隨著我國(guó)老齡化程度不斷加深，中高端養(yǎng)老服務(wù)供給逐漸成為產(chǎn)業(yè)布局熱點(diǎn)，保險(xiǎn)巨頭們?cè)缫巡患s而同地將目光瞄準(zhǔn)了中高端養(yǎng)老社區(qū)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從目前來看，保險(xiǎn)公司在當(dāng)前所有致力于養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的企業(yè)中最具備優(yōu)勢(shì)，但同時(shí)面臨運(yùn)營(yíng)周期長(zhǎng)、盈利慢、人才短缺等困局，養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展尚待更多領(lǐng)域的突破。

養(yǎng)老社區(qū)再添新丁

近日，中國(guó)太保集團(tuán)公布的《太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃》稱，將在3—5年內(nèi)首期投資100億元，在全國(guó)重點(diǎn)城市打造“太保家園”系列高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)。至此，國(guó)內(nèi)大型保險(xiǎn)巨頭已在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域聚齊。據(jù)透露，未來5年，中國(guó)太保集團(tuán)將累計(jì)拓展8000至10000套高端養(yǎng)老養(yǎng)生公寓，累計(jì)逐步儲(chǔ)備和運(yùn)營(yíng)床位數(shù)10000至12000張。

根據(jù)規(guī)劃，太保的養(yǎng)老社區(qū)將依據(jù)“聚焦集團(tuán)保險(xiǎn)主業(yè)高地城市、聚焦長(zhǎng)三角等經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心城市群、聚焦人口老齡化重度城市”的原則進(jìn)行布局。在形成一定品牌聲譽(yù)和積累成熟經(jīng)驗(yàn)后，太保集團(tuán)將吸引外部資金，內(nèi)外部資金并舉，通過股權(quán)投資或基金模式，進(jìn)一步加大養(yǎng)老社區(qū)的投入。

事實(shí)上，對(duì)于投資養(yǎng)老社區(qū)，國(guó)內(nèi)多家大型險(xiǎn)企早已紛紛布局。從2009年，泰康獲批成為保險(xiǎn)業(yè)第一家養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)以來，截至2017年6月底，全國(guó)共有8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資29個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，分布于北京、天津、河北、上海、江蘇、海南等東部沿海的18個(gè)省區(qū)，占地面積超過1200萬平方米，計(jì)劃投資金額678.2億元，床位數(shù)超過4萬個(gè)，部分養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目已投入運(yùn)營(yíng)。

其中，泰康是目前國(guó)內(nèi)最大的連鎖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，在養(yǎng)老社區(qū)領(lǐng)域布局最早、發(fā)展最快。截至目前，泰康在醫(yī)療和養(yǎng)老基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入的資金超過200億元，占行業(yè)總計(jì)劃投資額度的三分之一。同時(shí)，泰康已在北京、上海、廣州、三亞、蘇州、成都、武漢、杭州、南昌、廈門、沈陽、長(zhǎng)沙等12個(gè)核心城市投資建設(shè)大規(guī)模、全功能、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，并配建醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

“社會(huì)資本投入建設(shè)的一批高品質(zhì)養(yǎng)老社區(qū)，適應(yīng)了一部分中高端老人及其家庭的需要。這是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)日益細(xì)分的結(jié)果。”泰康保險(xiǎn)集團(tuán)相關(guān)人士指出，養(yǎng)老社區(qū)絕不是暴利產(chǎn)業(yè)，具有投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、回報(bào)低的特點(diǎn)。在資金運(yùn)用上，與保險(xiǎn)資金卻是“天配”。養(yǎng)老社區(qū)非常符合保險(xiǎn)資金投資的要求：安全、不受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響、有穩(wěn)定的現(xiàn)金流；長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益特點(diǎn)，恰好可以解決壽險(xiǎn)資金的資產(chǎn)負(fù)債匹配方面的需求。

中國(guó)太保表示，在形成一定品牌聲譽(yù)和積累成熟經(jīng)驗(yàn)后，集團(tuán)將吸引外部資金，內(nèi)外部資金并舉，通過股權(quán)投資或基金模式，進(jìn)一步加大養(yǎng)老社區(qū)的投入。泰康則宣布，未來將進(jìn)一步加大在醫(yī)療和養(yǎng)老領(lǐng)域的投資，打造服務(wù)全國(guó)的生態(tài)化醫(yī)養(yǎng)實(shí)體服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

新華保險(xiǎn)相關(guān)人士告訴記者：“在健康產(chǎn)業(yè)布局方面，我們將推出‘養(yǎng)老公寓+康復(fù)醫(yī)院’的模式，北京延慶的養(yǎng)老社區(qū)已經(jīng)開工，同時(shí)計(jì)劃收購(gòu)北京新華卓越康復(fù)醫(yī)院有限公司100%股權(quán)，并為其注資1.7億元人民幣。”

盈利模式有待探索

業(yè)內(nèi)人士表示，一方面，養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展進(jìn)入了“搶灘登陸”的黃金機(jī)遇期；另一方面，也存在著回報(bào)率低、落地難等發(fā)展困境。雖然普遍認(rèn)為養(yǎng)老社區(qū)能為保險(xiǎn)公司帶來長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)率，但目前其運(yùn)營(yíng)模式和盈利模式也正處于探索之中。

據(jù)了解，目前一些養(yǎng)老社區(qū)的入住門檻是提前購(gòu)買一份年金型保險(xiǎn)。以泰康為例，除了達(dá)到入住年齡的老人可通過支付入門押金及月度服務(wù)費(fèi)的方式直接入住社區(qū)外，另一種入住方式是客戶購(gòu)買“幸福有約”等年金保險(xiǎn)產(chǎn)品后，獲得養(yǎng)老社區(qū)的保證入住權(quán)，未來的年金收益可以領(lǐng)取，也可以選擇入住養(yǎng)老社區(qū)，用于支付月費(fèi)。

這意味著，保險(xiǎn)公司的產(chǎn)品能賣出去，才能保證養(yǎng)老社區(qū)的入住率。記者了解到，一些成熟的養(yǎng)老社區(qū)入住率高達(dá)100%，甚至出現(xiàn)排長(zhǎng)隊(duì)的現(xiàn)象。目前大中型險(xiǎn)企投資建設(shè)的養(yǎng)老社區(qū)首年入住率均超過30%，一年后甚至可達(dá)80%-90%。

業(yè)內(nèi)人士稱，保險(xiǎn)公司由于前期資金投入巨大，投資回報(bào)周期比較長(zhǎng)，很難做到快速回本。一位行業(yè)人士告訴記者，養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)低。一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目從拿地到蓋房，平均周期是5年，建設(shè)1個(gè)社區(qū)的花費(fèi)是30億-50億元，并要承受5年無收益的壓力。

由于高投入的重資產(chǎn)、大規(guī)模屬性，不是所有的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)都能做醫(yī)養(yǎng)為特色的養(yǎng)老社區(qū)。泰康保險(xiǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)陳東升說，今年泰康燕園可以基本實(shí)現(xiàn)收支平衡，但是要把投資收回來還是遙遙無期，可能需要二十年，甚至三十年。

“從國(guó)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)看，養(yǎng)老社區(qū)入住率達(dá)到約70%以后，運(yùn)營(yíng)管理收入（月費(fèi)+護(hù)理費(fèi)）將可覆蓋運(yùn)營(yíng)管理成本，從而產(chǎn)生正的凈現(xiàn)金流。根據(jù)有關(guān)測(cè)算，在由養(yǎng)老社區(qū)土地使用限定的50年投資持有期內(nèi)，項(xiàng)目投資的內(nèi)部收益率在5%-5.5%左右，可基本覆蓋保險(xiǎn)資金的運(yùn)用成本。”一位大型險(xiǎn)企健投部負(fù)責(zé)人稱。

川財(cái)證券研究所楊歐雯認(rèn)為，盡管醫(yī)養(yǎng)概念如火如荼，但目前養(yǎng)老保險(xiǎn)配套的社區(qū)建設(shè)還處在發(fā)展初期階段，整個(gè)行業(yè)尚處在摸索和“試錯(cuò)”的階段，作為一個(gè)新模式，在發(fā)展初期難免面臨較高的投資風(fēng)險(xiǎn)。

業(yè)內(nèi)人士指出，目前公辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在拿地、融資、水電費(fèi)、經(jīng)營(yíng)稅收方面都有政策優(yōu)惠，但對(duì)民辦機(jī)構(gòu)而言，還沒有大規(guī)模的政策支持。同時(shí)，在我國(guó)的城市規(guī)劃中，一直沒有“養(yǎng)老用地”這一項(xiàng)。因此，很多商業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目只能以招拍掛方式獲得居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地等，導(dǎo)致前期土地成本相對(duì)較高。

如果險(xiǎn)企拿到的是商業(yè)用地，則無法獲得稅收優(yōu)惠以及床位補(bǔ)貼；如果拿到的是慈善用地，只能持有無法轉(zhuǎn)讓，便無法用銷售住宅的收入補(bǔ)貼養(yǎng)老社區(qū)投入成本。“養(yǎng)老社區(qū)投資的盈利水平還達(dá)不到我們對(duì)投資回報(bào)的要求。”一位保險(xiǎn)資管人士表示。

“國(guó)家對(duì)養(yǎng)老用地的相關(guān)條款還未出臺(tái)。一些地方拿地會(huì)便宜些，當(dāng)?shù)卣疄榱税l(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，會(huì)單獨(dú)設(shè)計(jì)優(yōu)惠拿地的專設(shè)條款，但還需要通過商業(yè)招拍掛的方式。這就導(dǎo)致了一些地區(qū)的養(yǎng)老社區(qū)已簽約但未拿地，加緊建設(shè)和快速擴(kuò)張實(shí)際上還無法做到。”一位養(yǎng)老社區(qū)負(fù)責(zé)人稱。這就會(huì)進(jìn)一步引發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)，動(dòng)輒十幾億元或上百億元的養(yǎng)老社區(qū)，且只能作為物業(yè)長(zhǎng)期持有，不能出售，流動(dòng)性弱，如遇到土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大波動(dòng)，將無法及時(shí)收回投資成本。

分析人士指出，從目前情況看，保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)的對(duì)接尚屬淺層次。各家公司與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的產(chǎn)品并無特殊之處，實(shí)際上只是在保險(xiǎn)產(chǎn)品與入住資格之間形成的一種“外聯(lián)”，有關(guān)入住資格、入住服務(wù)等內(nèi)容主要體現(xiàn)在保險(xiǎn)合同之外的入住協(xié)議等材料中。因此，目前所謂的“對(duì)接”仍可看作是保險(xiǎn)公司的一種銷售策略，至于真正的深層次對(duì)接或嵌入式“內(nèi)接”，還有待保險(xiǎn)公司作進(jìn)一步的探索。

發(fā)展需形成多方合力

養(yǎng)老社區(qū)將虛擬的金融保險(xiǎn)產(chǎn)品與現(xiàn)實(shí)的醫(yī)養(yǎng)實(shí)體服務(wù)結(jié)合起來，這是一項(xiàng)涉及面廣的綜合性系統(tǒng)工程，不僅需要保險(xiǎn)公司及有關(guān)方面的大量投入，也需要政府及監(jiān)管部門的政策支持和有效引導(dǎo)。只有多方形成合力，才能促進(jìn)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士指出，在政府層面，迄今為止，盡管國(guó)家在宏觀層面支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策利好不斷，但在操作層面，保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)仍面臨用地性質(zhì)、融資渠道、財(cái)稅政策等一系列瓶頸問題，亟需政府出臺(tái)或落實(shí)對(duì)于保險(xiǎn)養(yǎng)老項(xiàng)目的支持政策。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生建議，在監(jiān)管層面，急需采取有效措施推動(dòng)養(yǎng)老社區(qū)發(fā)展。包括支持保險(xiǎn)公司積極開發(fā)與養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接的各類保險(xiǎn)產(chǎn)品；組織開展相關(guān)研究并制定管理措施，建立交流協(xié)調(diào)機(jī)制加強(qiáng)內(nèi)外部溝通等。

陳東升認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)“養(yǎng)老革命”，就必須降低成本，讓更多的人享受到泰康養(yǎng)老社區(qū)所主張的新型養(yǎng)老生活。事實(shí)上，陳東升正在思考實(shí)現(xiàn)的路徑。

“首先要有觀念的變革。然后是通過持續(xù)的創(chuàng)新，變革，來降低成本，讓更多人可以享受得起這種新的生活。”為此，陳東升提出了四種方式。他說：“一是創(chuàng)新產(chǎn)品，降低成本，可以戶型小些，鼓勵(lì)老人去公共空間活動(dòng)；二是鼓勵(lì)年輕人早買保險(xiǎn)，早投資早積累，將來可以憑借投資收益享受泰康養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)；三是通過時(shí)間銀行、居民自治來實(shí)現(xiàn)，年輕的老年人幫年長(zhǎng)的老年人，這個(gè)時(shí)間可以提前存儲(chǔ)在時(shí)間銀行；四是利用高科技、人工智能，用技術(shù)驅(qū)動(dòng)來提高效率，降低成本。”

業(yè)內(nèi)人士指出，從盈利模式來說，“風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+養(yǎng)老居住+健康維護(hù)”是大方向。比如，一些養(yǎng)老社區(qū)與保險(xiǎn)產(chǎn)品掛鉤，養(yǎng)老社區(qū)只是險(xiǎn)企提供的養(yǎng)老綜合管理解決方案中一環(huán)，實(shí)現(xiàn)多險(xiǎn)種跨期發(fā)展，是未來險(xiǎn)企在養(yǎng)老社區(qū)投資上制勝的關(guān)鍵所在。(記者 程竹 林婷婷)