融資難題或解決 更多政策待松綁

險(xiǎn)資如何攪動(dòng)長租市場

長租公寓，這個(gè)備受年輕人和創(chuàng)投資本關(guān)注的市場，再次被政策攪動(dòng)了一池春水。

近日，中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于保險(xiǎn)資金參與長租市場有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)，首次允許保險(xiǎn)資金涉足大中城市的長租公寓市場，并明確保險(xiǎn)公司可通過直接投資，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)可通過發(fā)起設(shè)立債權(quán)投資計(jì)劃、股權(quán)投資計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃、保險(xiǎn)私募基金等方式間接參與長租市場，此外對于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品也適用注冊綠色通道。

房源和資金，是制約長租市場發(fā)展的兩大瓶頸。此前，在北京大興等33個(gè)地區(qū)進(jìn)行的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)已經(jīng)初見成效，上海、廣州、南京等地也推出多個(gè)專門的租賃用地。在不斷給租賃房源“松綁”的同時(shí)，相關(guān)政策也試圖在資金方面解決長租企業(yè)面臨的融資難、回款慢等難題。

目前保險(xiǎn)資金入局長租公寓尚未正式落地，實(shí)際操作尚需觀察。不過，長租市場投資收益率較低，且現(xiàn)金流穩(wěn)定、長期等特點(diǎn)，也是準(zhǔn)備入局其中的保險(xiǎn)企業(yè)需要面臨的挑戰(zhàn)。在房源和資金的政策推動(dòng)下，長租市場將如何演化？這不僅是行業(yè)關(guān)注的問題，也是涉及許多年輕人的共同話題。

險(xiǎn)資入局或助長租公寓融資難題解決

保險(xiǎn)資金是最近長租公寓圈內(nèi)人頻繁談到的一個(gè)詞。房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂注意到，最近朋友圈里的許多長租公寓從業(yè)者都在轉(zhuǎn)發(fā)同一個(gè)消息：保險(xiǎn)資金將進(jìn)入長租市場。

這一消息來自中國銀保監(jiān)會于6月1日發(fā)布的《通知》。

對于保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立的長租項(xiàng)目債權(quán)投資計(jì)劃，《通知》要求融資主體自有現(xiàn)金流必須占其全部應(yīng)還債務(wù)本息的100％以上；而對于長租項(xiàng)目股權(quán)投資計(jì)劃和私募基金，監(jiān)管則要求擬投項(xiàng)目公司的核心資產(chǎn)必須為租賃住房項(xiàng)目，項(xiàng)目公司的股權(quán)不得為第三方提供質(zhì)押。此外，《通知》還優(yōu)化了產(chǎn)品注冊機(jī)制，對于投資租賃住房項(xiàng)目的保險(xiǎn)資產(chǎn)管理產(chǎn)品適用注冊綠色通道。

保險(xiǎn)資金為何“跨界”入局長租市場？對外經(jīng)貿(mào)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院教授王國軍認(rèn)為，隨著保費(fèi)收入和保險(xiǎn)業(yè)可供投資的資金越來越多，保險(xiǎn)資金也需要“能投得出去”，以保證其安全性、流動(dòng)性和收益性。在如今“資產(chǎn)荒”的情況下，險(xiǎn)企也需要做好投資組合，而長租公寓穩(wěn)定、長期的租金收入與大多數(shù)險(xiǎn)企的資產(chǎn)負(fù)債情況比較匹配。

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險(xiǎn)研究室副主任朱俊生表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險(xiǎn)公司有更多的選擇權(quán)。另外，保險(xiǎn)資金特別是壽險(xiǎn)資金的長期屬性與長租公寓相契合，可以發(fā)揮保險(xiǎn)資金作為長期資金的價(jià)值。該領(lǐng)域的投資還可以與保險(xiǎn)主業(yè)，特別是養(yǎng)老、健康等壽險(xiǎn)業(yè)務(wù)以及房屋保險(xiǎn)等財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)業(yè)務(wù)結(jié)合。

作為長租市場的參與者和服務(wù)者，全靂分析，根據(jù)《通知》的要求，年租金收入過億元、法人治理清晰、財(cái)務(wù)規(guī)范的長租公寓項(xiàng)目，將是這一政策的優(yōu)先受益者。

蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖認(rèn)為，這次監(jiān)管機(jī)構(gòu)允許險(xiǎn)資以股權(quán)和債權(quán)等多種形式入局長租市場，長租公寓將迎來很多機(jī)遇與挑戰(zhàn)。這也要求長租公寓行業(yè)的從業(yè)者更加重視自身的運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。“只有做到風(fēng)險(xiǎn)有效把控，才能從市場上獲得更多的資金支持，獲得更低的融資成本。”

另據(jù)媒體報(bào)道，平安保險(xiǎn)集團(tuán)旗下的平安不動(dòng)產(chǎn)有限公司與朗詩綠色集團(tuán)有限公司共同合作運(yùn)營的上海森蘭公寓項(xiàng)目將引入險(xiǎn)資，有望成為險(xiǎn)資投資長租公寓的首單。平安不動(dòng)產(chǎn)注冊資本金達(dá)200億元，資產(chǎn)管理規(guī)模超3000億元。

用發(fā)展的眼光看長租市場

來自中國房地產(chǎn)協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國房屋租賃市場的年租金規(guī)模約為1.3萬億人民幣，長租公寓部分648億，市場占有率僅5%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于美國(30%)和日本(83%)。從長遠(yuǎn)看來，長租市場總量很大，還有龐大的發(fā)展空間。

不過在眼下，受制于商業(yè)模式，長租市場的投資收益率普遍不高。一般來說，長租公寓企業(yè)的利潤主要來自租客端的租金收入，與房東端的拿房成本、企業(yè)自身的裝修運(yùn)營投入之間的剪刀差。在當(dāng)前市場參與者逐漸增多的情況下，拿房成本也在不斷提高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在北京、上海、深圳等長租企業(yè)較多，但拿房成本很高的地區(qū)，長租公寓的租金年回報(bào)率大約在1.4%2.5%之間，一般很難超過5%。

這與保險(xiǎn)資金希望在安全性的基礎(chǔ)上保證一定收益率的要求有所矛盾。銀保監(jiān)會的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國保險(xiǎn)資金運(yùn)用收益8352億元，同比增長18.12%，資金收益率5.77%，較前一年同期上升1.11個(gè)百分點(diǎn)。

長租市場的投資回報(bào)率較低，會否影響保險(xiǎn)資金參與其中的積極性？王國軍認(rèn)為，保險(xiǎn)資金對于長租市場的投資，應(yīng)該用發(fā)展的眼光來看，“目前租金回報(bào)率比較低的情況是不可持續(xù)的”。

高靖也表示，資本市場不會無緣無故地投入大量資金給一個(gè)投資收益率不高的行業(yè)。以蛋殼公寓為例，其在3個(gè)月內(nèi)獲得多家投資機(jī)構(gòu)共計(jì)2次1.7億美元的融資，它們的參與不僅僅是看眼下的回報(bào)率，也是看行業(yè)未來的發(fā)展前景。在他看來，保險(xiǎn)資金的進(jìn)入可以讓長租公寓企業(yè)的發(fā)展更加穩(wěn)健，而不是偏激冒進(jìn)，從而規(guī)避更多風(fēng)險(xiǎn)。

值得注意的是，銀保監(jiān)會在《通知》中也針對保險(xiǎn)資金參與長租市場的風(fēng)險(xiǎn)提出了特別要求：保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)要實(shí)行資金專戶管理，對資金進(jìn)出進(jìn)行全程監(jiān)控，以確保保險(xiǎn)資金的封閉運(yùn)行、?？顚Ｓ?。同時(shí)，保險(xiǎn)公司應(yīng)在綜合考慮自身資產(chǎn)負(fù)債狀況、償付能力狀況和流動(dòng)性要求的情況下，制定長期租賃住房項(xiàng)目的投資預(yù)算，并納入年度資產(chǎn)配置計(jì)劃。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立專屬崗位，負(fù)責(zé)投資項(xiàng)目的投后管理，并建立全程管理制度，做好關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)防范。

事實(shí)上，針對租金年回報(bào)率較低的現(xiàn)實(shí)，一些長租公寓企業(yè)已經(jīng)嘗試通過資產(chǎn)證券化的辦法，實(shí)現(xiàn)未來一段時(shí)間的租金快速回籠。此前，保利公寓、新派公寓都發(fā)行了相應(yīng)的REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），碧桂園所發(fā)行的REITs也獲得批準(zhǔn)，自如租房也發(fā)行了租房市場首單房屋租金分期類 ABS（資產(chǎn)抵押債券）。

房租上漲成趨勢，政策松綁是出路

雖然在行業(yè)層面，長租市場房源和金融方面的政策支持不斷加碼，但在租客層面，房租上漲是最真切的感受。

韓東是北京眾多年輕租客中的一員。最近準(zhǔn)備續(xù)簽租房合同時(shí)，他發(fā)現(xiàn)單間房間的房租上漲了500元左右。長租公寓的租金價(jià)格上漲也較為明顯：在首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)附近，一個(gè)面積18㎡左右的長租公寓單間次臥，2017年的房租大約是2000元左右，今年4月份上漲到了2400~2600元，但整租房間的價(jià)格并沒有明顯上漲。

“最近漲價(jià)很可能是因?yàn)槭罴僖搅恕?rdquo;韓東如此分析。他認(rèn)為，除這個(gè)因素以外，長租公寓的不斷發(fā)展，在提高租房質(zhì)量的同時(shí)，也在間接地推高租金價(jià)格。他擔(dān)心，如果在一些地方，大多數(shù)房源都被同一家長租企業(yè)或中介機(jī)構(gòu)拿下，租金水平勢必上漲。

事實(shí)上，類似的做法在以往的租房中介行業(yè)確實(shí)存在，業(yè)內(nèi)稱之為“控盤”。

長租公寓企業(yè)優(yōu)客逸家創(chuàng)始人兼CEO劉翔告訴中國青年報(bào)·中青在線記者，在北京、上海、深圳這類超一線城市，租房一直是賣方市場，很多中介機(jī)構(gòu)或長租企業(yè)在拿房時(shí)都是“控盤邏輯”：通過付出更多的拿房成本，拿下某個(gè)熱門地區(qū)的大多數(shù)房源，甚至形成該地區(qū)內(nèi)的壟斷，最終通過房租漲價(jià)賺取利潤。在這種情況下，這類企業(yè)掌握了某些地區(qū)的租房定價(jià)權(quán)，無形中也成為租金上漲的推手。

優(yōu)客逸家總部位于成都。在他看來，“控盤”打法在成都、武漢這類二線城市已露出苗頭。一般而言，長租公寓企業(yè)對一套成都的毛坯房的收房價(jià)格平均在2800元/月左右，與最終出租的價(jià)格相比，差價(jià)大約是800~1200元；但在某些長租公寓企業(yè)進(jìn)入這個(gè)市場后，為了快速擴(kuò)大市場、獲取更多房源，可能會直接以4000元/月的高價(jià)拿房，最終的租金水平在原來價(jià)格基礎(chǔ)上可能提高1500~1800元。

在宏觀層面，劉翔認(rèn)為，人口凈流入的城市房租一般都會持續(xù)上漲。“這樣一來，在拿房端我們就會面臨很多競爭者，市場上的租金水平也會水漲船高。”

王國軍認(rèn)為，長租市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，還需要政策層面持續(xù)松綁。“熱門地區(qū)的租金貴、供給不足，面對這些情況，政府如果想要做這個(gè)，就要通過各種辦法提高投資回報(bào)率，才能吸引包括保險(xiǎn)在內(nèi)的更多資金參與進(jìn)來。”

他舉例稱，如果政策層面可以提供更加優(yōu)惠的土地或稅收政策，長租公寓企業(yè)的租金回報(bào)率可以明顯提高。如果沒有更多政策松綁，長租市場將無法維持和發(fā)展。“這個(gè)市場的發(fā)展，以及保險(xiǎn)資金參與其中的角色，很大程度上取決于政策的穩(wěn)定性、可靠性和長期性。”(記者 王林報(bào))