

規(guī)劃期間，南昌市仍為人口凈流入城市，新就業(yè)大學(xué)生與外來務(wù)工人員為主要購租住房群體。到2022年，南昌市中心城區(qū)住房總需求預(yù)計約29萬套（含新建區(qū)）；其中新建商品住房需求約18萬套，棚改安置住房需求約6萬套，租賃住房需求約5萬套。

在未來南昌中心城區(qū)住房29萬套總需求中，預(yù)計新增人口住房需求約12萬套，其中購買住房需求約7萬套，每年約1.4萬套；租賃住房需求約5萬套，每年約1萬套。

問 題

住宅供應(yīng)節(jié)奏與銷售節(jié)奏不同步

《規(guī)劃》（意見稿）指出，目前南昌商品住房發(fā)展存在的問題主要是住宅供應(yīng)節(jié)奏與市場銷售節(jié)奏存在不同步，帶來階段性供不應(yīng)求或供大于求的問題。此外，南昌長期住房發(fā)展規(guī)劃及相關(guān)政策等頂層設(shè)計亟待加快和推進。

目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展處于轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定因素增多，“物業(yè)管理面臨諸多挑戰(zhàn)。”南昌部分未中簽實物房源的保障對象仍存在領(lǐng)取租賃補貼后因貧困依舊未解決住房困難的問題；南昌新增的住房困難人群仍然存在部分實物保障需求。

棚改安置房建設(shè)進度慢

據(jù)悉，社會主體建設(shè)的公租房主要是面向本單位在崗職工配租，配租對象的住房和收入條件須符合國家住房保障政策。目前，南昌市部分社會主體參與了公租房建設(shè)，由于分配對象的條件限制導(dǎo)致使用效率偏低。

“目前棚改安置房建設(shè)進度與原定的交房時限還有差距，需要進一步加快推進。此外，由于國家政策的調(diào)整，對于棚改融資和改造標準控制越來越嚴，今后城市棚戶區(qū)改造難度加大。”相關(guān)工作人員介紹道。

未 來

至2022年南昌將新增24萬套住房

《規(guī)劃》（意見稿）提出，到2022年，南昌將基本形成符合市情、購租并舉的住房體系，實現(xiàn)住房總量平穩(wěn)增長、住房價格總體穩(wěn)定、住房困難有效緩解、住房結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、居住條件明顯改善、管理能級顯著提升的總體目標。

至2022年，南昌市計劃實現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)約24萬套，其中新建商品住房約18萬套，棚改安置住房供應(yīng)約6萬套。

記者了解到，據(jù)《規(guī)劃》（意見稿），2019年將新增新建商品住房40000套（建筑面積約420萬平方米），棚改安置住房（實物安置為主）28390套。

規(guī)劃期內(nèi)，實現(xiàn)全市新增建設(shè)政府投資住房項目100%達到國家綠色建筑要求；力爭全市住房成套率達到90%以上，住宅區(qū)物業(yè)管理總體覆蓋率達到100%；水電煤氣等市政設(shè)施普及率達到100%。

外來務(wù)工人員納入公租房保障范疇

今后，南昌將積極推行發(fā)放租賃補貼方式實施公租房保障，鼓勵符合公租房保障條件的家庭，通過租賃市場解決住房問題；并結(jié)合南昌市市場租金水平和住房保障對象實際情況，適時逐步調(diào)整租賃補貼標準和范圍。

記者了解到，在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)且辦理了《居住證》滿三年的外來務(wù)工人員，新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，符合公租房保障條件的將納入南昌市公租房保障范圍。對提出申請的低保、低收入住房困難家庭，經(jīng)審核符合住房保障條件的，立即納入保障范圍，做到“應(yīng)保盡保”。

為解決南昌常住人口通過租賃住房解決住房問題占比較低問題，《規(guī)劃》（意見稿）提出今后南昌將探索利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作。

9大片區(qū)建設(shè)規(guī)劃各有特色

《規(guī)劃》（意見稿）還對南昌中心城區(qū)等9大片區(qū)未來住房建設(shè)發(fā)展作出了較為具體的規(guī)劃。記者注意到，未來南昌除老城區(qū)將以改造更新為主外，其他片區(qū)將根據(jù)各自區(qū)域特點推進房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

中心城區(qū)（含長堎組團）

將以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設(shè)為輔，適度降低老城區(qū)的居住開發(fā)密度

蛟橋中心區(qū)

長堎工業(yè)園

青山湖西岸

將適當增加新增居住用地供應(yīng)；增加各類保障性住房和租賃住房的有效供給，對老舊小區(qū)進行環(huán)境綜合整治；著力加大教育、醫(yī)療等資源配置，改善居住環(huán)境，提高居住品質(zhì)

九龍湖新城

以九龍湖新城核心區(qū)現(xiàn)代化居住建設(shè)與望城工業(yè)園產(chǎn)業(yè)發(fā)展的互動凝聚人氣，提升區(qū)域綜合功能，發(fā)揮對舊城區(qū)的疏解作用

灣里組團

在承擔本地區(qū)就業(yè)崗位居住職能的同時，加快旅游度假項目規(guī)劃建設(shè)，帶動高端消費，建設(shè)具有南昌特色的現(xiàn)代化、國際化山地居住社區(qū)

航空城

推動瑤湖以東地區(qū)發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，有計劃、有重點地推進重大戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)打造，完善城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，使航空城發(fā)展成為富有魅力、宜居的現(xiàn)代化居住地區(qū)

高鐵東站新城

依托高鐵車站交通樞紐設(shè)施推進周邊區(qū)域開發(fā)建設(shè)，突出產(chǎn)城融合、站城一體，完善各項城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，促進交通、產(chǎn)業(yè)、城市融合發(fā)展

軌道交通沿線

通過與軌道交通發(fā)展相銜接，重點推進中心城區(qū)沿線地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，并推動九龍湖新城、望城工業(yè)園、航空城、高鐵東站新城在地鐵沿線大型居住區(qū)規(guī)劃建設(shè)，打通居住區(qū)交通瓶頸，形成帶狀連綿與點狀集聚相結(jié)合的居住布局，促進居住空間與就業(yè)空間的協(xié)調(diào)發(fā)展

南昌住房發(fā)展年度安排

2018年

新增新建商品住房約48000套（建筑面積約500萬平方米），住房租賃補貼發(fā)放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）約21240套

2019年

新增新建商品住房40000套（建筑面積約420萬平方米），住房租賃補貼發(fā)放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）28390套

2020年

新增新建商品住房30000套（建筑面積約320萬平方米），住房租賃補貼發(fā)放家庭約2000戶，棚改安置住房（實物安置為主）10518套

2021年

新增新建商品住房33000套（建筑面積約350萬平方米），住房租賃補貼發(fā)放家庭約2000戶

2022年

新增新建商品住房29000套（建筑面積約300萬平方米），住房租賃補貼發(fā)放家庭約2000戶

南昌晚報全媒體記者 聶俊鵬