行業(yè)觀察

上市公司的投資性活動(dòng)導(dǎo)致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進(jìn)一步引起房?jī)r(jià)上漲。長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了賣方市場(chǎng)，價(jià)格自然只升不落。

近期樓市調(diào)控直指企業(yè)購買商品房，西安、長(zhǎng)沙、杭州三地相繼出臺(tái)政策暫停企事業(yè)單位在限購區(qū)域購買住房。但商業(yè)地產(chǎn)仍然交易頻繁，頗受上市公司青睞。最新數(shù)據(jù)顯示，截至6月22日，A股3582家上市公司中，共有1656家上市公司持有投資性房地產(chǎn)，占比46.23%；合計(jì)持有市值9904.66億元，同比增長(zhǎng)近兩成。

近年來，針對(duì)供求矛盾，各地房地產(chǎn)調(diào)控主要提出的“五限”，即限購、限貸、限價(jià)、限售、限商，尤其是限購政策，但這些“五限時(shí)代”主要是針對(duì)居民個(gè)人買房，恰好忽略了上市公司這個(gè)巨型投資主體，使其成為漏網(wǎng)之魚，在這片利好但限制重重的汪洋中，它們卻如魚得水。

上市公司如此熱衷并且堂而皇之炒房的背后，源于房地產(chǎn)的保值增值特性。這里所指的保值增值一方面指的是價(jià)格，另一方面是其組成要素土地賦予這項(xiàng)資產(chǎn)所獨(dú)有的特性。

從房?jī)r(jià)來說，價(jià)格機(jī)制告訴我們供求決定價(jià)格，房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來一直呈現(xiàn)的都是供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)居高不下，據(jù)國研網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫，2014年我國房?jī)r(jià)均價(jià)為6324元/m2，2015年上漲至6793元/m2，2016年更是達(dá)到7476元/m2，房?jī)r(jià)連年增長(zhǎng)給社會(huì)大眾穩(wěn)定的利好預(yù)期。

除此以外，房地產(chǎn)具有投資建設(shè)周期長(zhǎng)，耐用性高，折舊小的特點(diǎn)，并且作為土地這一稀缺資源的附著物，其價(jià)值與土地成本成同向變化。因此，在這個(gè)將土地視如珍寶的時(shí)代，房地產(chǎn)之于企業(yè)，正如黃金之于中國大媽，只要見到必將搶購一空。

近年來房?jī)r(jià)一直高居不下，除了土地成本、房屋建設(shè)工程成本不斷上漲外，上市公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資投機(jī)活動(dòng)也是房?jī)r(jià)飆升的一大推手。

這種情況首先表現(xiàn)在上市公司對(duì)房地產(chǎn)的投資性需求扭曲房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。企業(yè)投資者需求放大了房地產(chǎn)本身的需求，導(dǎo)致供不應(yīng)求，引起價(jià)格上漲。據(jù)相關(guān)資料顯示，房地產(chǎn)剛需者占投資者比例甚至不能達(dá)到40％。

其次，上市公司的投資性活動(dòng)導(dǎo)致人為控制供給，造成看似僧多粥少的局面，進(jìn)一步引起房?jī)r(jià)上漲。大多數(shù)企業(yè)持有房地產(chǎn)都是為了賺取價(jià)差，他們囤積居奇、待價(jià)而沽、商商勾結(jié)，使得同時(shí)期市場(chǎng)上可流動(dòng)的房源遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于所開發(fā)的房源，一旦放出房源，剛需者立即哄搶一空，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)市場(chǎng)成了賣方市場(chǎng)，價(jià)格自然只升不落。

實(shí)際上，房地產(chǎn)行業(yè)需要資金量大、建設(shè)周期長(zhǎng)，極易受政策影響。除了占據(jù)公司資源外，還阻礙公司產(chǎn)業(yè)技術(shù)升級(jí)，導(dǎo)致公司低效率運(yùn)轉(zhuǎn)，不利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)隨著政策的變化具有明顯的周期性，涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域較深的企業(yè)，其主業(yè)也將受房地產(chǎn)周期的影響，造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展不穩(wěn)定，抗沖擊能力減弱，競(jìng)爭(zhēng)力下降。

根據(jù)雅戈?duì)柤瘓F(tuán)公布的年報(bào)數(shù)據(jù)，2017年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為98.40億元，同比下滑33.94%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約為2.97億元，相較于2016年的36.85億元，降幅高達(dá)91.95%。地產(chǎn)板塊營收下滑成為了拖累公司整體業(yè)績(jī)的主因。2017年，雅戈?duì)柤瘓F(tuán)地產(chǎn)板塊完成營收48.55億元，較上年同期降低52.70%，其中地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)完成營業(yè)收入45.88億元，較上年同期降低53.57%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)12.27億元，較上年同期降低18.64%。

即便不介入房地產(chǎn)，而是直接炒房的公司，未必靠炒房就能救公司。面臨退市風(fēng)險(xiǎn)的金亞科技，在2009年購置4套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)賬面價(jià)值僅659.59萬元，前不久擬出售的評(píng)估價(jià)值為3291.07萬元，增值2888.04萬元，增值率高達(dá)716.57%。據(jù)房產(chǎn)評(píng)估，每平方米的均價(jià)為5.97萬元，較9年前上漲了將近6倍。不過，縱然房?jī)r(jià)再高，恐怕也改變不了金亞科技的厄運(yùn)。無獨(dú)有偶，6月份ST宇順電子為了“保殼”，也擬出售1.68億元的房產(chǎn)“自救”。

□盤和林（中國財(cái)政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士后）