房價過快上漲抑制惠民生與經(jīng)濟增長

自1998年住房體制改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要性日益凸顯。2003年以來，房地產(chǎn)行業(yè)多次被作為“支柱產(chǎn)業(yè)”以促進(jìn)經(jīng)濟增長。自此以后，中國住房價格快速上漲，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2004-2016年間，中國住宅商品房平均銷售價格從2778元/平方米上升到7476元/平方米，12年時間上升了2.69倍。需要指出的是，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)是新建商品房平均銷售價格，隨著城市化不斷推進(jìn)，新建商品房往往不斷向郊區(qū)發(fā)展，其價格相對城區(qū)也更低，因此，其數(shù)據(jù)大大低估了真實房價漲幅。清華大學(xué)恒隆房地產(chǎn)中心考慮了同質(zhì)住房價格變化，發(fā)現(xiàn)2004-2016年全國房價上漲了6.37倍，平均每年上漲16.68%，遠(yuǎn)超居民收入增長速度。

研究發(fā)現(xiàn)，房價快速上漲導(dǎo)致家庭不得不為買房而儲蓄，產(chǎn)生擠出效應(yīng)，影響了居民消費增長。房價上漲往往帶來房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，因此，有觀點認(rèn)為，高房價能夠促進(jìn)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)（比如鋼鐵、煤炭、水泥等）的發(fā)展，從而達(dá)到宏觀上推動經(jīng)濟增長的目的。反之，如果政府對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，遏制房價上漲趨勢，就必須以犧牲經(jīng)濟增長為代價。換言之，在房地產(chǎn)市場上，政府面臨中“穩(wěn)增長”和“惠民生”的權(quán)衡，為保持經(jīng)濟平穩(wěn)增長，不得不放松對房價的調(diào)控，通過刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展來穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

近期的研究發(fā)現(xiàn)，房價過快上漲不僅不利于“惠民生”，同時，從長期來看還會抑制經(jīng)濟增長，通過高房價刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展對經(jīng)濟增長是飲鴆止渴。“以高房價刺激經(jīng)濟增長”的觀點只看到了房價上漲的“局部均衡”效應(yīng)，卻忽略了其“一般均衡”效應(yīng)。住房價格上漲可能會促進(jìn)房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，同時卻會阻礙其他行業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而降低經(jīng)濟的總體增長水平。經(jīng)濟增長理論告訴我們，經(jīng)濟增長的最終動力來自生產(chǎn)率的提高，而房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)生產(chǎn)率水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他行業(yè)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展只會不斷增加整體經(jīng)濟中低效率產(chǎn)業(yè)的比重，不但無法促進(jìn)經(jīng)濟增長，反而會造成產(chǎn)能過剩、生產(chǎn)低效，阻礙經(jīng)濟的長期穩(wěn)定發(fā)展。

住房價格快速上漲如何阻礙經(jīng)濟增長

住房價格通過什么機制阻礙經(jīng)濟增長呢？目前的研究至少發(fā)現(xiàn)三個重要的影響機制。

第一、房價上漲抑制了企業(yè)創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)。經(jīng)濟增長的重要源泉是企業(yè)創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)，通過創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提高生產(chǎn)率。然而，創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)充滿不確定性，成本高，風(fēng)險大。只有當(dāng)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的收益足夠大時，企業(yè)才有激勵投資于創(chuàng)新，個人才會選擇創(chuàng)業(yè)。近年來，政府通過加強知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等方式鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，形成“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的氛圍。然而，近年來房價快速上漲極大地抑制了企業(yè)創(chuàng)新和社會創(chuàng)業(yè)。對于企業(yè)而言，獲取利潤是至關(guān)重要的，如果投資房地產(chǎn)帶來的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于進(jìn)行研發(fā)和創(chuàng)新，眾多企業(yè)會放棄創(chuàng)新而選擇投資風(fēng)險更小、收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)?；谥袊鲜泄镜难芯堪l(fā)現(xiàn)，在房價快速上漲時期，大量上市公司選擇了少投入研發(fā)，多投入購買土地和發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)。同樣，由于房價過快上漲，年輕一代不得不為買房而奮斗，高負(fù)債的年輕人往往不敢選擇高風(fēng)險的創(chuàng)業(yè)活動，高房價扼殺了青年人的創(chuàng)造力。

第二、房價上漲阻礙產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，導(dǎo)致資源配置效率下降。除創(chuàng)新外，經(jīng)濟增長的一個重要來源是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級就是資源從低效率的行業(yè)不斷流向高效率行業(yè)，導(dǎo)致社會整體效率的提升。改革開放以來的40年里，中國經(jīng)濟增長的一個重要來源就是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和資源再配置。在制造業(yè)內(nèi)部，1998-2007年間中國制造業(yè)部門生產(chǎn)率的提升有接近一半來自于資源配置效率的提高。然而，2004年以來，中國資源再配置對生產(chǎn)率和經(jīng)濟增長的促進(jìn)作用大幅度下降，金融危機之后，資源再配置對生產(chǎn)率的提升效應(yīng)接近于0。研究發(fā)現(xiàn)，2004年以來，中國制造業(yè)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級放緩，資源再配置效應(yīng)對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)下降的主要原因是房價過快上漲。房價快速上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)及房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的利潤率大幅上升，然而，這些行業(yè)（包括房地產(chǎn)、鋼鐵、煤炭、水泥等）的生產(chǎn)率往往很低，房價上漲導(dǎo)致大量企業(yè)涌入這些低生產(chǎn)率的行業(yè)，造成資源從高效率的行業(yè)流向低效率的行業(yè)的“倒掛”現(xiàn)象，造成社會總體生產(chǎn)率下降。在現(xiàn)實經(jīng)濟中，近年來，由于實體經(jīng)濟利潤率下降，很多企業(yè)放棄實業(yè)而轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)行業(yè)投資，實體經(jīng)濟投資萎靡不振。這種行為對于追求利潤的企業(yè)無可厚非，但對于中國的長期增長則有著巨大的負(fù)面影響。

第三、房價上漲損害了國家和企業(yè)的競爭力。房價快速上漲意味著企業(yè)成本不斷上升，一方面，房價上漲會直接造成企業(yè)土地成本和房租成本上升；另一方面，房價上漲會造成本地居民生活成本上升，進(jìn)而導(dǎo)致工資水平上漲。高土地成本和高工資成本將損害企業(yè)的競爭力，降低企業(yè)利潤。2004年以來，中國勞動力成本快速上升，導(dǎo)致中國企業(yè)在全球的競爭力不斷下降。隨著勞動力成本上升，中國與發(fā)達(dá)國家勞動力成本差異也在不斷縮小，很多人將中國勞動力成本上升直接歸結(jié)于人口結(jié)構(gòu)變化。然而，人口結(jié)構(gòu)并沒有在2004年發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，勞動力成本卻在2004年之后才出現(xiàn)明顯上升。近期有研究發(fā)現(xiàn)，房價上漲是勞動力成本上升，中國企業(yè)競爭力下降的重要原因。2004年以來，中國住房價格快速上升，導(dǎo)致城市住房成本和生活成本不斷上漲，工資水平不斷提高，企業(yè)利潤率和競爭力隨之下降。勞動力成本優(yōu)勢是中國全球競爭優(yōu)勢的重要來源，當(dāng)房價上漲侵蝕了這一優(yōu)勢，中國未來經(jīng)濟增長將面臨越來越高的風(fēng)險。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制

目前，為維持本地短期經(jīng)濟增長，有地方政府意圖通過放松限購、稅費減免等刺激房價，試圖通過房地產(chǎn)市場拉動經(jīng)濟增長。研究表明，房價上漲可能在短期內(nèi)拉動房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，但在長期內(nèi)無益于經(jīng)濟增長。近期的中央政治局會議指出，“要堅決遏制房價上漲趨勢”，這個措辭比以往更加嚴(yán)厲，將“遏制房價過快上漲”替換為“遏制房價上漲”，顯示了中央控制房價的決心。然而，需要指出的是，房價過快上漲在長期內(nèi)會抑制經(jīng)濟增長并不意味著房價大幅下降有益于經(jīng)濟增長。房地產(chǎn)價格大幅下跌意味著企業(yè)、政府和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表可能在短期內(nèi)快速惡化，這將對企業(yè)投資、政府購買和居民消費形成巨大的抑制作用，需求下降將進(jìn)一步壓低住房價格，進(jìn)而加速惡化企業(yè)、政府和家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，這種“金融加速器”機制一旦形成，宏觀經(jīng)濟很容易陷入長時期的衰退之中。因此，房價大起或大落都將損害經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展是我國國民經(jīng)濟又好又快發(fā)展的重要保障。

構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制要以市場供求為基本出發(fā)點。當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場供需最核心的問題在于人口老齡化、人口城鎮(zhèn)化與土地供給行政壟斷之間的矛盾。從宏觀上來看，中國人口結(jié)構(gòu)老齡化降低了住房需求，使得房價有下行壓力。從區(qū)域間來看，中國人口依然處于從農(nóng)村向城市、從中小城市向大城市集聚的過程中，而土地供給由于受到供地指標(biāo)的管制無法根據(jù)市場供求在城鄉(xiāng)之間、城市之間進(jìn)行有效流動，造成了中國區(qū)域間住房價格的巨大差異。大城市是人口主要流入地，但土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，造成大城市房價不斷上漲，抑制了大城市的創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)，造成了資源錯配，降低了大城市的國際競爭力。相反，中西部中小城市往往是人口的流出地，卻獲得了土地指標(biāo)的支持，但由于缺乏產(chǎn)業(yè)的支撐，其土地利用效率低下。因此，要構(gòu)建房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展機制，必須堅決推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，其核心是改變當(dāng)前土地供給政策，根據(jù)人口流動方向給予土地指標(biāo)支持，大幅度增加大城市土地供給，這在短期內(nèi)可以促進(jìn)大城市房地產(chǎn)投資，穩(wěn)定短期經(jīng)濟增長，長期內(nèi)可以穩(wěn)定房價，進(jìn)而降低城市生活成本、促進(jìn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、改善資源配置效率，提高企業(yè)和城市的國際競爭力。

（作者系中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院院長）