規(guī)范房屋租賃市場  改善居民居住條件

——《關(guān)于培育房屋租賃市場的意見》解讀

馬國省

近年來，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，城市框架不斷拉大，房屋租賃需求旺盛，城市房屋租賃市場面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，為服務(wù)房屋租賃市場發(fā)展需要，省政府發(fā)布了《河南省房屋租賃管理辦法》?！逗幽鲜》课葑赓U管理辦法》以培育房屋租賃市場為目的，以房屋租賃登記備案制度為核心，以聯(lián)合管理為手段，以信息化為支撐，以監(jiān)督檢查為保障，結(jié)合我省房屋租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀，為房屋租賃在房地產(chǎn)市場和我省經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展中發(fā)揮作用提供了強(qiáng)有力的制度保障。為了完善住房供應(yīng)體系，深化商品房供給側(cè)改革，實(shí)行租售并舉，實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，改善居民居住條件，加快培育和發(fā)展我市房屋租賃市場，駐馬店市政府出臺了《關(guān)于培育房屋租賃市場的意見》（以下簡稱《意見》）。

《意見》的主要內(nèi)容包括：一是主要工作目標(biāo)。力爭到2020年建立租售并舉、實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)，形成市場配置為主、政府保障為輔的住房供應(yīng)體系。實(shí)現(xiàn)住房租賃專業(yè)化、新業(yè)態(tài)、新模式，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，健全政府監(jiān)管、行業(yè)自律、主體誠信、社會監(jiān)督的住房租賃市場機(jī)制，推動實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二是培育市場供應(yīng)主體。主要是大力發(fā)展住房租賃市場，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)；支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營住房租賃；規(guī)范個人出租住房。建立健全住房市場的良性供求關(guān)系，滿足不同層次、不同類型的人群需求，鼓勵各類投資者和自然人發(fā)起設(shè)立住房租賃企業(yè)，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務(wù)，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、專業(yè)化水平，滿足不斷增長的住房租賃需求。

三是拓展市場供給渠道。增加住房租賃房源、鼓勵新建租賃住房、有計劃地改建房屋用于租賃，多渠道擴(kuò)大租賃市場房源。鼓勵政府、企業(yè)、社團(tuán)、個人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或者管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出租；允許商改住，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，有序開展租賃住房建設(shè)。

四是加強(qiáng)政策支持力度。出臺住房租賃支持政策，制定稅收優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，完善公租房制度，制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，落實(shí)提取住房公積金支付房租政策。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。鼓勵金融機(jī)構(gòu)向住房租賃企業(yè)提供金融支持。對開發(fā)建設(shè)、經(jīng)營租賃住房的企業(yè)，政策性金融機(jī)構(gòu)可比照保障房建設(shè)或者棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件發(fā)放長期低息貸款。擴(kuò)大公租房保障范圍，盤活公租房資產(chǎn)。

五是加強(qiáng)租賃管理體制建設(shè)，明確地方責(zé)任。各縣區(qū)人民政府、開發(fā)區(qū)管委會對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃市場管理負(fù)總責(zé)，加強(qiáng)房屋租賃管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，明確房屋租賃安全責(zé)任。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)督。推動房產(chǎn)地理信息系統(tǒng)建設(shè)，重點(diǎn)落實(shí)房屋租賃合同登記備案制度和住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員信用管理制度，落實(shí)行業(yè)自律。充分發(fā)揮行業(yè)自律組織作用，對房地產(chǎn)中介租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)行信用評級。建立黑名單制度，定期向社會公示行業(yè)誠信情況信息。

《意見》對房屋租賃市場的手續(xù)、備案等內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范，呈現(xiàn)許多亮點(diǎn)：

一、我市房屋租賃市場主要表現(xiàn)為：房屋租賃市場發(fā)育不健全，房屋租賃的供給市場主體單一，除公租房和廉租房外，主要是市民零星房屋出租，我市還沒有專業(yè)的、成規(guī)模的房屋租賃企業(yè)；房屋租賃人主動辦理備案的法律意識淡薄，大量的房屋租賃不予辦理租賃合同登記備案，雙方權(quán)益無法有效保障，違法建筑、危房出租存在嚴(yán)重安全隱患和矛盾糾紛；房屋租賃管理機(jī)制滯后，房產(chǎn)管理部門對房屋租賃的管理缺乏強(qiáng)制性。當(dāng)前介入房屋租賃管理的政府部門除房產(chǎn)管理部門外，還有工商、稅務(wù)、公安、衛(wèi)生等，目前還沒有統(tǒng)一協(xié)調(diào)機(jī)制。

二、房屋租賃及類別。房屋租賃是指自然人、法人或者其他組織作為出租人將其擁有所有權(quán)或者使用權(quán)的房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租賃關(guān)系終止時，將房屋返還出租人的行為。一是以聯(lián)營、合作、承包等方式提供房屋給他人使用，取得固定收益或者分成收入，不參與直接經(jīng)營也不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險的。二是以柜臺、攤位等方式將房屋分割提供給他人使用的。三是賓館（旅社、飯店、酒店、招待所等）將其客房或者其他房屋提供給他人作為固定辦公或者經(jīng)營場所，并經(jīng)工商部門登記注冊地址，由使用人支付租金的。

三、規(guī)定登記備案手續(xù)辦理時限。房屋租賃實(shí)行登記備案制度。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂或者變更之日起30日內(nèi)，到市房地產(chǎn)交易大廳申請辦理登記備案手續(xù)。

四、辦理房屋租賃登記備案應(yīng)當(dāng)提交的相關(guān)材料：租賃雙方當(dāng)事人身份證明；房屋所有權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明；房屋租賃合同；轉(zhuǎn)租房屋的，須提交原出租人書面同意的證明；出租共有房屋，還須提交其他共有人同意出租的證明；出租委托代管房屋，還須提交委托代管人授權(quán)出租的證明；法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件。

五、房屋租賃當(dāng)事人變更、提前解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)辦理變更、注銷登記備案手續(xù)；房屋租賃期滿續(xù)租的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法規(guī)辦理房屋租賃登記備案手續(xù)；房屋租賃合同期滿，租賃合同自動失效，不需要辦理合同登記備案注銷手續(xù)。

六、《意見》對不具備出租資格的房屋進(jìn)行了明確規(guī)定?！逗幽鲜》课葑赓U管理辦法》第十條規(guī)定：出租房屋的結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防等方面的安全條件。有下列情形之一的房屋不得出租：屬于違法建筑的，不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)鑒定為危險房屋的，違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)或者用途的，有法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定禁止出租的其他情形的。另外，建設(shè)部出臺《商品房屋租賃管理辦法》，規(guī)定了不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的，或違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的都不具備出租資格。

七、《意見》對房屋出租人有了明確要求和規(guī)定。一是不得向未成年人或無合法有效身份證明的單位和個人出租房屋。二是不得以出租房屋的方式為非法生產(chǎn)經(jīng)營活動提供便利條件。三是發(fā)現(xiàn)承租人有違法犯罪活動的，或有違法犯罪嫌疑的，應(yīng)及時報告公安機(jī)關(guān)。

八、《意見》對房屋承租人也有了明確要求和規(guī)定。一是承租人應(yīng)當(dāng)保護(hù)房屋并按照租賃合同約定合理使用房屋，配合房屋出租人進(jìn)行房屋租賃登記。二是不得利用房屋進(jìn)行違法活動。三是不得改變房屋結(jié)構(gòu)和改建、擴(kuò)建房屋。四是不得損害公共利益或者妨礙他人正常生活、工作。

九、在房屋租賃期限內(nèi)，承租人將租賃房屋轉(zhuǎn)租需要辦理登記備案。經(jīng)出租人書面同意，承租人可以在租賃期限內(nèi)將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給第三人。轉(zhuǎn)租房屋的，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)于30日內(nèi)共同辦理租賃登記備案。

十、免收手續(xù)費(fèi)。辦理房屋租賃登記備案手續(xù)免收房屋租賃交易手續(xù)費(fèi)。

十一、《房屋租賃登記備案證明》丟失，可向市房屋租賃管理機(jī)構(gòu)申請補(bǔ)發(fā)。《房屋租賃登記備案證明》是房屋租賃行為合法有效的憑證，是承租人經(jīng)營場所、居住場所合法的憑證。《房屋租賃登記備案證明》不得偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓?！斗课葑赓U登記備案證明》遺失的，可以向市房屋租賃管理機(jī)構(gòu)申請補(bǔ)發(fā)。

十二、《意見》對從事房屋租賃業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范。一是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從事房屋租賃居間活動，應(yīng)當(dāng)書面告知租賃當(dāng)事人到房屋租賃所在地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)房屋租賃管理規(guī)定，向租賃當(dāng)事人宣傳房屋租賃法律、法規(guī)、規(guī)章和政策，引導(dǎo)、協(xié)助或者代為辦理房屋租賃登記備案。三是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不得居間、代理不符合規(guī)定的房屋租賃業(yè)務(wù)，不得對租賃當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋租金等信息以賺取差價，不得承租自己提供經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的房屋。

十三、房屋租賃期限內(nèi)，租賃房屋產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變化時，租賃行為（合同）仍然有效。房屋租賃期限內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

       十四、《河南省房屋租賃管理辦法》的施行將解決諸多社會問題。房屋租賃市場目前的狀況比較混亂是一個不爭的事實(shí)，很多違章建筑出租和危險房屋出租，出租人只顧收租金，對于承租人利用房屋干什么不聞不問。一些違法犯罪分子利用租賃房屋進(jìn)行流竄作案，出租房屋成為“黃、賭、毒”等藏污納垢的場所。大量的住宅房屋租賃，當(dāng)事人根本不辦理合同登記備案手續(xù)，不僅房屋租賃市場管理失控，流動人口管理也處于失控狀態(tài)，嚴(yán)重影響社會治安和社會穩(wěn)定。近年來，人民法院和仲裁機(jī)構(gòu)受理的民事糾紛案件中，房屋租賃糾紛案件的比例明顯上升。這些情況說明，房屋租賃市場的混亂秩序已經(jīng)威脅到房屋租賃市場的健康發(fā)展，特別需要政府進(jìn)行監(jiān)督管理。實(shí)踐證明，房屋租賃市場沒有政府出面做“裁判員”也是不行的，房屋租賃市場需要政府的監(jiān)督和規(guī)范，促進(jìn)市場的規(guī)范發(fā)展。我們應(yīng)將房屋租賃市場監(jiān)督管理工作看成是保持社會穩(wěn)定、促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)和發(fā)展的大事。

十五、房屋租賃合同具備的條款或內(nèi)容。房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，租賃合同應(yīng)當(dāng)具備以下條款：①當(dāng)事人姓名或者名稱及住所；②房屋的坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況；③租賃用途；④租賃期限；⑤租金及交付方式；⑥房屋修繕責(zé)任；⑦轉(zhuǎn)讓的約定；⑧變更和解除合同的條件；⑨違約責(zé)任；⑩當(dāng)事人約定的其他條款。2017年省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳與省工商行政管理局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于印發(fā)住房租賃合同示范文本（試行）的通知》（豫建房管[2017]17號），積極倡導(dǎo)住房租賃當(dāng)事人使用合同示范文本，可以最大限度保護(hù)租賃雙方的權(quán)益。

十六、《意見》對房屋租賃管理部門及職責(zé)更加明確。主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)房屋租賃管理規(guī)定和房屋使用安全知識的宣傳，定期分區(qū)域公布不同類型房屋的市場租金水平等信息。省轄市、縣（市）住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房產(chǎn)）部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房屋租賃的監(jiān)督管理工作，其所屬的房屋租賃管理機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃管理工作?？h級以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房屋租賃管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，并組織有關(guān)部門建立房屋租賃聯(lián)合管理機(jī)制。公安部門負(fù)責(zé)出租房屋治安管理、消防管理和租賃當(dāng)事人的戶籍管理。工商等有關(guān)部門負(fù)責(zé)查處利用出租房屋進(jìn)行無證照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。規(guī)劃、稅務(wù)和人防等有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)做好房屋租賃管理相關(guān)工作。居民委員會、村民委員會等基層組織應(yīng)當(dāng)協(xié)助有關(guān)部門做好房屋租賃管理工作，督促出租人、承租人自覺遵守國家和本省房屋租賃管理規(guī)定。居民委員會、村民委員會可以根據(jù)本地實(shí)際，組織居民制定房屋租賃管理公約，對房屋租賃實(shí)行自治管理。

十七、明確辦理期限。符合辦理?xiàng)l件的租賃房屋登記備案，應(yīng)當(dāng)在3個工作日內(nèi)向當(dāng)事人開具租賃房屋登記備案證明。

十八、法律賦予承租人權(quán)利。房屋租賃期間內(nèi)，因贈與、析產(chǎn)、繼承或者買賣轉(zhuǎn)讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。

承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出售前合理期限內(nèi)通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

十九、房屋租賃當(dāng)事人可以書面委托他人辦理房屋租賃登記備案。

二十、違反規(guī)定出租禁止出租的房屋應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。違反規(guī)定的由房屋租賃主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處5000元以上3萬元以下的罰款。

二十一、違反規(guī)定出租住房，出租人未以原設(shè)計房間為最小出租單位，分隔搭建后出租的應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。由房屋租賃主管部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可以處1000元以上5000元以下的罰款。

二十二、房屋租賃合同簽訂30日內(nèi)不辦理登記備案的應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。由房屋租賃主管部門責(zé)令限期改正；個人逾期不改正的，可以處1000元以下的罰款；單位逾期不改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款。

二十三、偽造、涂改、轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)讓房屋租賃登記備案證明的應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。由房屋租賃主管部門處以100元以上1000元以下的罰款；租賃房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，處以1000元以上5000元以下的罰款。

二十四、房屋租賃合同履行期間發(fā)生糾紛處理辦法。出租人、承租人、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及相鄰業(yè)主在房屋租賃活動中發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向房屋租賃登記備案部門申請調(diào)解，或者向人民法院提起訴訟。

二十五、辦理房屋租賃登記備案的好處。一是從個人利益方面保障雙方的合法利益不受損害；具有政府公示的公信力，是對抗第三人的法律依據(jù)；雙方發(fā)生糾紛時，是依法裁定的法律依據(jù)；是承租人具有優(yōu)先購買權(quán)的主要的、唯一的依據(jù)；可以有效保護(hù)房屋產(chǎn)權(quán)共有人的權(quán)利不受損害；可以有效保護(hù)房屋抵押權(quán)人的利益不受損害。河南省政府《關(guān)于完善住房供應(yīng)體系加快發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、駐馬店市政府《意見》均規(guī)定：“非本地戶籍承租人辦理房屋租賃登記備案后可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。”符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)利。

二是從社會利益方面可以有效對房屋租賃市場進(jìn)行管理，有利于阻止和打擊地下黑市場等非法租賃行為；可以加強(qiáng)對流動人口的管理，消除犯罪隱患，有利于社會穩(wěn)定；可以及時了解社會經(jīng)濟(jì)狀況，有利于政府對社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的監(jiān)測和決策；可以避免國家稅費(fèi)流失，有利于增加國家的財政收入。