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房企頻出招 吸引剛需客

2018-11-23 14:43 來(lái)源:新華網(wǎng) 責(zé)任編輯:yjh
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摘要: 今年上半年,東莞樓市流行通過“一次性付款”或者“高首付”方式,“高門檻、高優(yōu)惠”促銷,來(lái)讓購(gòu)房者提高首付入市,達(dá)到盡量多回籠資金的

 今年上半年,東莞樓市流行通過“一次性付款”或者“高首付”方式,“高門檻、高優(yōu)惠”促銷,來(lái)讓購(gòu)房者提高首付入市,達(dá)到盡量多回籠資金的目的;進(jìn)入年末,房企卻通過首付延期、代墊首付等策略來(lái)降低入市門檻,吸引剛需購(gòu)房者!

在整體觀望氛圍仍然濃郁的情況下,樓盤各種促銷力度加大,業(yè)內(nèi)人士介紹,目前東莞剛需房首付約在30萬(wàn)~70萬(wàn)元之間,年末特價(jià)促銷多,剛需購(gòu)房者“上車”機(jī)會(huì)到來(lái)。

市場(chǎng)觀察:

有項(xiàng)目定價(jià)過高去化率低

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全監(jiān)測(cè)顯示,上周多數(shù)項(xiàng)目以自然銷售為主,活動(dòng)以美食燒烤節(jié)等小暖場(chǎng)活動(dòng)居多,來(lái)訪轉(zhuǎn)化率僅為9.67%。認(rèn)購(gòu)市場(chǎng)來(lái)訪量連續(xù)四周大跌,上周環(huán)比大跌11.5%,市場(chǎng)人氣冷淡。認(rèn)購(gòu)情況環(huán)比增長(zhǎng)12.76%,同比大跌47.59%,與歷年同期對(duì)比,目前市場(chǎng)成交表現(xiàn)行情降溫顯著,原因是供應(yīng)放緩以及市場(chǎng)觀望氛圍加劇。

目前年關(guān)將近,房企為了加快回籠資金,紛紛加入打折促銷陣營(yíng),特價(jià)房產(chǎn)品由前期的公寓為主逐步轉(zhuǎn)向洋房,特價(jià)項(xiàng)目也不再局限于尾盤產(chǎn)品,某些近期熱銷項(xiàng)目亦加入特價(jià)房促銷行列。從促銷效果看,部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度較大,客戶接受度高,促銷效果較好。另一方面,一些定價(jià)較高的項(xiàng)目銷售率低,銷售速度慢。

東莞中原介紹,上周東莞住宅市場(chǎng)整體去化率57.7%,下滑明顯,一方面因?yàn)橛械捻?xiàng)目?jī)r(jià)格定位過高、有的項(xiàng)目戶型相對(duì)小眾,受歡迎程度低等問題,導(dǎo)致開盤去化效果差,拉低整體開盤去化率;另一方面受樓市調(diào)控持續(xù)收緊、房?jī)r(jià)高企、房貸利率上浮等影響,購(gòu)房成本高,購(gòu)房者觀望情緒濃厚。

建議:

剛需客年底前可考慮出手

過去東莞的新房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺、二手房業(yè)主惜售,剛需的“上車”門檻較高,如今臨近年底,隨著新房的特價(jià)促銷、二手房業(yè)主的報(bào)價(jià)下調(diào),筍盤越來(lái)越多,不論新房還是二手房,置業(yè)門檻均下降不少。東莞中原戰(zhàn)略研究中心建議剛需群體抓住年底之前的購(gòu)房機(jī)會(huì),擇機(jī)入市,盡快“上車”。

優(yōu)房超·瑞城搜也表示,房?jī)r(jià)短期上漲預(yù)期不再,“現(xiàn)金為王”已成共識(shí),房企定價(jià)合理,降價(jià)意愿有所增強(qiáng)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,對(duì)于有購(gòu)房需求的剛需購(gòu)房者來(lái)說,目前是考慮入市的較好機(jī)會(huì)。

市場(chǎng)調(diào)查

“高首付優(yōu)先”變“首付可延期”

在接連的特價(jià)房促銷后,房企放出大招——“首付延期”,即通過房企墊付或者購(gòu)房者延期支付剩余首付款的方式,降低購(gòu)房入市門檻,以刺激剛需成交。

記者了解到,東莞沙田有樓盤推出85~125平方米洋房,進(jìn)行“首付9萬(wàn)元起”促銷活動(dòng),按照比例計(jì)算,首付最低僅約0.5成。據(jù)介紹,購(gòu)房者在支付了0.5成首付后,就可以先和開發(fā)商簽約,于一個(gè)月后交齊剩下的2.5成首付款,再向銀行申請(qǐng)貸款,完成購(gòu)房手續(xù)。

“低首付”促銷現(xiàn)象越來(lái)越多。記者在采訪中了解到,道滘某樓盤打出1.5成首付宣傳口號(hào),進(jìn)行低首付促銷;還有東坑某項(xiàng)目首付1.5成,望牛墩某項(xiàng)目首付5萬(wàn)元起等,最近一段時(shí)間,“低首付”促銷重出江湖,房企紛紛降低剛需購(gòu)房者的入市門檻,為能夠刺激成交。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者,按照政策,目前東莞首套房首付比例為三成,“低首付”并不是首付款真的少了,而是由房企墊付其余首付款,購(gòu)房者后續(xù)償還;或者是首付款延遲支付,給購(gòu)房者一定的時(shí)間來(lái)籌措資金,實(shí)際的首付仍然是三成。記者注意到,這種情況與今年上半年幾乎是完全相反的。今年上半年,同樣是為了回籠資金,多個(gè)樓盤對(duì)高首付或者是一次性付款購(gòu)房者提高優(yōu)惠,來(lái)吸引購(gòu)房者高首付入市,以此來(lái)快速回籠資金。動(dòng)輒上百萬(wàn)元的首付款也讓許多剛需購(gòu)房者“望房興嘆”。進(jìn)入9、10月份后,市場(chǎng)成交日益冷淡 ,觀望氛圍濃郁,房企加大特價(jià)房促銷力度的同時(shí),也開始通過各種降低首付的方式來(lái)吸引購(gòu)房者。

根據(jù)東莞中原2018年的成交信息統(tǒng)計(jì)的首付款范圍來(lái)看,東莞剛需購(gòu)房的首付款主要在30萬(wàn)元~70萬(wàn)元之間,共占比達(dá)75%。而進(jìn)入年底后,首付款變低,首付延期屢見不鮮,30萬(wàn)元首付購(gòu)買剛需房現(xiàn)象逐漸增加。

定價(jià)1.6萬(wàn)元/㎡左右樓盤最受剛需青睞

自今年下半年以來(lái),東莞多個(gè)項(xiàng)目就以符合市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市,以提高去化率,加快回款速度。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn),在目前東莞城區(qū)及周邊鎮(zhèn)區(qū)當(dāng)中,對(duì)于白領(lǐng)剛需購(gòu)房者吸引力最大的樓盤定價(jià)約在1.6萬(wàn)元/平方米左右,購(gòu)買一套90平方米左右的剛需住宅,首付款約在40萬(wàn)~45萬(wàn)元左右,較低的首付款吸引了許多年輕購(gòu)房者。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心舉例表示,今年下半年?yáng)|莞多個(gè)樓盤定價(jià)在1.6萬(wàn)元/平方米左右,成功提高了銷售率。據(jù)介紹,今年8月開盤的石碣某項(xiàng)目,入市價(jià)格約1.65萬(wàn)元/平方米,去化效果較好;9月開盤的麻涌一個(gè)項(xiàng)目,更是以低于市場(chǎng)預(yù)期的1.6萬(wàn)元/平方米的均價(jià)推出,去化率同樣較高;10月底開盤的高埗品牌房企開發(fā)的項(xiàng)目,其精裝洋房的開盤均價(jià)為1.5萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米,且有多種折扣可以同時(shí)使用,成交十分火熱;厚街的一個(gè)別墅項(xiàng)目首次推出洋房,均價(jià)為1.4萬(wàn)~1.6萬(wàn)元/平方米,作為東莞的第一別墅大盤,該洋房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)低于今年厚街1.8萬(wàn)元/平方米的洋房均價(jià),開盤銷售率達(dá)七成以上。

在買賣雙方博弈之下,市場(chǎng)變?yōu)橘I方市場(chǎng),新盤定價(jià)越來(lái)越合理,從接近市場(chǎng)預(yù)期變成低于市場(chǎng)預(yù)期。

特價(jià)房?jī)?yōu)惠幅度加大

至3000~5000元/㎡

全新項(xiàng)目合理定價(jià)入市,在售項(xiàng)目則忙著特價(jià)促銷。自9月開始,東莞陸續(xù)有項(xiàng)目進(jìn)行特價(jià)促銷,東莞中原介紹,如樟木頭某盤推出清盤特價(jià)房,大朗某盤公寓一口價(jià)促銷等;到國(guó)慶假期,特價(jià)房已是遍地開花,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),國(guó)慶假期期間東莞至少有30個(gè)項(xiàng)目推出特價(jià)房活動(dòng),個(gè)別項(xiàng)目?jī)?yōu)惠幅度高達(dá)3000元/平方米。進(jìn)入11月,特價(jià)促銷活動(dòng)已經(jīng)司空見慣了。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,在“雙11”期間,東莞在售項(xiàng)目普遍推出特價(jià)促銷房源。如厚街的一個(gè)洋房項(xiàng)目,正常售價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米左右,“雙11”推出部分特價(jià)房,均價(jià)僅1.7萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/平方米,銷售火爆;石龍一項(xiàng)目推出特價(jià)洋房,低至14750元/平方米,優(yōu)惠6萬(wàn)元~18萬(wàn)元不等,首付30萬(wàn)元起;石龍另一個(gè)項(xiàng)目,其特價(jià)洋房1.3萬(wàn)元/平方米起,而此前均價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右,下降約2000多元/平方米;位于大朗的知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目,車位僅8萬(wàn)元起;上周,大嶺山一項(xiàng)目進(jìn)行特價(jià)促銷,特價(jià)房降價(jià)至1.7萬(wàn)元/平方米,最低僅14990元/平方米起,而此前均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上,降價(jià)優(yōu)惠十分明顯。

二手房首付普遍在30萬(wàn)~60萬(wàn)元之間

不僅新房?jī)r(jià)格越來(lái)越“親民”,二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)明顯調(diào)整。由于購(gòu)買二手房基本以剛需自住為主,多數(shù)都是首次購(gòu)房,對(duì)房屋總價(jià)及首付款更為敏感,在“三價(jià)合一”政策影響下,二手房?jī)r(jià)格調(diào)整速度更快。哪些類型樓盤更適合剛需購(gòu)房者“上車”?東莞中原也進(jìn)行了分析。

根據(jù)最近兩年?yáng)|莞中原的成交可以看出,東莞剛需購(gòu)買二手房,總價(jià)以100萬(wàn)元~200萬(wàn)元為主,相應(yīng)的首付款范圍多在30萬(wàn)元~60萬(wàn)元之間。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹,在中心城區(qū),由于各項(xiàng)配套完善,新房少、價(jià)格堅(jiān)挺,二手房?jī)r(jià)格相應(yīng)較高,而適合剛需“上車”的一般以樓梯樓、樓齡稍長(zhǎng)的小區(qū)為主,且通常房子的裝修較為簡(jiǎn)單實(shí)用,這些小區(qū)通常由本地的中小開發(fā)商所建。而在臨深片區(qū),“上車”盤通常以位置稍差的老舊小區(qū)或者低樓層的毛坯、簡(jiǎn)裝房源為主。

東莞中原戰(zhàn)略研究中心建議,由于二手房小區(qū)及房源的情況差異較大,一般來(lái)講,樓齡超過15年,銀行就要求個(gè)人首付在五成以上了,故建議購(gòu)房者條件允許的話,盡量購(gòu)買15年以內(nèi)樓齡的二手房,這類房源可以有效降低首付壓力,購(gòu)房門檻較低。

責(zé)任編輯:yjh

(原標(biāo)題:新華網(wǎng))

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