原標(biāo)題：《“租購?fù)瑱?quán)”的三重困境》

◆ 優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實

◆ 目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，結(jié)果就是實質(zhì)性改變并不大

◆ 租房落戶目前還僅局限于較小范圍

◆ 對于有“同權(quán)”概念的住房，要警惕租金上漲風(fēng)險

◆ 單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學(xué)籍、社會保障等差異帶來的不同權(quán)問題，保障“租購?fù)瑱?quán)”還需多個部門形成合力

去年7月，廣州率先在《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》（以下簡稱廣州住房租賃市場工作方案）中提出“租購?fù)瑱?quán)”，隨后重慶、南京、武漢等多地推出相應(yīng)舉措。一年時間過去了，“租購?fù)瑱?quán)”實施的情況如何？

“雖然制度上保障了‘租購?fù)瑱?quán)’，但實際情況復(fù)雜。”江蘇省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處相關(guān)負責(zé)人告訴《瞭望》新聞周刊記者，優(yōu)質(zhì)的公共資源有限，特別是在人口大規(guī)模流入的城市，教育資源短缺，租房者“同權(quán)”還存在現(xiàn)實的困難。

業(yè)內(nèi)人士及專家認為，“租購?fù)瑱?quán)”涉及教育、衛(wèi)生、養(yǎng)老、社保等多個公共服務(wù)領(lǐng)域，當(dāng)前應(yīng)視教育、衛(wèi)生等公共服務(wù)條件具備的情況逐步推進，未來則需提升城市公共服務(wù)供給能力，多領(lǐng)域協(xié)同合作加快推進公共資源均等化配套。

“租購?fù)瑱?quán)”遭遇資源稀缺矛盾

去年7月中旬，廣州住房租賃市場工作方案提出“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”。北京、重慶、武漢、南京等城市陸續(xù)跟進，出臺“租購?fù)瑱?quán)”的具體實施辦法。

從各地發(fā)布的政策來看，承租者享有的公共服務(wù)權(quán)利主要包括義務(wù)教育、基本醫(yī)療及公共衛(wèi)生服務(wù)等方面，其中最為關(guān)鍵的是有關(guān)子女教育及戶籍相關(guān)的內(nèi)容。

◾如重慶規(guī)定，簽訂租賃合同并在房管部門備案的承租人，爭取與房屋產(chǎn)權(quán)人享受同等的基本公共服務(wù)；

◾湖北明確提出，承租人可按規(guī)定申領(lǐng)居住證，并享受義務(wù)教育、醫(yī)療、就業(yè)、法律援助等基本公共服務(wù)。

首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市經(jīng)濟與公共管理學(xué)院教授趙秀池認為，對物權(quán)之上的受教育權(quán)、養(yǎng)老保障、醫(yī)療等權(quán)利的需求，有時比居住本身還強烈。越是人口流動大、業(yè)態(tài)更新快的城市，這個問題越緊迫。以“租購?fù)瑱?quán)”為特色的房屋租賃市場改革，正是抓住了這一深層次的需求，嘗試實現(xiàn)租屋供給不足和租屋賦權(quán)不足的雙重解鈴。

但《瞭望》新聞記者在多地采訪了解到，一些城市施行“租購?fù)瑱?quán)”過程中，面臨三重困境。

一是優(yōu)質(zhì)公共資源的供給能力不足，在一些人口大規(guī)模流入的城市，完全做到“租購?fù)瑱?quán)”還不現(xiàn)實。我愛我家董事長謝勇等業(yè)內(nèi)人士認為，對于租賃需求龐大的一線及“熱點”二線城市，在公共資源尤其優(yōu)質(zhì)資源總量稀缺及分布不均情況下，暫時難以做到無差別化的同權(quán)。

“南京市開了多次市長辦公會議，但推動難度很大。”南京市住房保障集團董事長、黨委書記毛龍泉說，相關(guān)部門確定13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，但是實際操作中發(fā)現(xiàn)面臨的困難很多。“比如，只有居住用地才會配套基本公共服務(wù)設(shè)施；城市周邊地段好的集體建設(shè)用地，要建設(shè)租賃住房并完善學(xué)校、醫(yī)療等公共設(shè)施配套，需要改變規(guī)劃。”

二是目前各地新政在“同權(quán)”方面仍留有較高的準(zhǔn)入門檻，結(jié)果就是實質(zhì)性改變并不大。以廣州為例，廣州符合就近入學(xué)條件的承租人分三類，分別是“具有廣州市戶籍的適齡兒童少年”“人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生”以及“符合廣州市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學(xué)位使用順序的排位與全國多地類似，即第一順位為“房戶合一”；第二順位為“有房無戶”；第三順位是租房者的子女。業(yè)內(nèi)專家指出，若不改變租房者在使用學(xué)位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權(quán)”還只能停留在口號層面上。

“新市民通過租房獲得優(yōu)質(zhì)學(xué)校學(xué)籍是難上加難。”李佳在南京市河西新城片區(qū)已經(jīng)有近3年租房經(jīng)歷，他告訴本刊記者，城市里的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)這幾年都是人滿為患。奧體片區(qū)的幾所知名小學(xué)，每年新入學(xué)學(xué)生數(shù)量都大大超出學(xué)校容納能力。“我打聽了南京另外幾個區(qū)的情況，優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)位都很緊張，靠租房解決讀書的問題在老城區(qū)很難，可能在一些新區(qū)可以通過政府配套來解決。”

三是租房落戶目前還僅局限于較小范圍。本刊記者采訪獲悉，根據(jù)媒體已經(jīng)披露出來的信息，濟南租房落戶第一人陳先生，租住的是親屬房屋。像濟南、無錫等城市的租房落戶政策都有一個要求——“房屋所有權(quán)人同意落戶”。這短短幾個字的規(guī)定，落實起來，其實難度并不小。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，如果只能涉及房主同意才可以落戶的話，那他就只能是親戚朋友之間的小范圍權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

警惕“同權(quán)”概念下租金上漲

隨著“租購?fù)瑱?quán)”的實施，是否可以達到降房價的效果呢？華南城市研究會副會長孫不熟對《瞭望》新聞周刊記者說，優(yōu)質(zhì)稀缺資源會帶來高溢價，不體現(xiàn)為高房價，就會體現(xiàn)為高房租。“租購?fù)瑱?quán)”有可能會刺激學(xué)區(qū)房的租房需求，導(dǎo)致重點中小學(xué)所在學(xué)區(qū)的房屋租金大幅上漲。

我愛我家高級副總裁胡景暉觀點相似。他說，住房租賃市場會分流一些購房需求，對于平抑房價能起到穩(wěn)定器作用，使房價上漲幅度得到一定程度的控制。但是，對于有“同權(quán)”概念的住房，要警惕租金上漲風(fēng)險。

張大偉說，如果我們都承認造成目前大城市房價高漲的原因是優(yōu)質(zhì)資源緊缺的話，那么“租購?fù)瑱?quán)”對緩解優(yōu)質(zhì)資源，比如教育和醫(yī)療等，并沒有起到作用。不管是買房或是租房，優(yōu)質(zhì)資源的供給并沒有增加，需求也沒有減少；不管買房還是租房，這些資源還是跟房產(chǎn)掛鉤。

對于增加租賃房源的供應(yīng)規(guī)模，專家建議，可借鑒上海市的做法，提供開發(fā)用地“只租不售”，加大租賃住房供應(yīng)，為“租購?fù)瑱?quán)”奠定基礎(chǔ)。專家表示，單靠房屋主管部門無法解決附加于住房上的戶籍、學(xué)籍、社會保障等差異帶來的不同權(quán)問題，保障“租購?fù)瑱?quán)”還需多個部門形成合力。只有多方面共同推動，并出臺相關(guān)配套細則，才會使“租購?fù)瑱?quán)”更具可操作性。

加速推進公共資源均等化

采訪中，業(yè)內(nèi)人士告訴《瞭望》新聞周刊記者，隨著我國住房租賃市場快速發(fā)展，“租購?fù)瑱?quán)”可謂是扶持住房租賃市場發(fā)展制度建設(shè)的“最后一公里”。

首先要考慮新市民最迫切需求，在方便辦理居住證、不被房東隨意驅(qū)趕、不被隨意漲租金等方面首先實現(xiàn)“同權(quán)”。鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)說，“租購?fù)瑱?quán)”最大的意義不在于對市場的影響，而在于解決年輕人的剛性居住需求，讓租房也能成為一種體面的生活方式。落實“租購?fù)瑱?quán)”需要重點考慮新市民眼下最迫切的需求。

二是亟待提升教育、醫(yī)療等公共資源配給。江蘇省住建廳相關(guān)負責(zé)人建議，加大教育、醫(yī)療等資源投入，推動教育、醫(yī)療資源的均衡化，緩解教育、醫(yī)療資源供不應(yīng)求的矛盾，讓承租人子女真正能夠?qū)崿F(xiàn)就近入學(xué)，且能享受到同品質(zhì)的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)。

從政府層面上看，實現(xiàn)教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源的均衡分布，完善制度建設(shè)，建立長效機制才能實現(xiàn)真正的、內(nèi)涵更豐富的“租購?fù)瑱?quán)”。業(yè)內(nèi)人士指出，德國住房租賃市場能夠成為世界標(biāo)桿就在于國家有完善的法律法規(guī)保證房東不能隨意漲價、趕人，保證租客不能破壞房屋、按時繳納房租，有各種稅收優(yōu)惠、住房補貼支持租房者、出租者以及投資商。

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長王韶說，需要住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同教育部、人力資源社會保障部、民政部、財政部、公安部等多個與公共服務(wù)相關(guān)的國家部委共同協(xié)調(diào)推進。還要針對教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)領(lǐng)域出臺相應(yīng)優(yōu)惠措施，放寬中小學(xué)及幼兒園的準(zhǔn)入門檻，簡化其行政審批流程，大力鼓勵和支持各類社會資本力量推動公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，增加公共服務(wù)的供應(yīng)量。

三是謹防抬高新市民預(yù)期，避免造成過度的人口“虹吸效應(yīng)”，加重“大城市病”。謝勇、楊現(xiàn)領(lǐng)等人認為，要積極推進“租購?fù)瑱?quán)”，也要防止新市民預(yù)期過高，造成社會矛盾。（記者鄧華寧 李金紅）