不滿物業(yè)服務(wù) 拒繳物業(yè)費(fèi)

為何敗訴的大都是業(yè)主

成立業(yè)主委員會(huì)才是關(guān)鍵

□周刊記者 胡江濤 文/圖 

案例：未繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主敗訴了

6月20日，河南迪克物業(yè)管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱迪克物業(yè)）總經(jīng)理狄旭梁拿到遂平縣人民法院的判決書(shū)，他并沒(méi)有因?yàn)閯僭V而高興。

遂平縣幸福里小區(qū)的一名業(yè)主，以房屋質(zhì)量、貓狗擾人等原因，長(zhǎng)期拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。在多次催要無(wú)果的情況下，負(fù)責(zé)該小區(qū)服務(wù)的迪克物業(yè)向法院提起訴訟。6月20日，法院判決結(jié)果出爐，要求業(yè)主向迪克物業(yè)支付物業(yè)費(fèi)。

無(wú)獨(dú)有偶。河南建業(yè)物業(yè)管理有限公司駐馬店分公司（以下簡(jiǎn)稱建業(yè)物業(yè)）也曾因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)起訴建業(yè)·森林半島的一名業(yè)主。自2010年至2017年，該業(yè)主一直未繳物業(yè)費(fèi)。建業(yè)物業(yè)最終將該業(yè)主起訴到驛城區(qū)人民法院。2月5日，驛城區(qū)人民法院判決該業(yè)主支付2010年1月1日至2017年12月31日期間的物業(yè)費(fèi)共計(jì)6534元錢。

記者梳理眾多物業(yè)公司起訴業(yè)主的案件中發(fā)現(xiàn)，它們有幾個(gè)共同的特點(diǎn)。

特點(diǎn)1：相關(guān)案件增多

何銀富是河南筑夢(mèng)律師事務(wù)所的一名律師。

6月25日，何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀,其中，有十幾個(gè)案例，都是迪克物業(yè)起訴業(yè)主的。

何銀富的辦公桌上擺放著厚厚的一摞訴狀。

何銀富說(shuō)，從去年下半年開(kāi)始，他接手的案件中，涉及物業(yè)費(fèi)的占比在逐步上升。

何銀富強(qiáng)調(diào)，物業(yè)公司單獨(dú)起訴業(yè)主的案例并不多，大多數(shù)會(huì)將拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主集中起訴。

除了案件上升外，這類案件另一個(gè)重要特點(diǎn)就是，物業(yè)公司的勝訴率極高。

特點(diǎn)2：違約金訴求過(guò)高

記者發(fā)現(xiàn)了一個(gè)特點(diǎn)，除了對(duì)物業(yè)費(fèi)進(jìn)行追要外，物業(yè)公司還要求業(yè)主賠付違約金。

迪克物業(yè)的訴訟請(qǐng)求包括判令違約業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的逾期利息2000元,而法院認(rèn)為請(qǐng)求過(guò)高，違約金應(yīng)當(dāng)以實(shí)際損失為依據(jù)，酌情支持600元。

建業(yè)物業(yè)提議，滯納金按照拖欠物業(yè)費(fèi)的20%計(jì)算。驛城區(qū)人民法院同樣認(rèn)為訴求過(guò)高，以實(shí)際損失為依據(jù)，給出的判決結(jié)果是按照中國(guó)人民銀行同期同類貸款利率計(jì)算。

何銀富說(shuō)，違約金一般在物業(yè)服務(wù)合同里都有約定，但是有些約定標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高,如果業(yè)主請(qǐng)求調(diào)整，法院一般會(huì)適當(dāng)調(diào)低。

特點(diǎn)3：起訴后，大多數(shù)業(yè)主主動(dòng)繳費(fèi)

何銀富代理的類似案件中，經(jīng)過(guò)調(diào)解，相當(dāng)一部分業(yè)主都會(huì)主動(dòng)繳費(fèi)，以物業(yè)公司撤訴告終。

實(shí)際上，在開(kāi)庭前，法官在調(diào)解中，物業(yè)公司可能會(huì)以減少物業(yè)費(fèi)或免除違約金的方式和業(yè)主達(dá)成調(diào)解協(xié)議。

特點(diǎn)4：物業(yè)公司不愿意打官司

狄旭梁說(shuō)，物業(yè)公司是為業(yè)主服務(wù)的，一定要搞好和業(yè)主之間的關(guān)系，不到萬(wàn)不得已，他們不會(huì)起訴，這實(shí)屬無(wú)奈之舉。

建業(yè)物業(yè)總經(jīng)理孫獻(xiàn)偉說(shuō)，物業(yè)起訴業(yè)主，等于徹底和業(yè)主撕破了臉。此外，物業(yè)公司還得不斷提供各種證明材料，一時(shí)半會(huì)，案件結(jié)果還下不來(lái)。打官司對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，耗時(shí)又耗力。

特點(diǎn)5：業(yè)主維權(quán)入誤區(qū)

記者在采訪中了解到，由于我國(guó)法律法規(guī)的逐步完善，業(yè)主的法律意識(shí)和維權(quán)意識(shí)也在逐步增強(qiáng)，但部分業(yè)主在維權(quán)過(guò)程中存在誤區(qū)。

有業(yè)主認(rèn)為，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，物業(yè)不解決;停放在樓下的電動(dòng)車丟了，物業(yè)也不賠償。他們唯有不繳物業(yè)費(fèi)，來(lái)表達(dá)訴求。

何銀富說(shuō)，房屋質(zhì)量問(wèn)題由開(kāi)發(fā)商來(lái)解決，物業(yè)公司起到的是協(xié)調(diào)義務(wù)。丟失財(cái)物，如果業(yè)主能夠提供充足的證據(jù)，證明物業(yè)公司確實(shí)不作為，可以要求物業(yè)公司來(lái)賠償，但是這不是業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的理由。

何銀富曾經(jīng)代理過(guò)一個(gè)案件，業(yè)主在裝修中，把大量的裝修垃圾堆積在樓下，物業(yè)公司要求其支付垃圾清運(yùn)費(fèi)，該業(yè)主認(rèn)為，他繳的物業(yè)費(fèi)里包含這個(gè)。“這些都是不正確的。”何銀富說(shuō)。

解讀1：這些事歸物業(yè)管

《物業(yè)管理?xiàng)l例》中明確規(guī)定：物業(yè)管理的內(nèi)容是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和公共秩序的管理、維護(hù)。

物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)與管理，共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，綠化養(yǎng)護(hù)，保潔服務(wù)，公共秩序維護(hù)，特約服務(wù)等。

孫獻(xiàn)偉說(shuō)，特約服務(wù)是指業(yè)主私用部位的維護(hù)，比如家中的馬桶堵塞、室內(nèi)線路損壞，這些事情，業(yè)主可以委托物業(yè)公司有償服務(wù)。

解讀2：這樣做，業(yè)主才能勝訴

何銀富強(qiáng)調(diào)，業(yè)主和物業(yè)公司簽有合同，物業(yè)以合同約定來(lái)提供服務(wù)和收取物業(yè)費(fèi)，業(yè)主也要按合同來(lái)要求物業(yè)。此外，物業(yè)服務(wù)達(dá)標(biāo)與否，不能主觀感覺(jué)，如果有充分證據(jù)證明，物業(yè)公司沒(méi)有達(dá)到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，法院在判案時(shí)會(huì)對(duì)物業(yè)費(fèi)酌情考慮進(jìn)行核減。

何銀富建議，如果業(yè)主一味不繳物業(yè)費(fèi)，反而適得其反。

丟失財(cái)物怎么辦？何銀富說(shuō)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)?shù)谝粫r(shí)間報(bào)警，警方會(huì)幫助業(yè)主找尋財(cái)物。同時(shí)，警方的出警也是一種證據(jù)。此外，業(yè)主還需要做下面的工作：如果這期間，物業(yè)公司的保安不在崗，小區(qū)監(jiān)控設(shè)備損壞，這證明物業(yè)公司在小區(qū)安全保衛(wèi)工作上有漏洞，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。這些證據(jù)需要業(yè)主來(lái)提供。

何銀富說(shuō)，業(yè)主不要用一些局部信息，簡(jiǎn)單判斷物業(yè)公司不作為。比如為了證明保潔工作不到位，業(yè)主只憑一張或者幾張同個(gè)位置、不同角度拍攝的圖片，就屬于局部信息，法院不容易支持這些證據(jù)。當(dāng)然，物業(yè)公司只能提升自己的服務(wù)水平，業(yè)主才會(huì)主動(dòng)繳納物業(yè)費(fèi)。

記者手記：

物業(yè)公司雖然勝訴了，但是他們沒(méi)有為此而高興，而敗訴的業(yè)主依然滿腹牢騷。

但凡能要回物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司肯定不會(huì)走起訴這步棋。記者也相信，如果業(yè)主的需求得到滿足，也不會(huì)拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。

正如一名業(yè)主在采訪中所說(shuō)，不繳物業(yè)費(fèi)，迫使物業(yè)公司改變態(tài)度和做法，是最有效的辦法。

業(yè)主和物業(yè)公司發(fā)生矛盾的小區(qū)，有相當(dāng)一部分水電設(shè)施未改造。當(dāng)業(yè)主不滿物業(yè)公司的做法，拒繳物業(yè)費(fèi)，一些物業(yè)公司往往以停水?dāng)嚯妬?lái)威脅，從某種程度上說(shuō)，此時(shí)，業(yè)主處于弱勢(shì)地位。

其實(shí)，監(jiān)督物業(yè)公司最有效的辦法就是成立業(yè)主委員會(huì)。一旦業(yè)主委員會(huì)成立，如果物業(yè)公司長(zhǎng)期不作為，業(yè)主委員會(huì)就可以通過(guò)法律途徑，重新選擇物業(yè)公司。

而我市很多小區(qū)，由于入住率達(dá)不到要求等原因，業(yè)主委員會(huì)無(wú)法成立。

記者希望越來(lái)越多的業(yè)主委員會(huì)成立，在業(yè)主和物業(yè)公司之間架起溝通的橋梁，規(guī)范物業(yè)公司和業(yè)主的行為，讓和諧社區(qū)長(zhǎng)治久安。